信貸 難抑的銀行獲利沖動
除了以加息方式抑制中小投資者的炒房勢頭外，新形勢下的房地產金融現象使決策者不得不面對更多的監管與調控職責。
日前，銀監會發布《關于進一步防范銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，禁止信貸資金被挪用入股市，銀監會權威人士透露，春節后將全面開始檢查工作，住房按揭貸款將成檢查重點。市場人士反映，此舉與近期投資者將住房押抵貸款投入股市的行為相關。
此前一個月，有關投資者為投資股市將住房抵押，或將原抵押貸款追加抵押的報道不約而同地出現在深圳、上海等新聞報道中，新的投資泡沫和信貸風險浮出水面。“銀監會的新政非常及時。”市場人士評價，這體現了金融監管部門越來越成熟和敏銳的市場反應能力。但是，看到了問題不等于會在操作層面切實解決。“各地銀行分支機構繁雜龐大，情況各不相同，完全堵截類似違規做法很難做到。”上海一家中介機構金融服務部門的工作人員稱。據了解，盡管央行各類房地產信貸政策都相當嚴格，但一些中小商業銀行受市場競爭和盈利沖動的驅使，寬松的放貸情況時有發生。“比如對房產評估不嚴格，加按揭可以超過評估后的最高貸款限額等。”上述人士稱。
放貸沖動不僅限于按揭貸款，為了在緊縮的房地產信貸政策中找到生存空間，各銀行在收緊中小房地產開發企業貸款的同時，仍然對大型房地產開發商，尤其是土地儲備較多、信譽較好的房企提供綠色通道。“但是，受到土地增值稅等重大稅費政策影響，很可能拿地越多的企業資金鏈會受到重創。房地產企業的盈利水平需要重新評估。”上海興海房產綜合開發公司有關負責人表示。
“在房地產市場繁雜多變的綜合形勢下，金融監管和政策制定部門需要有更全面分析這一行業的綜合能力，以避免出現大范圍的壞賬風險。這就要求各級金融部門的決策層同樣是房地產領域的專家，做到這一點確實不容易。”民生銀行北京分行一位貸款部經理感慨。
限外 堵截熱錢還看落實
在眾多的房地產調控新政中，“限外令”是最讓人關注的政策之一。
2006年7月24日，建設部、央行等六部委公布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，限制外資進入房產市場，堵截熱錢流入成為坊間盛傳的新政首要原因。然而，在新政出臺后的半年時間里，各地關于限外的實施細則遲遲未出，限外之說幾乎被束之高閣。此間，上海醞釀“一證一套房”等傳聞頻頻傳出，但最終未果。而操作層面，不同市場的購房面臨的境況也各不相同。
2006年10月，上海傳出消息，浦東等區域限外出現異動，外資在購買商鋪和辦公樓時遭遇叫停，一切手續停辦。此后，相繼有媒體曝出外資購買住宅受到“第二套禁售”的政策。但令人費解的是，上海主管部門一直沒有公布明確的“限外令”細則。
還有北京，從2006年7月21日開始，北京暫停了外資購房的一切登記備案工作，外資在京購房陷入長達半年的停滯狀態，直到近日，北京“限外令”姍姍而來，成為全國首個明確限外政策的城市。
根據北京的限外細則，境外個人在北京市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。交易權屬管理部門將通過全市統一信息平臺的交易權屬管理系統驗證其購房情況。為保證一人一套房的執行，購房者需要出具由北京市公安局出入境管理處開出的《境外個人在境內居留狀況證明》；各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機構在京購房還需要提交外交部同意其購房的照會。
“這可能是目前各地最嚴格的‘限外購房’做法了。”市場人士評價。但根據北京建委等部門的解釋，外資在2006年7月21日以前的購房行為不計入規定限制范圍，也就是說只有在2006年7月21日以后的購房才有“僅限一套”的規定。
“盡管如此，對于那些積極在北京購房置業的境外人士，尤其是大量的港臺人士來說，還是會起到限制作用的。”一位臺灣媒體人士評價。
與北京相比，上海等其他一線城市“限外購房”細則仍在醞釀的路上。“因為沒有明確說法，大部分區域的外資購房目前還沒有限制，對于機構投資者而言，如果是已經落地注冊了公司，又有強大經濟實力的機構，就不會受到‘171文件’的影響。”嘉凱行銷市場總監林戈表示。
同時，由于外資購房主要集中在一線城市，“限外令”并不被市場視為具有普遍影響的政策。“外資一旦大舉進入二線城市的房地產市場，限外細則難產的影響可能更大。”專家稱。
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