為躲避土地增值稅，許多房企使盡渾身解數(shù)，各出高招。日前，深圳英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波博士向記者透露，目前深圳各地產(chǎn)公司規(guī)避土地增值稅的辦法很多，其中，注銷項(xiàng)目公司和合作開發(fā)已成為一種主要模式。
此說(shuō)法得到了深圳市地稅局一位不愿透露姓名的土地稅收專家的證實(shí)。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：合作建房合作開發(fā)將免征土地增值稅。
“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”這位專家表示。
比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。“現(xiàn)在這種以合作開發(fā)為模式的避稅方式，有很多地產(chǎn)企業(yè)都在采用，包括一些大的上市地產(chǎn)公司。”這位專家說(shuō)。
除了合作開發(fā)，通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避土地增值稅，也是一種常用的方式。
廣東國(guó)暉律師事務(wù)所律師徐林對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，目前流行的最佳的地產(chǎn)公司收購(gòu)方案是：先由收購(gòu)方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司，項(xiàng)目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國(guó)家法律法規(guī)對(duì)兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對(duì)于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。
徐林對(duì)記者表示，他們接手的一些收購(gòu)案例就是以這種方式避稅的，不過(guò)他表示不能對(duì)記者透露具體的公司名稱。
一些房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，目前土地增值稅雖然開征，在具體執(zhí)行和清算層面，還有很多阻力，另外上有政策，下有對(duì)策，避稅在房地產(chǎn)公司是一種常規(guī)動(dòng)作。
郭建波還表示，除了合作開發(fā)、項(xiàng)目收購(gòu)和注銷等常規(guī)方式外，地產(chǎn)公司最常用的規(guī)避土地增值稅的辦法還包括：拖延工期、提高人工成本、搞精裝修、轉(zhuǎn)售為租、加快周轉(zhuǎn)等。
比如拖延工期。無(wú)論如何征稅，都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過(guò)1%或0.5%的預(yù)征來(lái)解決，一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒(méi)有完工，國(guó)家就無(wú)法征收本稅，企業(yè)也就可以不交納本稅。
而對(duì)于一些股份公司來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人員工資可以規(guī)避稅收，尤其是提高高管的工資；還有應(yīng)用類似購(gòu)買巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)避稅辦法。
同時(shí)，開征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。也就是說(shuō)，未來(lái)的裝修市場(chǎng)，面對(duì)購(gòu)房者的份額要萎縮，而面對(duì)發(fā)展商的大盤同意裝修將增加。
“土地增值稅對(duì)深圳的地產(chǎn)公司影響非常大，但也有積極的一面，根據(jù)測(cè)算，只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足‘增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅’。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價(jià)值觀。這對(duì)開發(fā)商平抑房地產(chǎn)暴利思想，爭(zhēng)取合理利潤(rùn)是一種促進(jìn)。”郭建波博士對(duì)記者這樣表示。(毛瀚民)
