“我要的不是產(chǎn)權(quán)是住房，商品房買不起，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房沒有戶口不能買，廉租房條件差、數(shù)量少，只有小產(chǎn)權(quán)房是我的現(xiàn)實選擇。”大學(xué)畢業(yè)后留京工作3年的樊酈告訴半月談記者。
她在一家廣告公司上班，月收入1萬元。去年，她在通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)太玉園小區(qū)購買了一套108平米的小產(chǎn)權(quán)房，花費不到25萬。而同一地段的商品房每平米售價如今已在5000元以上。“我只想用自己的勞動換回一套體面的住房，過上有尊嚴(yán)的生活，合適的住房比完整的產(chǎn)權(quán)更重要。”樊酈的話代表了很多購買小產(chǎn)權(quán)房屋者的心態(tài)。
小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)──在全國土地日到來之前的6月18日，建設(shè)部的這一預(yù)警可謂一石激起千層浪。建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。此后，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。
小產(chǎn)權(quán)房反諷高房價
雖然“非法之身”早已定論，但作為高房價下的現(xiàn)實選擇，小產(chǎn)權(quán)房在市場上依然具有不可替代性，政府有關(guān)部門的高壓也并未阻止買房者的熱情，小產(chǎn)權(quán)房“兜著圈賣”仍然火爆京城。從通州張家灣鎮(zhèn)土橋站往東行，不到5公里就能看到欣橋家園、太玉園、祥和樂園3處小產(chǎn)權(quán)項目。售樓者公開說：“我們這是小產(chǎn)權(quán)！” 小產(chǎn)權(quán)房
今年以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近年最為強(qiáng)勁的上揚(yáng)態(tài)勢，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布，2007年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%。北京、深圳等一線城市連續(xù)多月漲幅保持在10%。
“北京二環(huán)內(nèi)20平米的房子要30萬元，這30萬元能買到近100平米的五環(huán)外小產(chǎn)權(quán)房。”北京房地產(chǎn)律師秦兵說，“居住是公民的基本需求，當(dāng)一部分人無法承擔(dān)過高房價時，就只能選擇雖然風(fēng)險高但價格低的小產(chǎn)權(quán)房了。”
小產(chǎn)權(quán)房解了不少中低收入者的安居之急。北京鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，北京小產(chǎn)權(quán)房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等郊區(qū)，房價僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%，同一地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比大產(chǎn)權(quán)房價格低30%左右。這比政府推出的僅比周邊房價下降10%-15%、數(shù)量稀少的限價房更具吸引力。
北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉說，目前北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米，而北京市經(jīng)濟(jì)適用房和限價房未來3年的目標(biāo)才是兩個1000萬平方米。
小產(chǎn)權(quán)房沖斷房地產(chǎn)開發(fā)利益鏈
“買小產(chǎn)權(quán)房如同偷東西，”北京知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)作客央視時說，“跟搶其他人的錢沒什么區(qū)別。”“買小產(chǎn)權(quán)房如同把莊稼種在別人家的地里！”北京另一知名地產(chǎn)商潘石屹說。
10多年前就存在的小產(chǎn)權(quán)房，為何忽然間成了開發(fā)商口誅筆伐的焦點，它究竟搶了誰的錢，動了誰的奶酪？
以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房價真相。北京某地產(chǎn)經(jīng)營公司總經(jīng)理介紹說，按五環(huán)內(nèi)賣10000元／平方米的房子計算，住宅價格由5部分構(gòu)成。首先是土地成本，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償、掛牌拍賣的競價成本，約占40%；其他大量相關(guān)費用，約占15%；其次是各類稅費，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和基礎(chǔ)建設(shè)費，約占10%-15%；建安成本，就是“蓋房子的錢”，約占15%；剩余的是開發(fā)商利潤。
小產(chǎn)權(quán)房清晰地丈量出了商品房的暴利，沖斷了當(dāng)前政府壟斷土地一級市場的房地產(chǎn)開發(fā)制度下的利益鏈條。事實上，小產(chǎn)權(quán)的房價構(gòu)成，就是建安成本和開發(fā)方的利潤。北京成業(yè)行經(jīng)紀(jì)顧問有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)指出，小產(chǎn)權(quán)房價格低，最重要的原因是幾乎沒有土地成本，省去了近一半的“房價”。同時，因為國家不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的交易，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和基礎(chǔ)建設(shè)費等各類稅費也可以省去。
事實證明，在政府對一級土地市場壟斷的情況下，由開發(fā)商支付的超額地價最終將傳導(dǎo)至消費者，而政府在土地獨家買賣中獲利率已達(dá)250%。在稅費成本上，經(jīng)過幾輪緊縮的宏觀調(diào)控政策，房價中稅費成本的比重不斷上升，造成更高的房價。這樣的房地產(chǎn)開發(fā)制度不僅不能保護(hù)購房者和農(nóng)民利益，還在事實上為房地產(chǎn)業(yè)暴利打下了堅實的制度基礎(chǔ)。
小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)熱銷對一向強(qiáng)勢的房地產(chǎn)商構(gòu)成了現(xiàn)實威脅。統(tǒng)計顯示，今年上半年北京樓市銷量創(chuàng)新低。截至7月25日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京仍有可售住宅近10萬套。按照目前的銷售速度，即使沒有新的項目入市，存量也足夠維持今年全年的銷售。
待解的小產(chǎn)權(quán)房困局
“我們正在對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行摸底調(diào)查，至于今后具體怎么處置，要等調(diào)查完了之后再進(jìn)行研究。”6月28日，北京市國土局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對媒體表示。
半月談記者了解到，北京郊區(qū)的許多小產(chǎn)權(quán)房都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進(jìn)行的。“我們是村民回遷房，不是搞房地產(chǎn)開發(fā)。”太玉園小區(qū)售樓處的銷售人員這樣對記者說。在很多村民看來，將原來的舊村改造建成樓房，滿足本村村民居住后，多余部分銷售，既可以讓村集體獲益，也可以安置一些村民，一舉兩得。
國家行政學(xué)院公共行政教研部主任竹立家教授認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房反映出老百姓特別是中低收入家庭在購房時“別無選擇”的困境。雖然政府一直在提加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，但住房保障仍然相對滯后。解決小產(chǎn)權(quán)房問題，除了強(qiáng)拆之外，更應(yīng)當(dāng)從制度上研究治本之策。竹立家說，叫停小產(chǎn)權(quán)房之后，政府應(yīng)著力引導(dǎo)消費者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來，當(dāng)務(wù)之急是加大經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障性住房地塊的供應(yīng)。
秦兵認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問題的根源還在于當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需的脫節(jié)。小產(chǎn)權(quán)房的公開交易已有相當(dāng)規(guī)模，一旦合法渠道遭禁，很可能會被地下市場取而代之。他指出，即將實施的物權(quán)法給土地承包經(jīng)營權(quán)人設(shè)定了相當(dāng)大的權(quán)限。據(jù)記者了解，在廣東，自2005年10月1日在全國率先實施了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》后，已經(jīng)為農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地合法入市流轉(zhuǎn)打開了缺口。在這樣的立法理念下，目前定性為非法的小產(chǎn)權(quán)房將來或許還能打個“翻身仗”。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這種觀點在小產(chǎn)權(quán)房的購買者中十分流行。
小產(chǎn)權(quán)房究竟將面臨怎樣的命運，何去何從？目前仍然充滿懸念。(記者 李舒)
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