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　　便宜房子后面一堆問題

　　團(tuán)員們也很快發(fā)現(xiàn)，便宜的房子可能意味著一堆問題。“美國加州、內(nèi)華達(dá)州的房子大多是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的組裝體，10年就要多少再修一修了，也許車庫的房頂漏了，也許生了白蟻要?dú)⑾x，也許要換換管線或者門窗了。”加州有位買家在eBay上以4000美元買了間克利夫蘭的房子，付錢后才發(fā)現(xiàn)，房子被列入市府拆除名單，拆除費(fèi)用7000美元，得由屋主負(fù)擔(dān)。

　　雖然外國人在美購房不存在法律障礙，但養(yǎng)房的后期費(fèi)用卻不低：一套兩居室公寓每月管理費(fèi)用約在500~1000美元，房產(chǎn)稅按照政府估價(jià)繳納，大約在估價(jià)總值的1%~6%。購房團(tuán)有一站是在洛杉磯東面的以前是農(nóng)場養(yǎng)牛為主的一個(gè)區(qū)域，這個(gè)新開發(fā)的大型社區(qū)，相對較偏遠(yuǎn)，240平方米大小的兩層獨(dú)棟別墅，占地約500平方米售價(jià)36萬美元。這個(gè)價(jià)格比高峰時(shí)下跌了約五成，大家都覺得不算貴，與北京、上海的別墅相比還便宜一些。但后續(xù)費(fèi)用方面，房主需交房價(jià)1~1.5%的地稅，每月還要交300美元的物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)稅，另外5年一次的維修費(fèi)用約5000美元。

　　這里所有的房子幾乎都是在美國房產(chǎn)泡沫的最高峰時(shí)造起來的。馬路和綠化都是新的，方圓幾公里內(nèi)看不到行人，車也是稀稀拉拉的幾輛。一些房屋還在建造中。偏遠(yuǎn)的位置和生活設(shè)施不配套，讓投資和自住的人都得好好掂量一下。“有些房子買來后可能還是個(gè)負(fù)擔(dān)。”殷國華說。

　　并不讓人意外的“零成交”

　　11天的美國看房之旅以“零成交”而結(jié)束的結(jié)果并不讓人意外。

　　美國洛杉磯KW房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問范曉天說：“在美國的買房過程非常復(fù)雜，前后所需時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過團(tuán)隊(duì)總行程11天的天數(shù)，更不用說其間還要飛越五大城市，在每個(gè)城市最多只能停留兩天！即便是一個(gè)美國當(dāng)?shù)厝耍�要在兩天之�?nèi)決定買什么房都很不容易，何況是外國人呢？”

　　正如殷國華所言，“這是一個(gè)現(xiàn)象的開端。” 從購房團(tuán)的成員可以分析，中國目前有這部分需求的人有3類：第一類是為子女求學(xué)作準(zhǔn)備。深圳的張先生是深圳一家企業(yè)的老總，目前女兒已在美國紐約上大學(xué)，他這次想借機(jī)在美國樓市低迷時(shí)期為女兒購置一套房子。第二類是投資，力求在相對低的價(jià)位介入，等待回報(bào)。第三類是公司運(yùn)作，從商業(yè)的角度對寫字樓、商鋪等進(jìn)行考察。相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)公司市場部的負(fù)責(zé)人，為高端客戶提供第一手信息。

　　何思遠(yuǎn)介紹說：“我們公司在過去25年中接待不少來自中國的個(gè)人投資者。他們一般在波士頓市區(qū)買公寓房，供他們的孩子在波士頓上大學(xué)時(shí)使用。隨著中國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，來美國投資房產(chǎn)的中國人也越來越多。中國方面也邀請我們公司去中國參加房產(chǎn)展銷會(huì)來滿足中國人投資國外房產(chǎn)的需求。”

　　不同的聲音同樣令人思考：“我也不認(rèn)為中國已經(jīng)很強(qiáng)大，強(qiáng)大到了可以在美國的領(lǐng)土上自由地消費(fèi)。”這是任志強(qiáng)說的。

　　一個(gè)華人在美購房樣本

　　李先生2006年開始在美國波士頓工作生活的歷程。夫婦倆剛在麻薩諸塞州的一個(gè)社區(qū)買下了二手獨(dú)立別墅——這是一個(gè)在美國買房的樣本。

　　“我們的房子是去年6月份以45.5萬美元成交的，現(xiàn)在大概估價(jià)是42.7萬美元，雖然價(jià)格又有下跌，但我們不后悔，因?yàn)橘I房就好像找對象，看對眼是很不容易的。”

　　李先生夫婦從2007年八、九月開始想買房子，當(dāng)時(shí)距離金融危機(jī)的爆發(fā)還有半年左右，美國的房價(jià)還很堅(jiān)挺。“很快就只看獨(dú)立別墅，”李先生說，“獨(dú)立別墅是徹底擁有土地的。房子會(huì)變舊，會(huì)貶值，但是小區(qū)、鄰居、好的環(huán)境、土地，是會(huì)升值的。聯(lián)排別墅院子還要額外交管理費(fèi)，住獨(dú)立別墅是社會(huì)地位的象征，以后小孩上學(xué)，也不會(huì)因?yàn)樽÷?lián)排別墅被人看低了。”

　　就像在廣州東山的房子，因?yàn)榻逃�資源好就貴一大截一樣，在美國買房子在不同的學(xué)區(qū)房價(jià)就不一樣。“美國社區(qū)主要收入來自區(qū)內(nèi)業(yè)主的房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的用處主要是教育。”所以，李先生夫婦很快就集中在一個(gè)社區(qū)看房，該社區(qū)面積33平方公里，人口1.5萬左右，“一個(gè)區(qū)里面獨(dú)立別墅也不會(huì)很多，這個(gè)社區(qū)大概1000幢左右，在賣的20幢左右，符合自己預(yù)算范圍更只有那么兩三套，如果有什么硬傷的話，那就幾乎沒有選擇了。”

　　去年3月底上市的這套房子，李先生夫婦一眼就看中了。第一任房主在1993年用19.5萬美元把這個(gè)房子買下。“賣家剛開始開價(jià)很強(qiáng)硬，要價(jià)46.9萬美元，基本不還價(jià)；我們剛開始口頭出價(jià)43.5萬美元，后來出到45萬美元，他還是不肯。放了一個(gè)月，我們再加5000美元，中介再讓他1000美元，終于在去年6月底完成手續(xù)。”

　　從去年10月份左右開始，許多大企業(yè)開始裁員，失業(yè)率上升，房價(jià)開始了真正下跌，今年一、二月成交的一些房子，價(jià)錢又便宜了大約5~10%左右。這個(gè)社區(qū)內(nèi)另一套別墅使用面積是216平方米，1993年建的，2005年11月份成交，成交價(jià)59.5萬美元，現(xiàn)在估價(jià)大概是46萬美元。這個(gè)社區(qū)內(nèi)獨(dú)立別墅估計(jì)15萬美元至幾百萬美元不等。

　　據(jù)李先生介紹，“在美國，使用面積是指暖氣能到達(dá)的實(shí)際使用面積，閣樓、未裝修的地下室、車庫都不算。車庫約60平方米、地下室約90平方米。還有1.2英畝的地，約半公頃，草地面積兩市畝半，其他是樹林。”

　　他們付了20%的首付，房產(chǎn)稅比例是1.3%左右，一年地稅6600美元。2007年麻州平均家庭收入是6.2萬美元，而李先生夫婦的年收入在14~15萬美元之間，交完所得稅保險(xiǎn)之類的，純收入約為8~10萬美元。

　　鏈接

　　外國人可否在美國買房？

　　1.任何人都可以在美國買房產(chǎn)，買主不必是美國公民或擁有綠卡(長期居留證)。

　　2.外國人買房產(chǎn)貸款比本國人要求嚴(yán)格。如本國人可以付首付10%，那么外國人可能要付35%以上首付，各銀行要求不同。

　　3.如果需要貸款，如同本國人，他們的還貸能力要有證明。

　　4.買房的資金除了首付外，要準(zhǔn)備一筆手續(xù)費(fèi)，包括律師費(fèi)、地契保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　5.關(guān)于房產(chǎn)管理，如果房主不在美國，需要雇傭房產(chǎn)管理公司(property management)管理你的財(cái)產(chǎn)。

　　6.對于投資出租的房產(chǎn)，你最好買在出租市場大的區(qū)域的房產(chǎn)，這些區(qū)域的房產(chǎn)管理公司比較健全，價(jià)格也比較低廉，因?yàn)樗麄兘y(tǒng)一管理大量出租房。(21世紀(jì)美國麻州公司經(jīng)紀(jì)人何思遠(yuǎn))