國家稅務總局日前發布文件，對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產企業預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不低于20%，新的規定將追溯至今年1月1日。
對房地產業的總體影響不是很大
從這次國家稅務總局對房地產預售稅率上調5%來看，調整幅度并不是很大。而且，向上調整的僅僅是非經濟適用房項目，經濟適用房項目實際上是下調了，從這個意義上說，此次調整對總體的影響不是很大，有升有降。從調整的范圍來看，省會城市和計劃單列市提高了5%，全國有31個省會城市，加上計劃單列市總共也就是50個，大量的地級市實際上沒有變化，仍然是15%，其他地區則在10%，比以前的15%還低。因此，對于全國影響幅度也不是很大。同時，房地產預售所得稅率僅僅是按預售毛利潤20%計征企業所得稅，這與目前房地產利潤相比，所占是很小的。當然，這是從全國來看的，而對不同地區、不同企業來說，這一政策的影響是不同的。
預示國家對房地產投資反彈和價格上漲仍存戒心
本次調整房地產預售稅率不僅是很合理的，而且是非常必要的。而這項措施其實在2004年或者最晚在2005年就應當開始，直到現在才制定出這樣的措施，說明稅收政策還不是很協調。
事實上，中國房地產企業稅征收上存在著大量的偷稅漏稅現象，2005年的一份調查資料顯示，調查地區90%以上是房地產企業欠稅，這一方面與房地產企業本身的管理有關，同時也說明中國在房地產稅收管理上存在著很大的漏洞。另外，中國在2003年下半年就開始對房地產投資實行宏觀調控，但利用稅收手段進行調整僅僅從2005年才開始實行，到今天，這也僅是一種補充和完善，由于以前稅收征管辦法未能很好兼顧房地產開發企業的行業特點，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問題，難以保證稅基的完整，此次調整是對房地產企業征稅過程中可能出現的漏洞進行了彌補，假如這項政策能在2004年或者2005年就開始推行，那么，抑制房地產投資過快過熱的宏觀調控政策效果不僅會更加明顯，也將會更加有效。
近幾年中國房地產投資過快、房價增長過高過快的區域主要就是一些大中城市，尤其是省會城市和計劃單列市，如上海、廣東、杭州、南京、北京等等，盡管國家采取了一系列政策使房地產投資和房價上漲得到一定程度抑制，如上海等，但還有很多城市的房地產價格遠未達到調控目標。仔細分析這些城市的房價就會發現，實際上是一種虛假的高位，很多城市呈現有價無市的態勢。為了穩定房價，國家除了制定一系列的宏觀調控政策外，還提出了加大經濟適用房投資規模，提高相應投資比例，以此平抑房價上漲，實際上，本次調整中的區域性差別政策就是國家宏觀調控政策的繼續，也預示著，國家對房地產投資反彈和價格上漲仍然存有戒心。
上調房地產預售稅率不會使房價上漲
有人表示，調整房地產預售稅率，將會促使價格上漲。筆者認為，這絕非必然，相反，通過加大稅收力度，整頓房地產市場秩序，消除稅收漏洞，將使房地產價格更加合理。其實，在這里需要明確一個基本認識，即市場價格是由供求均衡程度來決定的，而不是由成本來決定的。
成本提高，銷售價格就會上漲，這不是市場經濟發展的規律性結論。在當前的家電市場上沒有人會說，你的成本高，所以價格就高。
說價格會提高，只是開發商的一種錯誤的慣性思維方式，意思就是，你加大了我的成本，我就將它加在銷售價格上，這是極其錯誤的邏輯，房地產開發商的利潤空間不是自己硬性規定的必須達到的剛性目標，利潤是由市場來決定的，有些開發商動不動就說會轉嫁給消費者，在事實中，確實存在著這種現象，但這種現象是非正常的。筆者認為未來中國房地產價格將會下降，這是因為房地產價格已經嚴重超過和背離價值，而這種背離現象，不可能長期存在下去。而且從房地產市場環境來看，也遠未達到政策效應和合理的價格區間范圍。
本次房地產預售稅率調整，是對房地產利潤合理調整的措施之一，必將對中國房地產市場的鍵康穩定發展起到積極的推動作用。
(來源：新京報 作者：張琦)
