廣州 10月份十區(qū)成交均價(jià)繼續(xù)上升，成交面積比上月少12萬(wàn)平方米。
東莞 與4、5、6三個(gè)月相比，10、11月份的銷售量下滑了一半左右。
惠州 10月份惠城區(qū)全月新房成交量不足前9個(gè)月平均成交量的一半。
深圳 黃金周7天，全市一手樓成交量?jī)H82套。
珠海 10月份一手房成交面積27萬(wàn)平方米，比上月下降3萬(wàn)平方米。
中山 10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2%，一手樓單價(jià)繼續(xù)上升。
佛山 與前三月相比，10月份的成交量下降近20%。
珠三角樓市調(diào)查
冷！就像遭遇一股寒流，珠三角樓市打了個(gè)寒戰(zhàn)。
銀根趨緊，樓市購(gòu)買力正遭遇前所未有的重創(chuàng)，以“9·27”房貸新政為主的系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳，將珠三角一度價(jià)格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。
11月14日，國(guó)家發(fā)改委與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，雖然廣州、深圳今年10月的房?jī)r(jià)與去年同期相比依舊保持較大的漲幅，但二手房的環(huán)比(即與比上月相比)數(shù)據(jù)則出現(xiàn)了小幅下降，分別為0.1和0.3百分點(diǎn)。珠三角的其他幾個(gè)城市也不同程度地顯現(xiàn)了樓市成交量急凍癥。
盡管由此判斷珠三角樓市已現(xiàn)拐點(diǎn)未免有點(diǎn)操之過(guò)急，但樓市產(chǎn)業(yè)鏈的七寸——資金供應(yīng)——已被緊縮政策扼住已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
樓價(jià)已經(jīng)有了些許松動(dòng)，這松動(dòng)，是猶疑觀望，還是上漲前的虛晃一槍？
資金鏈緊繃之下，如今的市場(chǎng)還會(huì)再次重復(fù)調(diào)控-觀望-上漲-再調(diào)控-再觀望-再上漲的“調(diào)控習(xí)慣病”么？
本報(bào)近期派出記者，分別對(duì)廣州、深圳、惠州、東莞、珠海、中山、佛山等珠三角城市的樓市進(jìn)行了調(diào)查。
預(yù)測(cè)
珠三角幾大城市出現(xiàn)樓市成交量急凍癥后，很多業(yè)內(nèi)人士都把目光瞄準(zhǔn)在了明年初。“畢竟房地產(chǎn)按揭資產(chǎn)仍然是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，所以，明年初銀行如果打開(kāi)信貸閘門，會(huì)有后續(xù)資金進(jìn)入市場(chǎng)。”有地產(chǎn)人士猜測(cè)，明年的春季，樓市沒(méi)準(zhǔn)還會(huì)掀起新一輪的價(jià)格飆升勢(shì)頭。
“也許，那也將是所有投資者高位逃頂?shù)淖詈脮r(shí)機(jī)。”深圳城市批評(píng)家賀承軍博士判斷。
11月14日晚上九時(shí)，深圳中發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司百花分行內(nèi)仍然燈火通明，幾名業(yè)務(wù)員坐在各自的辦公桌前，期待著門口能有一位客戶出現(xiàn)。這間分行已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有做過(guò)“買單”了，業(yè)務(wù)員們只能零星地租單提成，以每月1000元的底薪生活。
23歲的郭兆剛剛在半年前由按揭員轉(zhuǎn)做業(yè)務(wù)員，上個(gè)月，他只成交了兩個(gè)租單。看到記者走到分行門前，他立即熱情地迎了出來(lái)。
閑聊中，小郭感慨自己沒(méi)有趕上好市道。“不過(guò)，剛剛做熟了，想轉(zhuǎn)行也難，再加上年底前跳槽并不容易，所以還得熬下去。”
當(dāng)天，媒體上披露了深圳大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——中天置業(yè)的老板蔣飛卷巨款失蹤的消息；在消息公布的第二天，深圳地產(chǎn)股集體下跌，萬(wàn)科跌幅達(dá)3.35%，華僑城跌幅8.94%，盤中甚至一度跌停。
［個(gè)案］
資金鏈斷裂，中介應(yīng)聲倒下
對(duì)于小郭來(lái)說(shuō)，中天置業(yè)的倒閉不是什么新鮮事，不久前，另一家深圳中介機(jī)構(gòu)長(zhǎng)河地產(chǎn)便發(fā)生過(guò)大量員工集體討薪的事。有業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)便驚呼：深圳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在這輪重新洗牌中將有20%倒閉。也許，中天置業(yè)老板的失蹤只是一個(gè)開(kāi)端。
“中天置業(yè)前期擴(kuò)張得太厲害，市內(nèi)外的地鋪有180家，一旦沒(méi)生意可做，所需要的運(yùn)轉(zhuǎn)成本自然就大，虧損也大。”小郭認(rèn)為，自己所在的中發(fā)地產(chǎn)只是小型機(jī)構(gòu)，在深圳地鋪不過(guò)二三十家，所以相對(duì)反而安全。“我只能選擇相信我的老板。”
“市場(chǎng)沒(méi)有成交量支撐，前期過(guò)快擴(kuò)張的中天置業(yè)資金鏈必然緊張，再加上政府監(jiān)管不到位，挪用客用資金自然難以避免。”一位地產(chǎn)人士評(píng)價(jià)。截止到上周公安機(jī)關(guān)接到的報(bào)案統(tǒng)計(jì)，蔣飛卷走的款項(xiàng)中，客戶的購(gòu)房款已經(jīng)達(dá)到了2600余萬(wàn)元。而了解內(nèi)情者則透露，實(shí)際數(shù)字將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公安機(jī)關(guān)公布的數(shù)額。
市場(chǎng)沒(méi)有成交量，地產(chǎn)中介的盈利來(lái)源自然也就成了無(wú)源之水，這是個(gè)非常淺顯的道理。而事實(shí)上，深圳此輪市場(chǎng)成交量的急劇萎縮，早在今年7、8月份便已開(kāi)始。而到了國(guó)慶黃金周時(shí)，適逢提高第二套住房首付的房貸新政剛剛出臺(tái)，市場(chǎng)成交情況更是讓人瞠目結(jié)舌：據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶黃金周7天中，盡管深圳還在同步舉行著秋季房地產(chǎn)交易會(huì)，但全市的一手房成交量?jī)H僅只有82套。
盤點(diǎn)整個(gè)10月份，深圳大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，深圳全市商品房和二手房成交量均大幅降低，全市商品房成交只有1762套，日均成交約57套，與9月份成交的3507套相比，環(huán)比下降49.76%；二手房成交總套數(shù)為3343套，日均成交約108套，與9月份成交的6322套相比，環(huán)比下降47.12%。
中天置業(yè)的倒閉不但在深圳引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)中介機(jī)構(gòu)的不信任，更有可能讓深圳樓市雪上加霜，也同樣引起了珠三角其他城市業(yè)界的廣泛關(guān)注。
廣州滿堂紅市場(chǎng)研究部總監(jiān)龍斌在震驚之余分析，這一事件對(duì)深圳的中介行業(yè)聲譽(yù)是一記沉重打擊，也促使各地行業(yè)機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門反思二手房交易資金的監(jiān)管如何落實(shí)到位。“深圳房?jī)r(jià)經(jīng)歷了上半年的持續(xù)暴漲，率先進(jìn)入大幅度調(diào)整階段，所以發(fā)生這件事也許是個(gè)特例。至于珠三角其他城市，由于二手市場(chǎng)仍然處于上升期，交易資金的安全性倒問(wèn)題不大。”不過(guò)，他也擔(dān)心，目前除了個(gè)別城市外，二手房交易資金的監(jiān)管問(wèn)題各地大都沒(méi)有通過(guò)制度來(lái)規(guī)范，僅僅靠中介公司自身對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，這里存在著巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)。
［背景］
銀根緊縮，樓市上演生死時(shí)速
樓市成交量雖然急速下滑，但成交價(jià)格似乎并無(wú)太大松動(dòng)。雖然中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)稱10月份深圳二手房均價(jià)下降10%，但郭兆并不認(rèn)為據(jù)此就可以判斷，深圳二手樓市已經(jīng)由此走入了漫漫熊市。“現(xiàn)在我們這里的投資客放盤確實(shí)增加了許多，已經(jīng)達(dá)到了全部掛牌量的三成。”
“最近‘筍盤’的確是增加了很多，不過(guò)還是很少有人問(wèn)津。”指著地鋪門面上貼著的二手房掛牌出售信息，小郭說(shuō)。
筍盤，指的是售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)幅度較大，往往是投資客急于脫手的放盤，相對(duì)來(lái)說(shuō)性價(jià)比較高。拿小郭所處這間地鋪所在的南天一花園來(lái)說(shuō)，同樣一套過(guò)百萬(wàn)的房子，筍盤的價(jià)格往往要比正常掛牌價(jià)格低上20萬(wàn)元左右。
“央行急收流動(dòng)性正促樓市上演生死時(shí)速”，深圳獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論人士王方近日在他的博客上寫(xiě)道。“央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度已十分明確：總體看，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出；二是部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，存在明顯的非理性因素；三是住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)，一旦房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。”
今年以來(lái)，央行已連續(xù)9次提高存款準(zhǔn)備金率、5次加息，雖然并非直接針對(duì)樓市，但必然也將對(duì)樓市資金供給構(gòu)成重大影響。缺乏后續(xù)資金推動(dòng)，樓市必然難以為繼。“房地產(chǎn)在流動(dòng)性逐漸變差的情況下，生存和死亡？真的成了一道必須解答的問(wèn)題。”王方說(shuō)。
［現(xiàn)象］
買樓還是等待，購(gòu)房者在觀望
深圳樓市的起伏同樣也在廣州上演著。
“現(xiàn)在買樓，還是繼續(xù)等待？真是個(gè)問(wèn)題，心里老不踏實(shí)。”準(zhǔn)備在廣州越秀區(qū)購(gòu)房的何女士，最近一段時(shí)間也頗感猶豫。然而此前曾去看過(guò)的東風(fēng)東路一樓盤售樓員的電話，卻接二連三地打過(guò)來(lái)，顯得異常的勤快和熱情。
其實(shí)這一變化在國(guó)慶黃金周前后對(duì)比非常明顯。何女士9月底第一次去該樓盤看房，當(dāng)時(shí)尚未出價(jià)格，看樓的人相當(dāng)多。等國(guó)慶期間樣板房開(kāi)放后，去的時(shí)候售樓部擠滿了人，看樣板房還要預(yù)約分批登記。等到10月中旬第三次去的時(shí)候，售樓部明顯冷清了很多，銷售人員也相當(dāng)熱情，還送礦泉水、小禮品等，讓人真正有了“購(gòu)房者是上帝”的感覺(jué)。何女士相中的一套89平方米的單位，原來(lái)“吹風(fēng)”的價(jià)格是234萬(wàn)元，現(xiàn)在定價(jià)為222萬(wàn)元，盡管比預(yù)期便宜了不少，但何女士已不再著急，反倒是售樓員已經(jīng)打來(lái)不少于8次電話。
與何女士抱有同樣想法的廣州購(gòu)房者并不在少數(shù)。根據(jù)本報(bào)黃金樓市和焦點(diǎn)網(wǎng)的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示，截至11月16日晚八點(diǎn)，對(duì)于“你會(huì)選擇在現(xiàn)階段(12月前)買房自住嗎？”問(wèn)題的回答中，有74%的人選擇“不會(huì)購(gòu)買”，14%的選擇了“觀望看情況”，兩者占據(jù)了88%比例。
今年以來(lái)，廣州的房?jī)r(jià)與深圳一樣，始終在高位運(yùn)行。廣州市房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)一手住宅的成交均價(jià)從1月份的7542元／平方米開(kāi)始起步，連續(xù)越過(guò)8000元／平方米、9000元／平方米、11000元／平方米的大關(guān)，在10月達(dá)到11971元／平方米，比1月份上漲了4429元／平方米，漲幅達(dá)到58.7%。廣州市中心六區(qū)10月份均價(jià)更是達(dá)到14487元／平方米，該價(jià)格與北京四環(huán)以內(nèi)14744元／平方米(9月)、深圳全市14100元／平方米(9月)相比，也毫不遜色。
與房?jī)r(jià)高位運(yùn)行相伴的，是成交量開(kāi)始萎縮。每逢10月到年底，歷來(lái)被看做是商品住房傳統(tǒng)的銷售旺季。然而今年的10月卻行情慘淡。根據(jù)“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)，廣州十區(qū)10月份商品住宅成交量為55萬(wàn)平方米，比9月份下降了18%；與2006年10月的69.68萬(wàn)平方米相比，則下降了26.7%，不過(guò)當(dāng)時(shí)的住宅均價(jià)只有7028元／平方米。
11月至今，廣州樓市狀況并沒(méi)有多少改觀，不少售樓部都冷冷清清。記者即使在珠江新城一些豪宅樓盤踩盤，也明顯感覺(jué)到售樓員少了一份往日的冷面冰霜。另一方面，發(fā)展商也開(kāi)始祭出一些買方市場(chǎng)時(shí)期慣用的手法，如8.7折、9折大優(yōu)惠，一口價(jià)減90萬(wàn)元，送70年管理費(fèi)等，以期吸引更多的看樓客進(jìn)場(chǎng)。
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