近日，房地產行業半數以上企業虧損的消息被炒得沸沸揚揚，有人認為這是房地產遭遇“寒流”的標志，但也有人對這個統計數據的真實性表示懷疑。對此，記者進行了深入的調查采訪。
業內人士分析：半數企業虧損實為行業集中度加強
近日，北京市統計局發布的調查表明，2006年北京市房地產行業收入超過2235.6億元，利潤超過175.9億元。但從整個行業來看，由于企業經營狀況差距比較大，企業虧損率達到了52.8%，企業負債率為79%。
連續六年對中國房地產市場進行追蹤調查的新加坡世華雅投資公司副總裁王夫勒認為，虧損面并不能反映整個行業的運行情況，一方面，房地產業從2005年開始就因為房價飆升而不斷受到政策層面的調控，這種調控手段每出臺一次，就會給一部分房地產企業造成壓力，企業負債經營、資不抵債的情況不斷出現；另一方面，一部分房地產企業虧損的同時，整個產業的集中度進一步加強，這就意味著行業中的“龍頭大哥”地位更加牢固，這部分“龍頭”更容易在其他企業虧損的同時，保持乃至賺取更多的高額利潤。
王夫勒表示，這種企業虧損情況其實早有預兆，也在不同的區域性市場如廣東、廣西、湖南等地表現出來。
來自湖南的統計數據很早就出現了這一趨勢，2004年，擁有資產1159.1億元的湖南房地產業，負債781.71億元，平均每個企業負債3701萬元，負債率高達67.5%，高于工業、交通運輸業等行業之上。
“由于房地產業進一步集中的趨勢加強，房地產‘寡頭’有可能趁調控之機吸足籌碼，在明年春節之后‘倒逼’房價。”不少業內人士表示憂慮。
開發商自述：虧損是假藏住利潤是真
“捂盤有技巧，藏住利潤更加得有手段。”一位熟悉房地產行業會計內幕的人士向記者透露了開發商如何通過虛開成本“攤薄”利潤。
首先，將“招拍掛”成本虛高計算。
開發商運作“招拍掛”項目一般有三種方式：對于規模較小的項目，開發商在招投標過程中可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與競標的同行形成“價格同盟”，以較低的價格由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價；對于規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體“圍標”的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險；還有一種情況是，通過分析規劃部門的“風聲”，開發商在未來的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發展的目標指向，成為令開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，開發商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。
“招拍掛”完畢之后，大部分房地產企業不會立即上交所有款項，往往會申請延期交款。根據國家規定，相關職能部門應向企業收取滯納金，但滯納金數額由職能部門說了算，這就留下了巨大操作空間。“職能部門要求收取的滯納金、罰款，到企業財務那里就變高了好幾倍，而且順利打入成本賬上。”
其次，改規劃+濫用料+亂湊人頭數=高成本負利潤。
表面上看，修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現“成本飆升”的重要環節，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往對開發商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼，開發商成本增長也就成為自然而然的事情。
濫用料也是開發商實現利潤的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關部門的監管，因此開發商會“恰到好處”地在管線、窗框等不影響工程質量的環節上使用價格相對低廉的產品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的200%至300%。”
亂湊人頭數是最絕的一招。開發商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來作為自己使用大量“農民工”和“技術工程師”的假象。在湖南、廣東、廣西等省區，一些農民工的工資甚至可以開到2000元至3000元/月，拿不出任何資質證明的“技術工程師”，每月開出的工資也達到8000元甚至一萬元。相關職能部門對房地產企業員工工資的監管很難到位，工資和勞動合約更是最容易造假的環節，大量流動資金的開銷都是從此而來。通過亂湊人頭數列出的開支，開發商輕而易舉地實現了“高成本負利潤”。
第三，延長產業鏈，“東墻成本西墻貼”。
大部分房地產企業都有下屬的物業公司，而開發商往往通過將物業公司、其他樓盤成本集中到即將驗收的樓盤上來，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產成本高的表象。一些在東部沿海和西部省區同時都有樓盤開發的開發商就更容易采取這種方式，統計部門很難跨地域核實，也就形成一些房地產企業虧損的表象。
開發商“明年待漲”，調控仍需對癥下藥
記者采訪的多位房地產開發商都認為，目前深圳等地出現的樓盤價格繼續下跌，購房者持幣觀望心態嚴重等一系列問題，表明宏觀調控已經打到了“捂盤”開發商的“七寸”。不少房地產商在得知明年中央實施貨幣適當從緊政策之后，更是加大“拋盤”的力度。但是，仍有一部分“捂盤”開發商存在著“冬遇寒流春風暖”的心態。
專家稱，盡管目前還無法判定樓市是否到了轉折期，但短期內的回落已是大勢所趨。然而，記者在采訪中發現，開發商中“明年待漲”的心態仍然比較普遍。一些開發商坦言：“冬季一般是價格和成交量相對低迷時期，只有每年一季度末二季度初的樓市情況才能左右當年房價走勢。”
研究房地產宏觀調控政策的專家、招商證券資深分析師張天運認為，政府要確保對房地產的調控能力，一方面是必須進一步加強對開發商各類成本的詳細統計、評估，將這些細節納入房價是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關職能部門責無旁貸，必須向購房者提供相關成本信息，這樣才能實現房價的有效回歸。(何豐倫 蘇曉洲)
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