編者按：建設(shè)部的“風(fēng)險(xiǎn)提示”使“小產(chǎn)權(quán)房”驟然成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，其“何以存在”、“有何風(fēng)險(xiǎn)”、“結(jié)局如何”都成為社會(huì)關(guān)注和討論的熱點(diǎn)話題。編輯部特別組織了這組報(bào)道，透過對(duì)這些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的解讀，我們不僅看到其對(duì)高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的對(duì)抗和對(duì)住房保障體系蒼白無力的反襯，更看到了城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)對(duì)以土地、房產(chǎn)為代表的社會(huì)資源的人為分割。為數(shù)不少的城市居民被低廉的房?jī)r(jià)吸引到小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中，的確是值得人們深思的現(xiàn)象。
“城市居民不要購(gòu)買在集體土地上開發(fā)修建的住房。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。”這是不久前建設(shè)部發(fā)出的風(fēng)險(xiǎn)提示。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示的理由是，按照相關(guān)法規(guī)，我國(guó)目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，因此在集體土地上開發(fā)修建的住房不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。這些在集體土地上開發(fā)修建的住房，即被社會(huì)稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。
面對(duì)建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示和相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū)，一些“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中正在變換著各種形式進(jìn)行銷售，成為一個(gè)灰色的監(jiān)管區(qū)域。
規(guī)避法規(guī)禁區(qū)小產(chǎn)權(quán)房變形銷售
日前，記者來到位于成都市北三環(huán)外北湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)一個(gè)叫“北湖印象”的樓盤。根據(jù)記者多年的看房經(jīng)驗(yàn)，“這樣的房子，估計(jì)每平方米應(yīng)該在4000元以上了。”“每平方米2000多元！”售樓小姐的報(bào)價(jià)讓記者一驚。
“為什么這么便宜？”聽?wèi)T了噌噌上漲的商品房報(bào)價(jià)，突然聽到成都住房四五年前的行情報(bào)價(jià)反倒有些“不習(xí)慣”。
“因?yàn)檫@些房子沒有產(chǎn)權(quán)，我們簽訂的是70年的物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而不是商品房買賣協(xié)議。”
“那不就是小產(chǎn)權(quán)房嗎？”
“不是小產(chǎn)權(quán)房！因?yàn)槲覀兪裁串a(chǎn)權(quán)也不會(huì)給你，你僅相當(dāng)于一次性繳付了70年的住房租金。”聽到記者提到“小產(chǎn)權(quán)房”，售樓小姐突然顯得很謹(jǐn)慎，一再?gòu)?qiáng)調(diào)說，這不是“小產(chǎn)權(quán)房”，也沒有開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，而是政府為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中居住而修建的“新居工程”，多余部分的房子可以拿出來一次性轉(zhuǎn)讓70年的使用權(quán)。在該售樓中心公示的住房銷售表上，記者看到正在“銷售”的二期數(shù)百套住房中70%都已經(jīng)“名花有主”了。
隨后幾天里，記者在成都其他幾個(gè)城郊地區(qū)采訪了解到，像“北湖印象”這樣以轉(zhuǎn)讓“物業(yè)使用權(quán)”、“數(shù)十年一次性長(zhǎng)租”等形式銷售“小產(chǎn)權(quán)房”正成為此類項(xiàng)目規(guī)避法規(guī)禁區(qū)的一個(gè)普遍手法，有的項(xiàng)目接待中心干脆就將“住房銷控表”改名為“住房租控表”。
城區(qū)高房?jī)r(jià)、低保障熱了“小產(chǎn)權(quán)房”
在小產(chǎn)權(quán)房受到市場(chǎng)熱切關(guān)注的背后，其實(shí)是城區(qū)的高房?jī)r(jià)和住房保障體系的不完善。
“由于不是成都戶口，所以不能購(gòu)買成都市的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房；由于沒有固定的正式工作，購(gòu)買普通商品房，也沒有銀行愿意提供按揭貸款；所以面對(duì)城區(qū)的高房?jī)r(jià)，我們只能選擇價(jià)格適中的小產(chǎn)權(quán)房。”來自遂寧農(nóng)村的范樹發(fā)多年來在成都靠倒騰電腦、手機(jī)等電子產(chǎn)品養(yǎng)活自己和家人，為了圓在成都擁有一套住房的夢(mèng)想，不久前在華陽買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”。
除了住房保障體系覆蓋面有限的問題之外，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的定價(jià)方案也讓這些保障性住房被挾裹進(jìn)不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)里面，致使住房保障體系隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫而“水漲船高”。據(jù)了解，包括成都在內(nèi)的全國(guó)大部分城市的保障性住房定價(jià)方案均是參照周邊同類商品住房的價(jià)格下浮10%左右進(jìn)行定價(jià)的，而由于房?jī)r(jià)上漲加快的原因，這些保障性住房的實(shí)際定價(jià)往往與該地區(qū)一年前、甚至數(shù)月前的商品住房?jī)r(jià)格一致。一年前買不起商品房的家庭，一年之后，也不太可能就買得起經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，這類家庭往往也被迫加入到小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者之列。
比商品房的價(jià)格低了50%左右的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者來說，其巨大的吸引力是不言而喻的。“不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，沒有房產(chǎn)證，不就是交易起來困難嗎？買這類房子本來就不是為了投資，而是為了居住。說白了，不就相當(dāng)于花了一筆錢租了一套長(zhǎng)期住房嘛。”小產(chǎn)權(quán)房買主范樹發(fā)的想法，代表了很多此類購(gòu)房者的心態(tài)。
同地不同價(jià)農(nóng)民有疑惑
如果農(nóng)村集體土地遲遲不能合法化入市流轉(zhuǎn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就只能面臨兩種選擇：被動(dòng)地等待政府征地，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，獲取一定的土地增值收入；或是冒著不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)地流轉(zhuǎn)集體土地以提前并最大化實(shí)現(xiàn)土地增值。
“憑什么地方政府只花費(fèi)幾萬元的補(bǔ)償就可以征用我們的土地，而后再以數(shù)百萬元一畝的高價(jià)拍賣給開發(fā)商。為什么我們不能直接將集體所有的土地放入市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，或直接進(jìn)行開發(fā)？”在采訪小產(chǎn)權(quán)房過程中，記者總能聽到一些村民對(duì)國(guó)有土地和集體所有土地“同地不同價(jià)”、“同地不同‘國(guó)民待遇’”的疑惑和不滿。
“農(nóng)民最大的資產(chǎn)財(cái)富就是他的房產(chǎn)，由于宅基地不能流轉(zhuǎn)、集體土地不能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、其使用權(quán)不能抵押等法規(guī)限制，他們所擁有的最大資產(chǎn)財(cái)富往往不能變現(xiàn)成其加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生產(chǎn)資本。”四川省建設(shè)廳村鎮(zhèn)建設(shè)處處長(zhǎng)文技軍告訴記者說，“不可否認(rèn)的是，很多集體經(jīng)濟(jì)組織通過‘小產(chǎn)權(quán)房’等形式讓一些農(nóng)民致了富，也凸顯了在市場(chǎng)的需求下，農(nóng)民將資產(chǎn)變資本迫切愿望。”
“國(guó)家應(yīng)當(dāng)讓能發(fā)揮更大土地效益的地方按市場(chǎng)的規(guī)律去高效配置資源，發(fā)揮土地的功能作用。在保護(hù)耕地的前提下，讓農(nóng)村集體土地按照市場(chǎng)價(jià)值自由進(jìn)入市場(chǎng)，這既可以避免先由地方政府征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之后，再以高價(jià)出讓土地的行為；又能消除同一土地，由于土地所有性質(zhì)的不同，造成巨大的差價(jià)，從而更充分地保障農(nóng)民的權(quán)益。”被稱之為成都市村民土地股權(quán)化改革典范的成都龍華農(nóng)民股份合作社董事長(zhǎng)李剛建議說。(侯大偉)
武漢：“小產(chǎn)權(quán)房”信息只在知情人圈子中散布
北京：“高房?jī)r(jià)時(shí)代”的“小產(chǎn)權(quán)房”之惑
南京：對(duì)已建成小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)搞一刀切全部拆除
價(jià)格是市價(jià)1/3 收入有限“小產(chǎn)權(quán)房”能住就行
