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　　中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到2008年，最基本的特征是“錢少地多”，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司日子并不好過。

　　SOHO中國董事局主席潘石屹

　　一年四季輪回是客觀規(guī)律，地產(chǎn)市場中也有四季輪回，冬天肯定會(huì)來臨。眼下這個(gè)冬天，將有助于樓市和股市回歸理性。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮

　　房地產(chǎn)企業(yè)的冬天已經(jīng)來臨了！這個(gè)冬天究竟有多冷？有多少房企將被淘汰？2008年的房價(jià)走勢從高從低……在博鰲亞洲論壇2008年會(huì)上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)等地產(chǎn)界精英人士再度熱議時(shí)下備受關(guān)注的房地產(chǎn)命題。

　　始自去年底有關(guān)地產(chǎn)業(yè)“拐點(diǎn)”的爭論，加之當(dāng)下眾多地產(chǎn)開發(fā)商遭遇的資金緊張難題，使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)似乎籠罩在一種山雨欲來風(fēng)滿樓的緊張氣氛中。

　　不少與會(huì)嘉賓認(rèn)同地產(chǎn)業(yè)2008年正遭遇冬天大考。在經(jīng)歷了2007年地產(chǎn)界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，目前現(xiàn)金流與土地儲(chǔ)備面臨沖突與博弈，2008年寒冬里的房企面臨著重新洗牌的考驗(yàn)。

　　去年拿地成本超銷售額

　　“2007年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)太瘋狂了，所以我的判斷是現(xiàn)在大家(房企)的錢花得差不多了。”SOHO中國董事局主席潘石屹總是語不驚人死不休。潘石屹認(rèn)為，2007年全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬億。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，其他的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過3萬億，也就是說去年開發(fā)商在買地上花的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全年銷售收入。“參加博鰲亞洲論壇2008年會(huì)的SOHO中國董事會(huì)主席潘石屹向記者再度表明他對房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前普遍缺錢狀況的解析。

　　潘石屹認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到2008年，最基本的特征是“錢少地多”，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司日子并不好過。對于恒大地產(chǎn)IPO擱置后，嘗試以私募資金的方式集資4億-5億美元的做法，潘石屹說，“在國內(nèi)外金融形勢對地產(chǎn)業(yè)都不盡有利的情況下，房地產(chǎn)商肯定會(huì)設(shè)法通過各種渠道取得資金，當(dāng)然，在今年的形勢下，為了取得這些資金可能付出的成本和代價(jià)要比前兩年高很多。但只要房地產(chǎn)公司能夠未雨綢繆，對于克服今年的資金困難很有好處。最怕的是開發(fā)商不承認(rèn)自己資金上遭遇的問題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫(yī)，結(jié)果困難就會(huì)更大。”

　　SOHO中國欲逢低吸納土地

　　當(dāng)然，在華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)看來，潘石屹如此真誠告白的后面還有自己的意圖。“飽漢子不知道餓漢子饑，缺錢的企業(yè)都死了吧，剩下市場就是有錢的房企了，他(潘)號(hào)稱有150個(gè)億的現(xiàn)金，從境外拿不回來，拿回來又沒地?cái)R，因?yàn)橘I不到地，所以他說的話外音，就是現(xiàn)在困難的企業(yè)可以賣地。”任志強(qiáng)調(diào)侃，凡“睜開眼睛的就能知道是這個(gè)意圖”。

　　一個(gè)明顯的事實(shí)是，在過去一年里，SOHO中國雖然成功赴港上市，但是因?yàn)槿狈ν恋貎?chǔ)備，使得SOHO中國的資本市場表現(xiàn)遠(yuǎn)不及碧桂園、富力等房企那樣吸引投資者的眼球。但“一向缺地”的潘石屹現(xiàn)在變得很有底氣，因?yàn)橹?jǐn)慎擴(kuò)張，SOHO中國目前手中握有150億元現(xiàn)金，負(fù)債率僅為8.3%.如果有可能，潘石屹當(dāng)然希望在對手們極其缺錢的今年把這些現(xiàn)金花出去，現(xiàn)在收購項(xiàng)目的成本比去年要低很多。

　　百日內(nèi)地產(chǎn)業(yè)或生劇變

　　在房地產(chǎn)企業(yè)普遍嗷嗷待哺、但銀行又全面收緊信貸的情況下，有多少房企將被淘汰出局？對于此前有媒體報(bào)道稱每年有上萬家房地產(chǎn)公司消失的說法，任志強(qiáng)的理解是，兼并收購在房地產(chǎn)行業(yè)里是非常普遍的。其他行業(yè)在兼并過程中可能要的是技術(shù)、廠房、生產(chǎn)能力或者市場，只有房地產(chǎn)比較特殊，房地產(chǎn)兼并收購的時(shí)候，把所有人都轟走，我就要你的土地儲(chǔ)備，基本是土地和現(xiàn)金的交換過程。任志強(qiáng)認(rèn)為，由于房企大部分以項(xiàng)目為單位設(shè)立公司，一個(gè)項(xiàng)目完成，舊公司或許就關(guān)閉，換一個(gè)公司重新拿地，“從2004年開始，約少掉5.6萬多家，2007年6.3萬多家，2008年可能少掉1萬家，所以我們還是很難看出這些公司究竟是死是活。”

　　“我從來沒有說過中小型開發(fā)商熬不過100天，這都是媒體的演繹。我的原話是：未來的100天，中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生劇變。這種變化不取決于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的大小，主要取決于它的財(cái)務(wù)狀況是不是健康，負(fù)債率是不是很高，調(diào)整的方向是不是正確。”為驗(yàn)證自己的觀點(diǎn)，幾天前潘石屹還特意將在港上市房企以及內(nèi)地A股房企的資產(chǎn)負(fù)債率拿出來對比。“

　　潘石屹解釋，“我不喜歡媒體常用的‘房地產(chǎn)會(huì)死掉多少家’或是‘面臨一場劫難’等字眼，我們是搞經(jīng)濟(jì)的，不是在打仗或是搞階級(jí)斗爭。”當(dāng)然，如果潘氏的觀點(diǎn)被行業(yè)重視或采納，即“房企的規(guī)模應(yīng)該調(diào)整到適當(dāng)水平，調(diào)整到與自己的能力和資金相匹配的水平”，那么像SOHO中國這樣不以土地儲(chǔ)備見長的公司仍然能夠后來居上，趕超甚至領(lǐng)跑同行。

　　專家定調(diào)房企面臨寒冬

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，一年四季輪回是客觀規(guī)律，地產(chǎn)市場中也有四季輪回，冬天肯定會(huì)來臨，沒有冬天也就無所謂夏天和春天。眼下這個(gè)冬天，將有助于樓市和股市回歸理性。“過去幾年對于房地產(chǎn)非常利好的積極因素現(xiàn)在都發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這對短期內(nèi)的地產(chǎn)市場至少在2008年會(huì)帶來很大不確定性。”高盛集團(tuán)董事總經(jīng)理胡祖六也認(rèn)同房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下正面臨冬天的看法。

　　棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉說，中國從新中國成立以來經(jīng)歷了八次宏觀調(diào)控，大家也學(xué)會(huì)在調(diào)控過程中怎么樣生存下去。隨著嬰兒潮的來臨，加上農(nóng)村的城市化的進(jìn)程，中國經(jīng)濟(jì)始終在高位運(yùn)行。“未來的房價(jià)應(yīng)該在一個(gè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上尋求良性的發(fā)展，因?yàn)榉績r(jià)下跌可能會(huì)釀成更多問題。目前有50%的金融資產(chǎn)與房地產(chǎn)有關(guān)，如果資產(chǎn)價(jià)值下降的話，會(huì)對就業(yè)或其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成新的問題。”曾偉認(rèn)為。

　　對于行業(yè)即將發(fā)生的變局，萬科始自去年底啟動(dòng)的降價(jià)風(fēng)暴無疑驗(yàn)證了王石的前瞻性。一位參加博鰲論壇的河南地產(chǎn)業(yè)老板向記者解析，“王石的策略很聰明。去年上半年，萬科跟著大家一起買地爭當(dāng)?shù)赝酰�但一�?月、10月，寧可違約也堅(jiān)決不再當(dāng)?shù)赝酰�之后他率先在北京、上海、珠三角等地大幅度降價(jià)，迫使同業(yè)跟進(jìn)，否則市場份額將很快被搶食，萬科已做成全國乃至世界最大的住宅房企，毫無疑問它有這個(gè)實(shí)力，通過這一方式，它可以加速收編行業(yè)內(nèi)的中小房企，又可以與尾隨其后的幾個(gè)對手拉開距離。”

　　“既然說冬天已經(jīng)到來了，難道春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”胡祖六的話意味深長。不過，在經(jīng)歷了2007年地產(chǎn)界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，現(xiàn)在現(xiàn)金流與土地儲(chǔ)備對于房企來說，孰輕孰重，將面臨著前所未有的沖突與博弈，浸淫在2008年寒冬里的房企需要接受新一輪洗牌的考驗(yàn)。(記者 黃夢真)