發表評論 中國龐大的市場需求不會讓開發商“死”，能讓開發商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執的性格缺陷，以及缺乏社會責任感的狹隘心態。在緊縮政策下，審時度勢，降低房價，加快資金回收，成為理性開發商的最佳選擇，那些逆勢硬撐，寧肯房屋砸在手中也不降價銷售的開發商只會把自己逼入絕境。
和開發商談談“誰先死”問題，看起來似乎“專業不對口”，不過，首先把它們扯到一起的是著名開發商而不是我。前幾天，著名開發商任志強在接受媒體采訪時放出狠話：政策有拐點，房價無拐點。“要死肯定是銀行先死，房地產商后死。”
一語道破銀行被開發商或房地產業綁架的現狀。我國銀行業被房地產綁架體現在兩個方面：一是體現在房地產開發方面，從拿地到項目建設，自有資金少的開發商嚴重依賴銀行貸款。數據顯示，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款。二是體現在房屋銷售方面。數據顯示，個人通過按揭貸款買房的人，在全部購房總數中所占比例高達90%。
既然開發與消費兩個環節的資金都嚴重依賴銀行貸款，就意味著風險高度集中在銀行身上。由此，開發商放出“要死肯定是銀行先死，房地產商后死”的狠話。不過這句話如果換一個角度來理解，就是：銀行肯定死不了，開發商相應也肯定死不了。由此，一個很復雜的生死問題似乎一下子變得非常簡單。但事實告訴我們，問題遠沒有這樣明了。房地產調控觸動了開發商的利益，但是，他們又不能公開對抗，只能順便提醒政府：別調控太過度，會傷害到銀行。
最近，某媒體披露了上海樓盤“熱賣”的真相：上海“10大期待樓盤”共簽約3237次，合同撤銷1201次，撤銷率達37%；7個“房價翻番樓盤”共簽約5592次，合同撤銷2306次，撤銷率為41%。按照上述信息，17個樓盤合同撤銷率平均達到39.7%。有的樓盤合同撤銷率高達100%。
一般而言，合同撤銷率高有兩個因素導致：第一，簽約是假的。一般情況下，撤銷合同要付違約金，通常是“退一賠一”，這種情況高比例出現，最大可能是簽約的人根本不必為毀約買單，屬于假簽約造勢，忽悠消費者的做法。第二，簽約是真的，但簽約者認為房價將大幅度下降，且跌幅遠遠超過其違約金損失，迫使其主動放棄簽約。在現階段，前者的可能性更大。
顯然，開發商所面對的不是“誰先死”的問題，而是繼續營造供不應求假象，誘導消費者入市，確保房價不跌，把日子過得更好的問題。《上海證券報》引用業內人士的分析指出：部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高，實際摻雜了人為操縱的假象，部分開發商試圖“鉆空子”對抗政策。
商人談及生存或生死問題，總是難逃作秀的嫌疑。去年年底，北京一位著名開發商說：“最近三年政府開始明白，解決住宅房價過高，最重要的是中央政府和地方政府共同的責任。經過博弈，現在基本上達成了政策的走向，70%的城市資源和財政的資源，會集中在保障性住宅這方面，而30%留給市場。三年后當市場就剩下30%的問題時，多數企業將被迫賣兒賣女。這是一個非常殘酷的現實。”
猛一看，開發商似乎面臨著艱難的生存問題。可是，如果看看新加坡，只有5%的市場是給開發商做的，絕大部分屬于保障性住房，就知道我們的開發商是多么的幸運了。莫說“70%的城市資源和財政資源，集中在保障性住宅這方面”并沒有實施，甚至沒有一個模糊的計劃，即使真的付諸實施了，在中國目前這種機制下，還不得交給開發商去做嗎？在這種情況下，開發商即使微利，也不會低于美國等西方國家房產商的平均利潤。要知道，在美國，開發商的平均利潤在5%以下是非常正常的。
因此，開發商夸大自己所面臨的危險，無非是一種情緒的發泄而已。作為一個有社會責任感的企業家，應該有悲憫之心，在政府勇于承擔住房保障責任的情況下，應該予以支持而不是抵觸。縱觀當今世界各國，還有比中國開發商更幸運的群體嗎？僅從利潤率而言，就已經令其他國家的開發商羨慕不已了。
中國既有龐大的保障性住房需求，也有更龐大的對商品房的需求，這本身就決定著，開發商不僅不會死，還會過得非常好。看看富豪排行榜，哪一年不是房產商占據絕對多數？看看每年推出的十大暴利排行榜，哪一年沒有房地產開發的身影？
當然，開發商不會死，并不意味著這個行業不會重新洗牌。在次債危機爆發的美國，短短的一年間，美國房價就已經下跌了一成。但美國房地產研究機構在4月14日指出，加州等21個地區的房價被高估達五成，仍有下降空間。與美國相比，中國房價中的泡沫更多更大。美國商務部2月27日公布的數據顯示，今年1月份美國新房銷售中間價為每套21.6萬美元。即使從絕對值上來看，中國北京、深圳、上海等地的房價也與之相差無幾。
在緊縮政策下，許多開發商面臨著資金緊張的難題，審時度勢，降低房價，加快資金回收，成為理性開發商的最佳選擇。萬科董事會主席王石在發出著名的拐點論之后，陸續把旗下的相關樓盤降價，及時回收資金，不僅把利潤抓到了手里，也盤活了資金流，使自己不至于因資金鏈斷裂而發生問題。這遠比那些逆勢硬撐，寧肯房屋砸在手中也不降價銷售的開發商要理智得多。如果一些開發商因此發生資金鏈斷裂，把自己的企業送上死亡之路，一定是自找的。
中國龐大的市場需求不會讓開發商“死”，能讓開發商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執的性格缺陷，以及缺乏社會責任感的狹隘心態。(陳軍華)
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