沉寂一段時(shí)間后，物業(yè)稅的討論又浮出了水面，最近一段時(shí)間，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。
物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)
的一個(gè)稅種。從稅制原理來看，居民土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)越多，其稅基就可能越大。從具體開征物業(yè)稅的方式來看，估計(jì)有兩種，一種是象征性的試點(diǎn)征收，另一種是實(shí)質(zhì)性的全面性嚴(yán)格征收。
在象征性試點(diǎn)征收的方式上，我認(rèn)為，整體性的實(shí)質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個(gè)嚇唬人的作用，當(dāng)然，這也將給試點(diǎn)城市帶來一定的不公平，將遭到試點(diǎn)城市人民的反對(duì)，這樣很難行得通。
另一種是按照稅務(wù)總局的部署，在“十一五”期間強(qiáng)制并嚴(yán)格征收，這種方式無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來很大的影響，以國外為例，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)很輕，稅收主要集中在持有(保有)環(huán)節(jié)，因此，由于持有環(huán)節(jié)稅收很重，人們買房不僅要看自己現(xiàn)實(shí)的購買能力，還要考慮和衡量未來的居住成本。這樣的話，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。
因此，物業(yè)稅不僅對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有用，對(duì)防止住房市場(chǎng)比較嚴(yán)重的供應(yīng)性結(jié)構(gòu)失衡問題(即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應(yīng)不足，而超過一般民眾購買力的大戶型住房供應(yīng)過剩)也大有裨益。但是，如果這樣嚴(yán)格征收的話，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在物業(yè)稅的重負(fù)下將面臨崩潰的局面。
物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
另一方面，物業(yè)稅的開征將有效抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。而對(duì)非自用型商品房進(jìn)行征收，將導(dǎo)致投機(jī)客的持房成本提高。物業(yè)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅和保有稅，不同于股票市場(chǎng)的印花稅，印花稅是流轉(zhuǎn)稅，物業(yè)稅的保有稅性質(zhì)將使炒房客手上的商品房成為燙手的山芋，捏在手里的感覺是不舒服的。因此物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本從而達(dá)到有效抑制炒房者的行為。
另外，物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應(yīng)時(shí)，將變?cè)瓉淼耐恋嘏庖淮涡允杖「哳~土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購買者在一次性交納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要交納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價(jià)的無控制上漲，也抑制了房?jī)r(jià)的上漲。
鑒于物業(yè)稅的開征是一個(gè)關(guān)系到千家萬戶的重大工程，因此，不能草率開征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成中低收入家庭負(fù)擔(dān)過重的后果，物業(yè)稅的開征是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過程，如果在“十一五”期間我國強(qiáng)制性征收物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重磅炸彈，屆時(shí)，房?jī)r(jià)將得到有效的抑制，但部分房地產(chǎn)開發(fā)商也將面臨倒閉的危險(xiǎn)，從“十一五”這個(gè)時(shí)間來看，我預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將于2010年前后出現(xiàn)拐點(diǎn)。(馮科 作者系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任)
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