京城的房價“漲勢不改”，房地產市場的供求關系也“趨緊依舊”。北京市統計局和國土資源部門近幾年的綜合數據顯示，國家對房地產的宏觀調控， “調低”了開發投資，“調低”了商品房供給，但卻沒有給高企的房價“降溫”。市場分析人士認為，2006年，北京房地產市場已經呈現出的開復工面積、竣工面積雙雙下滑，以及住宅空置面積大幅減少等特點表明，房價上漲背后，存在著供給乏力這一關鍵性因素。
投資趨緩導致供給偏緊
宏觀調控在遏制房地產投資增幅方面效果十分明顯。北京市統計局的數據顯示，房地產調控開始的2004年，北京房地產領域的新開工面積出現比較大幅度的下降，下降了11.1%。2005年，下降幅度稍微有所緩解，但是仍然比2004年下降2.9%。業內專家指出，房地產新開工面積，是該領域投資的一個主要先行指標。這個先行指標出現比較大幅度下降，勢必會影響到投資。
此外，房地產投資方面的其他指標也在下滑。根據北京市年度國民經濟和社會發展統計公報的數據，2006年，北京市商品房施工面積10483.5萬平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬平方米，下降22.8%。
在供給偏緊的情況下，商品房空置面積也開始加速消化。2006年末，北京商品房空置面積為1039.7萬平方米，比上年末減少334.5萬平方米；其中商品住宅空置494.1萬平方米，減少305.6萬平方米。
業內專家坦言，雖然助漲房價的因素非常復雜，但是供求關系顯然是決定性因素之一。從2001年至2006年北京房地產市場運行情況的數據可以看出，房屋價格變動和竣工面積、銷售面積的變動，三者之間存在著很強的互動關系。竣工面積、銷售面積增長較快的年份，房價漲幅平穩，甚至有所下降。
來自國土資源部信息中心的數據顯示，2002年，北京市商品房竣工面積為2384.4萬平方米，比上年增長了39.7%，銷售面積為1708.3萬平方米，比上年增長了41.8%，兩項指標均為近5年來最大漲幅；與此相呼應，2002年，北京住宅平均價格比上年下降了近5%。該效應還延續到了2003年，數據表明，當年北京住宅平均價格仍略有下降。
而房地產投資放緩后的2004、2005和2006年，商品房施工面積⒖⒐っ婊拖勖婊腦齜宦廢祿?006年出現了負增長。與此同時，房價卻在一路上揚。根據中國人民銀行營業管理部貨幣政策分析小組所做的“2004—2005北京市金融運行報告”，2004年，北京住宅平均價格增幅為6.7%，2005年增幅達到了19.2%，而2006年，漲幅也超過了10%。
北京市統計局有關負責人也指出，北京房地產市場有兩種力量的博弈。一個是中央政府讓整體經濟不要太熱，要適當地降降溫，就要降低房地產的投資。另外一種力量，就是需求的力量。這使得住房市場的供需關系日益緊張。
每年新增需求遠超供應
由于住房商品的特點，不可避免地出現一些投資和投機性的需求。加上住房剛性需求以及改善住房的需求，這就使得社會對住房的需求相當大。
北京常住人口的快速增長，帶來了對住房需求的增長。北京市統計局的數據顯示，近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮居民人均住房建筑面積25.9平方米計算，每年新增住宅需求達到1074.85萬平方米。
《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》中指出，到2010年，北京城鎮人口人均住房建筑面積將要達到30平方米左右。這意味著2006后的4年內，北京人均居住面積還將提高4.1平方米左右。如果按照2006年北京市1581萬常住人口計算，每年還需要新增建筑面積1620.53萬平方米。加上新增人口產生的住房需求，北京今后4年，每年新增的住房建筑面積的需求至少是2700萬平方米。而實際供應量約為2200萬平方米，有500萬平方米左右的缺口。
一位市場人士指出，首先，北京城市化進程進一步加快帶動了大量的拆遷住房需求；其次，人們生活水平提高推動住房消費升級，增加了他們的置業需求；最后，北京作為國際大都市吸引著大批的精英人士來京工作，這也產生巨大的自住需求。
除了住房剛性需求外，為了保值和投資而購房，也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點遠景調查做過一項調查，調查對象是個人金融資產在50萬元以上的都市高收入群體。調查結果表明，高收入群體大多偏愛保值型的房地產投資。而這些需求就很難加以量化了。
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