近兩年來，隨著我國房地產市場及其價格的持續走熱與高揚，一些地方出現了在“城中村”或“城鄉結合部”集體土地上開發的“小產權”房，對此，從政府到業界似乎一個聲音兩個字：反對，并一再宣稱“不受法律保護”。筆者則認為，“小產權”房的出現反映了市場法則的作用，“小產權”房體現了我國初級階段生產力性質及特點，“小產權”房拓展了我國房地產市場的多形式，多樣性。
“小產權”房的出現反映了市場法則的作用
“小產權”房的出現，一個基本的意識反映就是說明他有市場。市場經濟的本質只有兩個字——自由，即自由生產、自由交換、自由發展，而這種“自由”的正常運行過程又是以有需求和滿足需求為特征的。由于需求形成的市場波動刺激了生產者，生產者看到了這個消費市場及其前景，便會迅即研討、策劃、組織生產，供給消費需求，這就是市場法則。為什么會出現“小產權”房？這是有其深刻的產生背景和條件的。進入21世紀以來，特別是近五年，我國的房地產市場持續發展，異常火爆，房地產價格更是一路攀高，以至于人們驚呼“買不起房”。這兩年，一些人雖然也指出了絕大多數人“無力買房”，卻又同時吹出了“人人都應該有房住，買得起”的“共產”風，更是鼓動了消費欲的勁增。但是再怎么說，掏個驢價只能買頭驢，不出騾子價格是買不到騾子的，至少買不到好騾子。也是在這一住房“共產”風及其一些人們消費心理壓抑狀態下，社會開始尋求并出現低價房。其間，政府也推出了經濟適用房，卻又太難以爭到手，而在量上也遠遠滿足不了需求。“城中村”、“城鄉結合部”的決策者們正是看到了這一市場景象，并找到了一個極好的切入點，即借“城中村”改造，“城鄉結合部”拆遷改制之際，推出了“小產權”房。這既反映了當代“城中村”、“城鄉結合部”人的市場意識的增強、以及進入市場尋求自我生存、自我發展的精神風貌，也反映了市場供求關系和價格與價值關系的內在規定性，以及我國市場機制運行對經濟社會越來越大的影響和帶動性。所以，我們沒有理由去叫停和咒罵“小產權”房，更不該去“圍追堵截”“小產權”房，倒是應感到欣慰并為之叫好。
“小產權”房體現了我國初級階段生產力性質及特點
消費，包括住房消費取決于生產。我國進入了社會主義，但尚處于初級階段。初級階段的生產力水平是低下的，這一經濟特征直接影響著人們的消費購買力。“小產權”房也許是與此相適應的、帶有中國特色的一種人們的房屋擁有形式。經濟是基礎，社會主義應該努力使人人有房住，但絕不可能達到人人都能夠自己買房住，而且人人都去購新房、購大房、購豪房。不要說初級階段，即使是將來跨越了初級階段，進入更高一級的社會，也會因為勞動職業崗位的差別，從而決定的工資收入的差別關系，而不可能人人都購一樣的房，住一樣的房。這一客觀差別性，必然使一些收入高者住“高價”房，一些收入低者住“低價”房。按照“初級階段”水平與方式辦事，包括住房必須量力而行，購不起高價房就住低價房，爭取不了“大產權”房，就擁有“小產權”房。“小產權”房所以能興起，一個主要原因也正是房價相對較低，大多數人能承受得起，亦或說，“小產權”房的出現為那些無力購買高價房者提供了一條新的路徑選擇。
“小產權”房拓展了我國房地產市場的多形式，多樣性
機械地說，多層次的生產力水平決定著多種形式的產權結構關系，從而也決定了多種生產形式及其消費的多樣性。目前我國的房地產市場主要有政府直接開發、房地產商開發兩種形式，而其中又以政府出讓土地，房地產商購置土地開發為主導。這一市場特性自然導致一方面政府左右著房地產商，另一方面房地產商左右著房地產市場，而恰是在這一“左右”過程中，政府與房地產商之間產生了“非市場、非正常”聯系，也是這種“非市場、非正常”聯系，使得一方面政府高呼加強宏觀調控，抑制房價；另一方面房地產商卻心里有數，蒙著臉，低著頭，狂揚價，還時不時冠以“市場行為”，“市場大勢”。而分析起來，個中緣由至少可以說，政府導向下的房地產商獨家壟斷房地產市場是問題之基本癥結。假如現在放開，讓有閑置土地的企業和單位自主開發商品性住宅，變“城中村”改造為由“城中村”土地所有者直接開發商品性住宅，加之政府批撥專門土地給專門建設單位開發“經濟性適用房”、“廉租房”，試問，這種打破單一政府與房地產商壟斷房地產市場的格局，房地產市場還會那么一個勁地價格走高嗎？所以，這種貌似市場行為，而實為行政作為的房地產市場，漲價就是必然的。真正想抑制價格的關鍵在于打破壟斷，讓房地產市場回歸市場法則運營，發展多種形式、多樣渠道的房地產市場結構。特別是轉變觀念，讓“小產權”這種低價房正面登場，從而科學建構有中國特色的房地產市場，這無疑是有著重大的、現實的、歷史的意義的。
“小產權”房的“入市”，將成為評抑高房價的重要措施。任何壟斷都是就市場而言的，其內在的、支撐預期性的則是價格。平抑高房價，一方面要打破市場壟斷，另一方面就是改變價格困局，以“低”平“高”。我國住房制度改革以來，尤其是商品房的開發，不僅活躍了整個國民經濟，而且使一部分人首先擁有了自己的房舍產權。但是，單一的政府允認、發放“房產證”，即所謂“大產權”的指向，是否就是適應目前的經濟社會性質，是否就不許可再有一個“小產權”的存在？確實是值得研討的，特別是這種產權的單一指向性引發的房價虛高、持續上揚，更是值得思考的。有房產商揭幕現在房價中成本只占20%，而余下部分四成以這樣那樣、明的暗的、姓公姓私地歸了“政府”，我們不想就此評論什么，可是這卻傳遞了一些信息，即在政府與房地產開發商的“合作”中，似乎存在有某些人為地加大房地產成本，人為地抬高房地產價格的嫌疑。顯然，政府征用農村集體的土地，再出售給房地產開發商，開發商再生產出房產品銷售給購房者，這一過程中政府與開發商、開發商與購房人之間的兩次、兩個聯結，必然就增大了交易費用。假如由土地的所用者，亦或說由“城中村”人，“城鄉結合部”人直接開發便減少了中間的兩個環節，勿庸置疑，房產品價格肯定會低得多。問題還在于，房地產開發商開發可以，為什么土地所有者就不可以呢？同時，現在都說房產品價格高，為什么就不可以讓有條件的土地所有者自行開發點低價位房產、并依此投入市場，平抑高房價呢？這似乎是沒有道理的，所謂“不受法律保護”、“全面清查”“小產權”房也是太隨意、太草率，不負責任的。
“小產權”房有利于減輕政府面對的社會住房需求壓力。隨著工業化、城鎮化、農業現代化的發展，人們的消費觀念及其對康年盛世新生活的追求，住宅供求失衡的矛盾越來越大，并且已經超脫出某一城市或地區，成為國家不得不面對的一大壓力，成為構建和諧社會的一個基本的物質障礙。而要解決這一問題，僅僅發展“大產權”的路子是根本不可能的，所以我們是否應該現實地正視“小產權”的出現呢？“棒喝”是沒有用的，明智之舉是因勢利導，使其成為現行房市的補充，經過一定程序和一定階段的規制，讓“小產權”走向大產權。圍繞“小產權”房，重要的是趨利避害，一要加強審核、監管，納入城市發展的總體規劃之中；二要加強規制、組織，規避風險，切實維護“小產權”房人的基本權益。“小產權”房的出現，是一種客觀必然，是我國房地產業改革與發展中的新生事物。改革與發展中的問題還須用改革與發展的眼光，在改革與發展中解決，改革與發展必須遵循其自身的規律。初級階段，市場經濟也好，生產力也好，總是從無序到有序，從野蠻到文明，而這一過程不應該是對那些“大逆不道”完全實施封殺、遏制，恰恰則是要認真地從經濟社會環境、生產關系及其上層建筑方面評析原因，從而達成制度與體制的自我完善。當然，其中涉及的問題肯定是復雜的，而只要我們認真對待，并且積極地從有利于解決國民住房、有利于減緩政府壓力、有利于經濟社會大局穩定出發，就一定能科學地處理好“小產權”房的問題。 (作者郭軍系河南財經學院教授)
