“民宅禁商”，看起來簡簡單單的四個字，其背后卻有著紛繁復雜的故事，并牽扯著多方利益之爭。近兩年來，北京遍地開花的舊樓底商很多都沒有取得營業執照，尚屬“黑戶”；房地產開發商面對“住宅禁商”也是無可奈何！近日有關媒體報道，由于北京“民宅禁商”規定與《物權法》產生沖突，有關部門已經刪除“民宅禁商”規定一事，似乎讓人們看見了希望！
而徹底取消“民宅禁商”似乎并不那么容易。昨天，北京市工商行政管理局相關負責人向記者表示，目前北京市依然禁止公司在民宅中注冊。
擾民引出“民宅禁商”令
為了解決一直以來住宅樓開公司擾民的問題，2006年6月19日，在朝陽區工商分局京廣營業廳門前貼出告示，根據市工商局第14號文件規定，即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照。這是北京第一次對民宅辦企業叫停。
而在新公告頒布之前，工商部門不限制經營者在居民樓內開設公司。例如，住宅樓的一層允許開設、開辦銷售類公司。規劃中沒有底商的居民樓紛紛開起了店鋪，噪聲擾民、影響市容、危及公共安全等事件，讓不少居民感到不滿。如果今后徹底“叫停”民宅辦企業，將徹底解決公司進駐居民樓的擾民問題。
但是“民宅禁商”政策出臺不久就被認為是沒有法律依據，《中華人民共和國公司法》關于設立公司的條件之一是“有公司住所”；《中華人民共和國公司登記管理條例》規定，申請設立公司應當向公司登記機關提交的文件之一是“公司住所證明”，而該條例第二十四條對“公司住所證明”明確界定為“能夠證明公司對其住所享有使用權的文件”。也就是說，法律并沒有對公司住所的性質進行明確限定。
此外，2002年北京市工商局《關于在居民住宅樓內設立企業有關問題的通知》指出：“允許企業(或個體工商戶)以居民樓中的居住用房屋作為住所(經營場所)從事科技開發、咨詢服務、市場調研、企業形象策劃、打字、復印、圖文設計、動畫制作和廣告經營活動……”不但沒有“住宅不得辦公”的規定，相反，對于相關行業，北京市工商局甚至曾經允許“住宅辦公”。這樣“民宅禁商”在法律上的缺陷導致了實施大半年來，一直是人們討論的焦點。
商住兩用樓面臨消失
在北京的房地產市場，一直存在著商住兩用樓的概念，許多開發商熱衷于此類項目。因為利用住宅立項而當做寫字樓來賣的項目獲利大，目前商住樓的利潤在15%左右。鏈家地產市場研究中心市場研發部主任王志偉介紹說，目前在北京的商用樓市場商住樓所占的比例在30%左右，而這些商住樓一般處于繁華鬧市，地理位置絕佳，由于“民宅禁商”的出臺，使得不少項目進入高檔住宅市場，對北京市原有的市場產生較大的沖擊。
此外，“民宅禁商”勢必對登記注冊企業產生巨大影響。今年前3個月，僅朝陽區注冊的公司就有60%以上的辦公地點在居民樓。由于寫字樓、商用住宅的租金價格明顯高于居民住宅，登記注冊公司的門檻將抬高，對中小企業創業者的影響肯定會更大一些。業內人士表示，公司從居民樓搬到寫字樓，從相應級別的物業來看，成本可能增加10%到20%。而一些靠把房屋出租給企業的居民樓“房東”的租金收益可能降低。
鏈家房產中介統計的一項數據顯示，從禁令發布以來的一個月，北京中低檔寫字樓的成交量上漲了60%，各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高。
“民宅禁商”與《物權法》關聯不大
“因《物權法》的出臺而使‘民宅禁商’這樣一個屬于行政法范疇的規定有所松動，我覺得這種可能性并不大。”北京金誠同達律師事務所合伙人關軍近日也在關注“民宅禁商”松動的消息，她昨天對本報記者表達了這樣的判斷。
目前北京市實行的“民宅禁商”與將要實施的《物權法》中的條款產生了沖突。近日，北京市政府法制辦主任周繼東表示，“民宅禁商”的規定，已經從《北京市房屋租賃管理辦法》的草案中刪除。
根據《物權法》規定：業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權。對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但是，《物權法》同時規定，業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意。因此，北京市下令禁止民宅商用顯然與這條規定有所沖突。
關軍指出，《物權法》屬于民法范疇，它的特點是建立在主體平等的基礎上的；但是“民宅禁商”的管理規定則是行政法的范疇，強調的是國有的管理，并非是平等地位上的意義。因此兩者的距離相差還比較遠，對民宅能不能商用的管理規定是國家相關部門對經營行為的管理措施。她認為，即使行政法規將來對民宅能不能商用的問題做出調整，也不太可能是因《物權法》的緣故，而是政策自身調整的需要而已。
從她多年的律師執業經歷來看，就民宅商用問題引發民事糾紛的案例幾乎沒有。因為“民宅禁商”意味著工商對那些在民用住宅地注冊公司地址的行為不予批準，因此實施以后，也不再有人這樣注冊了。（賴大臣 王曉然）
