珠三角樓市調查
“如果人們三年不買房，高企的樓價肯定會降。”這是深圳一位網友在去年發出的呼吁，一時間應者如云，舉國響應。遺憾的是，由于一些特殊的原因，這場聲勢浩大的自發行動最終偃旗息鼓。
在新一輪調控政策的作用下，樓市成交量急劇萎縮，僅僅持續了短短幾個月，便已體現了集體不買房的客觀效果，有新盤發售的開發商也告別了過去剛一推盤便被哄搶一空的美好時光，一種選擇的痛苦已經擺到了他們的面前：咬緊牙關集體死扛樓價，必然面臨資金回籠艱難之困；一旦降價，則極易引發樓市崩盤，覆巢之下，安有完卵？
最近，本報七路記者調查發現，珠三角主要城市的一手房銷售正在掀起一股明折暗降風。對開發商來說，在這場多空雙方耐力的大比拼中，這是一種無奈的選擇。
其實，樓市博弈的奧秘就在于——誰撐得過誰？
聚焦
“非典型”降價促銷手段
打折(包括一次性付款折扣、按揭折扣、團購折扣等)
折上折
送車庫
送管理費
送家電
送裝修
介紹客戶優惠
免契稅
免部分月供
聲音
目前廣州有1／3的樓盤開始降價
——中原地產項目部總經理黃韜
近期的調價仍屬于正常的市場行為，是開發商根據市場變化做出的價格調整。
我不認同樓市拐點的說法。
——廣州市光大房地產有限公司副總經理陳洪志
目前開發商受前一段時間銷售火爆的影響，資金尚不緊張，可以撐一段時間。但如果到明年上半年成交量還上不去的話，開發商就很難再支撐了。
——經緯地產項目發展和研究部副經理吳定金
11月17日，東莞的楊先生又收到了5條來自發展商的手機短信，分別是宜景康源、城市假日III期、名門世家、城南尚品和萬科松山湖1號。這些被大家俗稱為“垃圾短信”的東西，楊先生卻很愛看。一方面他確有購一套小房子的打算，另一方面，“9·27房貸”等新政后這些短信中所包含的“多重優惠”、“送萬元家電禮金”、“20萬元／套限量特價房”……等字眼讓他很享受：因為就在10月1日之前，他的朋友拿著100多萬元的購房款去到一些售樓部還要排隊購房，至于“折扣”、“優惠”等待遇就更別想了。楊先生憑直覺認為：新政后，東莞的房價已經不再堅挺，有部分發展商開始“守不住”了。
開發商撐不住了
廣州三分之一樓盤開始降價
不光是東莞開發商守不住了，廣州、深圳、中山、惠州等珠三角城市，昔日牢牢高踞的新盤價格似乎也正在明折暗送之中，陸續失守。
在樓市成交乏力、有價無市的樓市僵持格局中，廣州樓市正在經歷著一場成交量持續萎縮的嚴峻考驗。一時間開發商紛紛啟動的價格調整策略，折上折、送車位、送物管費等許多優惠措施再度粉墨登場。而11月份的成交量很有可能大幅萎縮，經過一輪狂飆突進的上漲后，廣州樓市忽然進入了寒冬。
在海珠區工作的陳先生現在每天都要刪掉10多條樓盤促銷短信，一年來一直在看樓選房的他從沒有感覺到開發商如此急于推銷手上房子。“買房送車位，前5位買家送一成首付，買房送70年物業管理費”，各種促銷信息讓陳先生眼花繚亂，但又不敢出手。“開發商現在是不是繃不住了，有沒有可能再降呢？”
“目前廣州有1／3的樓盤開始降價。”據中原地產項目部總經理黃韜介紹，開發商目前主要采取兩種手段調整價格。一種是將開盤前預期價格調底，比如近日開盤的金沙洲某樓盤，從預期的11000元／平方米一下就調低到7500元／平方米，降幅在30%以上。另一種調價策略屬于“暗降”，主要是針對在售樓盤，通過送車庫、送物管費和額外折扣促進銷售。
廣州經緯地產項目發展和研究部副經理吳定金分析指出，目前敢于降價的主要是新推樓盤，這種盤沒有成交記錄，不會引起已成交買家的恐慌，而舊盤操作起來更要十分謹慎，只能通過“暗降”的方式促銷。另據了解，面對樓市突如其來的變化，有部分開發商開始推遲銷售計劃，借此避避“風頭”，待元旦春節期間再推新貨。
業內人士認為，引發此輪降價促銷現象的直接原因是成交量的下降。根據廣州市國土房管局“陽光家緣”網站的實時簽約數據，今年10月廣州十區一手住宅成交量大約為55萬平方米，不僅比9月份下滑了18%，與去年10月廣州十區一手住宅接近70萬平方米的成交量相比，跌幅超過兩成。
合富輝煌首席分析師黎文江在總結近期廣州樓市時感慨道：“十一黃金周前公布的房貸新政猶如當頭一棒，而黃金周市場淡靜則似一盤冷水，讓開發商們打了一個冷顫。”
增城一樓盤銷售負責人告訴記者，這兩個月的樓市真的不如以前了。她負責的一個樓盤8月份賣了20套，9月份賣了30套，而10月份才賣2套。“最近朋友向我咨詢買房的事，我都建議他們等等看。”
目前，11月份的成交數據尚沒有統計出來，但業內人士顯然已經對這個月的成交不抱希望。中原地產項目部總經理黃韜日前預測，11月份一手樓成交量肯定下降，而且下降幅度會大于10月份，有可能會有30%的下降。也就是說，廣州11月份一手住宅的成交量有可能下探到40萬平方米，成為今年春節以來的一個“冰點”。
購房者說再等等
樓盤暗降10萬，業主與開發商鬧矛盾
“現在越讓我買越不敢買了。”昨日，深圳市民歐先生告訴記者。這段時間，他的手機上也經常收到各種售樓信息，而且“登記越早優惠越多”。他分析，現在是開發商著急，購房者反而不用著急了。“耐心等著房價往下降吧。”
對于自己的這種耐心，歐先生感到有些慶幸。前段時間他也在四處看房，看著房價一天比一天高漲，也想趕快買下一套。歐先生也相中了幾套，還在猶豫不定，其中就有布吉的左庭右院。可是“十一”過后，他就聽說左庭右院的房價一下子降了10萬，先前買了房的業主甚至和開發商鬧起了矛盾。
左庭右院的銷售人員昨天表示，目前房子的均價為9000元／平方米左右，而最便宜的是位于11樓的3房，價格為8900元／平方米。除了之前承諾的“購房送全套家電”、“全屋裝修”之外，目前買3房公司還會送10萬，買2房送8萬。但售樓人員堅稱：這只是公司的優惠措施，并非調低了房價，因為目前的價格仍與國慶前是一個水平。
同樣的樓房，“十一”前后就相差了10萬元。銷售人員表示，之前已經買樓的業主，不會得到退還的10萬元，因為“合同都已經簽了”。
最近深圳新開盤的一手樓盤整體價位未出現下滑趨勢，但不少樓盤售價已經開始“松動”。剛剛開盤不久的寶安春華四季園，均價為1.4萬元／平方米，昨日記者以買房者的身份進行咨詢時，售樓人員表示目前都是一些壓軸產品，全都是大戶型、南北通透的。盡管目前價格并未降低，但可以贈送陽臺、露臺、花園等，占整套房子的近1／3面積。其中108平方米的3房，可以贈送35平方米；158平方米的4房，可以贈送41平方米。
此外，春華四季園還推出了另外一項優惠，入伙前可以先不供樓，入伙后半年可免月供。售樓人員表示，半年的月供款可以從總價里面扣除，對于3房至少可以省下4萬元。但這項優惠措施只有10個名額。
明年上半年揭謎底
市場人士稱，房價下探程度要看市場承接力
“這是一場開發商和買家的博弈。”廣州市光大房地產有限公司副總經理陳洪志表示，房價能否下探，究竟會下探到什么程度，關鍵看市場的承接力。他認為，近期的調價仍屬于正常的市場行為，是開發商根據市場變化做出的價格調整。
在陳洪志看來，造成廣州樓市目前出現降價促銷現象的原因是多方面的。這其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括開發商要在年底完成當年的銷售任務，因此會采取促銷手段。此外，銀行年底回收貸款，施工單位的工程款結算，都會給開發商帶來資金壓力。至于非正常因素，陳洪志認為主要是今年多次加息，以及銀行調高第二套房貸首付和利率，“單次加息的影響有限，但多次加息的累加效應就像溫水煮青蛙。”
“我不認同樓市拐點的說法。”陳洪志表示，隨著商品房市場的發展，消費者改善居住環境的需求已經被激發出來，這種需求不會因為調控而走回頭路，因為消費者已經體會到居住環境改善的好處。對于商品房市場需求的前景，他打了一個比方：“市民已經嘗過肉的滋味了，不會再接受蘿卜青菜了。”
經緯地產項目發展和研究部副經理吳定金認為，消費者目前的觀望情緒仍十分濃厚，他估計消費者對高檔樓盤的心理承接價位是9000元／平方米，對中低檔樓盤的心理承接價位是6000元／平方米。而樓市拐點何時到來取決于消費者觀望期的長短。吳定金告訴記者，“目前開發商受前一段時間銷售火爆的影響，資金尚不緊張，可以撐一段時間。但如果到明年上半年成交量還上不去的話，開發商就很難再支撐了。”他認為明年“五一”是最后見分曉的時刻。
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