發表評論 2月20日，招商地產(000024.SZ)再次向資本市場伸手要錢，這次是80億元。而就在此前4天，招商地產剛剛獲得6.5億元信托投資；加上2007年9月23億元的定向增發、2006年底15.1億元可轉債——如果此次再融資成行，一年半間，招商地產將累計從資本市場獲得近125億元。
公告再融資當天，招商地產還拋出了2007年年報：全年利潤總額14.5億元，增長83.91%；每股收益1.616元，增長55.43%；總資產增長101.1%，實現翻番，招商地產掌門人林少斌2007年年初提出的“再造一個招商地產”已成現實。
但亮麗的年報并沒有使招商地產免于“融資門”的咒怨，并且引發當日地產股暴跌。WIND資訊統計顯示，地產股當日平均跌幅超過1.7%，保利地產(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)跌幅均在5%以上。從20日至26日5個交易日內，招商地產股價更是下挫22%。
中國平安(601318.SH)、浦發銀行(600000.SH)、中國石化(600028.SH)……上市公司融資潮讓股民們一陣陣膽寒。此次招商地產再融資能否獲批，更被眾多市場人士視為地產板塊政策走向的重要信號——如果獲批，可能意味著地產業上市公司融資渠道的再度開閘。
大股東力挺再融資
“我們已經和證監會進行過多次非正式、正式溝通，有信心拿下(再融資)。”招商地產董事會秘書處有關人士接受記者采訪時透露，大股東——招商局集團有限公司(以下簡稱招商局)對這次再融資信心很足。
2月20日招商地產公告顯示，此次再融資募集資金，除一部分增發股票對老股東配售外，其余股票將面向二級市場公開發行。擬募集的80億元中，26億元將用來收購招商局旗下蛇口工業區的6宗土地；另外54億元投向14個房地產開發項目，這些項目以住宅為主，資金需求總額達到171億元。本次再融資后不足部分，將由招商地產自籌解決。
分析人士認為，本次招商地產擬收購資產尚屬優良，以擬收購的深圳花園城數碼大廈、花園城五期、科技大廈二期等六宗土地為例，宗地面積為12.23萬平方米，均價每平方米1.3萬元，而深圳蛇口區目前新開樓盤均價在每平方米3萬元以上。
國金證券房地產行業分析師曹旭特認為，招商地產80億元的再融資計劃已經充分和管理層溝通，獲批應該沒有懸念。“這14個項目主要以住宅為主，預計毛利率達到38%。這么好的項目加招商局的背景，沒有理由不獲批。”
“從2007年9月份招商地產成功實施定向增發，就可以看出大股東的態度。”廣發證券房地產研究員花長勁說。他提到的那次定向增發募集了23億元資金，由蛇口工業區有限公司(實際控制人同樣為招商局)以現金全額認購。
除現金支持外，招商局還不斷向招商地產低價注入優質物業。在2007年實施的定向增發中，招商地產以每平方米1萬元的低價購入蛇口新時代廣場。該物業是深圳西部金牌寫字樓，出租率高達97%。
“雖然目前看不到大股東進一步的資產注入方案，但是在蛇口，肯定都是將成熟的土地注入。”上述招商地產董事會秘書處人士告訴記者。
低成本或遭遇“有價無市”
曹旭特把招商地產的開發模式定義為“非功利性開發策略”。據他介紹，一般房地產公司從拿地到形成收益大約需要兩年半到3年時間，招商地產則需要3年半到4年時間。“也就是說2008年賣的房子是2003年至2004年所拿的地。”
曹旭特舉例說，深圳的蘭溪谷二期當初拿地價每平方米僅2000多元，如今售價高達每平方米4萬元；上海的依云郡、蘇州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多處樓盤拿地價均在每平方米2000元以內，目前售價普遍在每平方米1萬元以上。
但低價拿地并不意味著開發后就能馬上獲取高利潤。較長的開發周期，也會對公司財務以及管理形成一定壓力。
統計資料顯示，深圳中心區新房價格從2007年7月份以來基本沒漲。從2007年11月開始，新售樓盤打折現象比較普遍，但幅度不大，一般在9.6至9.8折。價格下降比較明顯的是二手房，幅度約10%~15%。但即使降價，樓市銷售情況也沒有得到改善，成交量一直很低迷。
這意味著即使擁有極低的拿地成本，在“有價無市”的形勢下，也可能不能把房子變成錢。這可能導致公司財務壓力增加，高額銀行貸款利息吃掉企業利潤，形成沒有預收款不能開發新項目的惡性局面。
對此，前述招商地產董事會秘書處人士解釋說：“此次融資募集資金所用的14個項目分散在全國各區域，其他城市的房地產市場未必和深圳一樣。我們對全國房地產市場還是長期看好的。”
地產公司融資渠道重啟？
招商地產80億元再融資與中國平安的1600億元、浦發銀行的400億元相比雖屬“小兒科”，但因其身處宏觀調控和房價“拐點”爭議大背景中，備受關注，其信號意義也更為市場看重。
深圳是招商地產的大本營，而深圳樓市去年中期以來“頗不平靜”，成為全國房地產市場的風向標：2007年11月，中天置業總裁蔣飛攜款逃跑，中天置業倒閉；此后兩個月，創輝租售大面積停業，與蔣飛不同的是，總裁林鳳輝站出來表示，誓與創輝共存亡。
方式不同，反映的本質卻一樣——房地產市場的下游——房產中介已經瀕臨壓力承受極限了。自2007年年中開始，北京、上海、深圳、廣州等各主要城市房價開始下滑，萬科董事長王石拋出“拐點論”，各路專家炮轟地產商，一時間“談房價色變”。
此時，如果股市地產融資再度開閘，對房地產行業將意味著什么？
廣發證券宏觀策略分析師武幼輝分析，此次招商地產80億元再融資很敏感，如果獲批可能預示著政策層對房地產市場長達半年的緊縮政策有所放松。“成為一個信號。”武幼輝說，決策部門肯定會非常謹慎，因為一旦放開，可能導致大批資金流向地產市場，影響到整個宏觀調控效果。(段鑄）
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