萬正國熱情地向記者遞上自己的名片———“深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司置業(yè)顧問”，此時深圳的下午，氣溫28℃，他和4名同事站在公司門口的路邊，用希冀的眼光打量著行人。只要有人向房產(chǎn)展示窗注目超過10秒，他們就會立刻上前介紹。雖然，最近愿意聽取他們建議的投資者已經(jīng)不像6月時那么門庭若市。
9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，其中規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
據(jù)此，深圳的房產(chǎn)市場上悄悄蔓延著這樣一個預(yù)言：由于政策環(huán)境的變化，深圳樓市可能回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。
[上半年的深圳]
樓市上演“深圳速度”
萬正國和他的同事，十分熟悉“深圳速度”這個概念。
2005年之前，深圳以房價平穩(wěn)著稱，從房地產(chǎn)的熱點詞匯中，找不到“深圳”兩個字。當(dāng)所有的人都在談?wù)撈渌蟪鞘械姆績r時，深圳更像一個局外人。
房價以每年5%左右的速度溫和而平靜地上漲幾年后，深圳人對樓市的審慎態(tài)度開始悄然改變。2005年前后，“流動性過剩”成為描述中國宏觀經(jīng)濟時出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢太多了。經(jīng)濟學(xué)家的解釋是：在貨幣市場上有超額供給時，人們會通過增加支出來調(diào)節(jié)，而這種支出通常會是投資而不是消費。
前幾年深圳樓市的平穩(wěn)狀態(tài)，在新一輪房價上漲浪潮中徹底改變。深圳樓市轉(zhuǎn)眼間成為價格洼地，并以“火箭般的速度”再一次展示了“深圳速度”。在經(jīng)過2005、2006年連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，深圳的房價在2007年迎來新一輪全面上漲，僅今年上半年，深圳房價即暴漲了50%以上。
[下半年的深圳]
房價可能下降40%
然而進入7月，深圳樓市以驚人的速度掉頭向下。
截至10月，深圳一、二手房成交量連續(xù)4個月下滑。據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心發(fā)布的最新研究報告顯示，10月份深圳二手住宅交易面積約21.9萬平方米，環(huán)比下跌兩成半，二手房均價13362元/平方米，環(huán)比下降11.5%。目前深圳二手房交易量只有高峰時期的三成。
可能正是因為此，中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智做出這樣的判斷：政策環(huán)境的變化，可能會使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%!
10月27日，深圳龍崗布吉的某知名開發(fā)商下屬樓盤推出280套多層和小高層單位。推出時，多層平均標(biāo)價8300元/平方米，小高層平均標(biāo)價12000元/平方米。結(jié)果，實際出售時，不少多層的單位價格為7000多元/平方米，下降幅度達15%，小高層單位均價只有6000多元/平方米，下降幅度高達50%。
這樣的例證，在11月的深圳，還有不少。28℃的陽光，擋不住置業(yè)代表萬正國心底的絲絲寒意。
房產(chǎn)中介：一周能賣兩套房，就了不起
萬正國經(jīng)歷了深圳樓市上半年的暴漲和入秋后的蕭瑟兩重境界。他的不少同行已經(jīng)離開這個行當(dāng)，或者在不同的置業(yè)公司之間跳槽，以期待能再次重溫那段火爆的日子。對萬正國來說，現(xiàn)在這個時期如果一星期能賣兩套房子，就很了不起。
“上半年買房子的人的確多。因為買入之后過一個月一轉(zhuǎn)手，一套40平方米的房子最少也能賺10多萬元吧。現(xiàn)在，手里有房的人很少愿意降價掛出來。當(dāng)然，寶安那邊可能不太一樣，那里上半年漲得太兇。”信譽家房地產(chǎn)代理有限公司的顧問張樂園曾經(jīng)操作過不少投資客的房子，最近他同樣也有點閑。
深圳市房地產(chǎn)研究中心的報告分析，今年1月-6月，全市國內(nèi)購房人購房套數(shù)30889套，占總套數(shù)的92.75%，購房資金377.25億元，占總資金的91.47%。境外購房人(含港澳臺)購房資金35.17億元，占總資金的8.53%，其中港澳臺購房資金30.28億元，占總資金的7.34%，外來購房資金所占比例相對較小。
盡管市場上正悄然蔓延著年底深圳房價將暴跌40%的預(yù)言，萬正國、張樂園，這兩名每天都和房子打交道的人卻對深圳未來房市依然充滿信心。“很簡單，銀行貸出去那么多錢，如果投資者還不起抵押貸款把房子給銀行，而房價又暴跌下來，銀行不就吃大虧了么？”
炒房者：上半年瘋漲局面難再現(xiàn)
程森今年46歲，今年的上半年是他人生中的好時光。“1月份的時候，我買了一套200多萬元的。6月份拋掉，就是400萬元。”他回憶時，臉上綻開了笑容。究竟操作過多少這樣的房子，他只是含糊地說，每年也就六七套，“不過，今年上半年的情況最好。”
做了近7年的炒房者，對目前的深圳樓市，程森并未覺得慌張。成交量萎縮，房子難以出手，“但是這一帶的房租償還銀行的利息綽綽有余”。程森認為自己的眼光并沒有錯，只有那些盲目跟隨炒房大軍殺入寶安、龍崗等地樓盤的人才應(yīng)該感到比較大的壓力。“現(xiàn)在的情況，還沒有到讓我能忍痛割肉的時候。
深圳這么多年輕人，誰不需要一套房子呢？管他是買還是租，只要有這些人，我就不會急著出手房子。”程森堅信，等第二套房房貸政策調(diào)整帶來的影響過去后，深圳的房價還是會上漲。至于能否重現(xiàn)上半年的瘋狂局面，他笑著說,“機會常常只有一次。”
對這種市場行情，世聯(lián)行的地產(chǎn)分析師楊璐表示，對自身經(jīng)濟狀況比較好的高端客戶而言，大多數(shù)的判斷還是長期看漲，他們不會選擇在這個時候出售。從手頭的情況來看，大部分信心還是比較足，會由掛盤改租，維持持有。
“那些選擇拋售的，多半是自身抵抗風(fēng)險能力比較差的投資者。”她表示，這些人由于入市的時候已經(jīng)是市場最高點，現(xiàn)在市場走低，資金的風(fēng)險比較大，開始拋售手上的一些樓盤，轉(zhuǎn)向內(nèi)地或者珠三角其它城市。
針對目前深圳市場的低迷狀況，中原地產(chǎn)港澳研究中心認為，市場變化的最直接因素就是房貸新政，從近期看，明顯抑制了購房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長遠看，對那些利用銀行貸款進行兩套以上物業(yè)投資的群體，是一個打壓。由于年底將近，資金回籠因素可能導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，經(jīng)營壓力與日俱增，新推樓盤會充分考慮這一因素，在售價上作出適當(dāng)讓步以刺激成交。
當(dāng)?shù)厝耍悍績r上漲似乎不關(guān)己事
土生土長的深圳姑娘小熊，住在寶安。她說自己是“土著人”。上半年，深圳寶安房價的大幅上漲，并沒有給她帶來什么影響和改變。
“我們家的房子，是自己蓋的嘛。而且，現(xiàn)在看起來也不會拆遷到我家。”她很少進入深圳市區(qū)，除了華強北賽格廣場之外的其它地方幾乎連路都不認識。“市區(qū)里外來人多，不過，可能以后結(jié)婚了，將考慮住到市區(qū)。”她看著房產(chǎn)公司外貼著的房屋價格，咋著舌頭，“好貴！不過以后嫁人的話，是男方買房子啦。”從她的家到市區(qū)，起碼需要一個小時。根據(jù)她的說法，深圳的當(dāng)?shù)厝耍瑧械玫绞袇^(qū)來，因為對生活的看法不一樣，“在寶安的郊區(qū)，可以看見人們閑暇地聊天、打麻將。而在市區(qū)這里，每個人都是匆匆忙忙地趕路，忙著掙錢。”
外來者：租房，把深圳當(dāng)作驛站
唐軍5年前大學(xué)畢業(yè)南下東莞，2004年來到深圳，在今年年初，他在羅湖購置了自己的住宅。“扎根在這里！”他是湖南人，說話還帶著湘音。不過，他已經(jīng)是眾多落戶在此的白領(lǐng)之一。“像我這樣的的確不多，很多人可能在深圳工作一段時間就會離開，去其它地方發(fā)展。所以，租房一族不在少數(shù)。”他十分慶幸，因為他的房子自購買之后價格一路上漲，從開盤時的8000多元/平方米一直上漲到目前的13000元/平方米。
面對房市年底40%暴跌的預(yù)言，唐軍說，“買了就是自己住。所以，價格漲還是跌，與我的關(guān)系并不是很大。”他現(xiàn)在關(guān)心的是房屋的裝修，因為明年就要和女友舉辦婚禮。“把家安在深圳，總是希望有一套自己的房子。不過如果當(dāng)時要是按照現(xiàn)在這個價格購房，我還真要好好考慮，或許就會繼續(xù)租房租下去吧。”他想了一下，揮揮手說，“該怎樣就怎樣吧。房價這個問題，現(xiàn)在誰能說得準(zhǔn)呢？”
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廣州樓市已降價
據(jù)廣州日報報道，9月27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會明確實行提高購房首付比例以及增加購買第二套住房的貸款利率政策。從房貸新政頒布后的“十一”黃金周開始，廣州樓市降價聲不斷。同時，廣州“十一”熱門的城西某樓盤近日的價格比國慶期間普遍下跌1000元-2000元/平方米。而商品房“價漲量跌”甚至“量價齊跌”的局面在珠三角城市群中也日益凸顯出來。樓市是否迎來了拐點呢？對此，專家“把脈”認為，目前言之拐點為時尚早，但樓價過快上漲的趨勢已得到抑制，未來走勢尚需看宏觀調(diào)控政策的出臺和落實情況。對于深圳、東莞樓市，專家普遍認為，價位緩慢下行將是“主旋律”。(記者郁瀟亮)
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