日前，北京市建委透露，京東最大的經濟適用房工程——翠成馨園將建一萬套租賃型經濟適用房，不公開對外發售。北京市建委有關負責人介紹，翠成小區由面向社會發售、定向發售階段，正進入保障性發售階段。這意味著，北京市未來經濟適用房的供應模式將發生轉變，由銷售為主過渡到租售并舉。
按照官方的表態，北京經濟適用住房的租售比將達到1∶4左右。通過整合租賃型經濟適用住房、存量住房和公有住房資源，探索建立政策性租賃住房體系，用于解決引進型人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題。
長期以來，在我國的住宅保障體系中，經濟適用房一直擔綱主角，但它實際上并沒有完全發揮政策性的保障作用。受制于土地瓶頸和利潤率，經濟適用房的開發指標正在不斷下滑。北京市統計局數據顯示，2006年，北京經濟適用房施工面積比上年同期下降9.5%，竣工面積下降9.2%，新開工面積下降56.7%。顯然，目前經濟適用房的供應相對于旺盛的需求而言，無疑捉襟見肘。
此外，在經濟適用房中，人們也日益嗅到了某種“變質”的味道。擁有私家車的人住進了經濟適用房，一些住經濟適用房的人購買了第二套房子，甚至購買經濟適用房的拆遷指標成了稀缺資源。漸漸變味的經濟適用房動搖了其為中低收入者解決住房問題的宗旨和社會公平，這使人們質疑：我們的住宅保障制度究竟保障了誰？
業內專家分析，現行經濟適用房制度的癥結主要在于我國個人信用體制尚未健全，甄別出應當受到經濟適用房制度保障的人群，需要付出高昂的監管成本；同時，在經濟適用房的審批層面，存在巨大的尋租空間。如果無法有效遏制某些中高收入人群購買經濟適用房，那么住房保障很可能就是形同虛設。而以租代售的方式，在相當程度上，可以縮減這種尋租空間。
另外，現行的經濟適用房制度缺乏退出機制，在新的住宅保障體系方案中，租賃型經濟適用房則面向低收入家庭，當家庭收入達到一定水平后，政府有權收回住房。以租代售因為具備退出機制，顯得更為科學。一方面，這可以使政府有限的公共財政支出更能用在刀刃上，使有限的經濟適用房資源，因具備了循環使用機制而能滿足更多的人群；另一方面，也在一定程度上防止經濟適用房“變質”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。
不過業內人士認為，經濟適用房以租代售，也可能出現新的問題。比如，誰是項目的產權所有者？誰是項目的長期管理機構？承租人的資質如何審核？租賃價格與周邊二手房租賃價格如何協調……因為經濟適用房的租金一定會低于市場價格，而這其中的差額無疑又是一塊“肥肉”讓人垂涎三尺，如果有人能夠把這些房屋搞到手，就可以成為坐吃租金的“新城市地主”。一位經濟學家說得好，稀缺的供應，必然產生黑市的交易。
目前不可能讓所有的人都買得起房，也不可能讓所有的家庭不分差別都用市場化的方式解決住房問題，發展商品房市場與住房保障是兩個不同的“命題”。經濟適用房以租代售的新政在完善后者方面，無疑向前邁進了一步，但具體操作細尚待研究出臺，還有較長的路要走。(林喆)
