發表評論 “免費”擔保不免費 “必交”費用不必交
前不久,市民馮女士經一家中介公司介紹,看中了五環路附近一套環境較好的商品房,準備貸款110萬元買下后,全家遷來居住。馮女士與房主及中介公司三方簽訂了《房屋居間買賣合同》后不久,中介公司通知她,除了中介費即居間服務費外,如果貸款還要交納一定費用:貸款30萬元以內交納2800元;超過30萬元以上的貸款部分,則要每1萬元另交50元,共4000元;另外要交納600元的評估費用、1000元押金，收費總計8400元。
“銀行不是每月收利息嗎?干嗎還收那么多費用呀!”馮女士嘀咕著。中介公司人員說,貸款需要先作評估什么的,這些是必交的費用。
馮女士只好籌錢,但無意中發現“蹊蹺”。她向銀行咨詢貸款事宜,才知銀行并不收手續費和押金。“那么8400元是誰收呀?中介公司咋不說明?”之后中介才告知,其中600元是他們代評估公司收取的評估費,另6800元和1000元押金都是代擔保公司收費。
“不是說好不收擔保費用嗎?”馮女士想起,中介曾提過房主要求盡快放款,所以讓馮女士作擔保,而中介公司有合作的擔保公司,所以承諾可免收擔保費,但必須向指定的某銀行貸款。
面對馮女士的質疑,中介業務員支吾地說,公司一直都是這樣做的,這是總部要求的。“那我自己找另一家銀行貸款吧,他們說放款很快,而且不收擔保費。”這下中介業務員可急了:“您還是在我們這兒做貸款吧,只需要交1000元擔保押金,房子做完抵押還退您錢。要不,我們在總部的業績就大打折扣了!”聞聽此言,馮女士既生氣,又哭笑不得。“難道這家中介與擔保公司有利益分成?這哪是貸款必交費用呀,這不是蒙人嘛!”
收費明細不夠透明 購房者難享知情權
但并不是所有貸款購房者都能像馮女士那樣幸運,免交這數千乃至上萬元費用。劉先生通過位于國貿附近的一家中介公司,購買朝陽雙花園小區一套面積80平方米、價值120萬元的住宅。他交首付款后,向銀行按揭貸款80萬元。中介告知,他除了要交中介費2.4萬元外,還有其他費用“一攬子打包”近2萬元。
“其他都是什么費呀,這么多錢?”劉先生問。業務員泛泛解釋:“有擔保服務費、權證代辦費、貸款服務費、評估費等。”卻未列出各項費用明細。劉先生認為,貸款手續費多得讓人暈乎。但他對哪些費用該收、收多少,不得而知,只能按要求交錢。
事后劉先生才知道,其余近2萬元的賬是這樣算出來的:其中擔保服務費按貸款額的1%收取8000元;貸款服務費(即中介告知馮女士的“擔保費”)4300元;權證代辦費2000元;評估費4000元。
記者看到,有的房屋中介并未張貼收費標準,而一些中介雖貼出各種收費標準,但缺乏解釋。“北京二手房貸款購房的占60%左右,類似劉先生的例子不在少數,二手房中介服務中消費者權利容易被侵犯。”常接手銀行貸款案例的北京市德潤律師事務所張祥元律師說,中介買賣代理費俗稱中介費,是中介公司收取正常的居間報酬。而貸款服務費則是為有按揭貸款需求的購房者辦理相關手續的費用,包括與銀行、評估機構的接洽,及提供墊資、擔保等而收取客戶相應的費用,為客戶代辦相關手續。
張祥元說,一些房屋中介公司貸款收費名目較多,但大部分不透明。“一些銀行推出‘直客式’業務,貸款人可節省不少中介機構代辦服務費。但中介、評估機構、擔保公司、銀行等多方往往以中介為中心,提供‘捆綁式’一條龍服務。如購房者不通過中介,而自行找銀行貸款,可能存在一定的障礙。”張律師說,“由于一些中介未說明,許多購房者誤以為貸款服務費由銀行收取,是必交費用,其實不然。銀行只是代評估公司向購房貸款人收取一般幾百元的評估費,對房屋進行必要的評估,此外其他項目均非銀行強制性要求,貸款人應當有較為充分的選擇權。”
以違約要挾作擔保 建議定政府指導價
記者了解到,有的購房者曾拒絕由中介公司及其合作的擔保公司代辦貸款,以免交高額服務費。但因當初簽購房合同時中介或房主提出并制定了苛刻的條款,而購房者不通過中介公司貸款或拒交貸款服務費,中介公司便以“一旦放款延遲,購房者將違約而需支付違約金”為由,給購房者一個“下馬威”。
張祥元律師認為,根據《貸款通則》的規定,商業銀行發放貸款前提條件之一是借款人提供有效擔保。一般是以所購房屋抵押,在抵押登記后放款。由于北京部分區縣抵押登記手續辦理周期較長,使賣方收到購房款的時間滯后。為了吸引客戶,中介往往與銀行協商好,由中介或其他擔保機構提供該階段性擔保,在買方拿到房產證后、房屋抵押前,銀行可給房主放款。中介機構則收取擔保服務費。但由于海淀等部分區縣辦理房屋過戶和抵押登記效率高,可能即使購房者不作擔保,手續幾天內也辦下來了,銀行即可向房主放款,所以階段性擔保意義不大。
而購房者因不知情或有所忽視,白白交了錢卻沒得到應有的服務,其利益受到了損害。對此張祥元律師提出建議:對于貸款服務費,有關部門應當制定統一的政府指導價標準,規范貸款服務費的收費行為。(記者 林靖)
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