看來中央下決心不讓“國六條”重蹈“國八條”引而不發、效果不彰的覆轍了。有關行政部門對于地方政府與房地產商的指責前所未有的嚴厲，而最近的一則消息是，近日有國家外匯管理局官員透露，限制外資投資國內房地產的具體措施很快會出臺。
地方與外資都不是輕易啃得動的骨頭，如今卻陸續進入調控視野，可見中央決心之大。
中國房地產有兩大癥結，一曰資金過剩加劇泡沫，二曰投機炒作激化供需矛盾，在資金為王的房地產市場，歸根結底是資金問題。因此，政府每次出臺房地產調控政策，少不了收緊房地產信貸這一關鍵性條款。“國八條”等宏觀調控政策的破產，地方政府為公私兩便或明或暗的抵制固然是一個重要原因，而中央政府無力調控資金流向更是一個核心障礙。
管得了內卻管不了外。由于目前世界貨幣市場流動性過高、人民幣升值預期如火烹油、中國房地產市場收益率遠超成熟市場，世界資金麇集中國房地產市場淘寶，外資深度介入了中國房地產市場的整個循環，從做開發商、收購成熟物業到入股國內，似水銀泄地、無孔不入。
國外資金源源而來，遭遇失利痛苦的國內銀行更不愿關上房貸閘門。在很多時候，中國政府平抑房價的調控政策，看起來更像是替國外資金做市，國內房地產消費者無奈淪為巨大的國際資本的游戲對象。
2005年國家進行房地產調控，外資不僅沒有放慢進入中國房地產市場的步伐，反而增加了對中心城市的投資數量。今年一季度，國內個人住房按揭貸款不到2005年的一半，但房地產市場的表現卻活躍異常、價格迅速上漲，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團等諸多外資機構交易大增。
中國房地產宏觀調控當然不是為了讓外資抄底獨享中國溢價，這既無助于房市降溫，也使國內的商業銀行、房地產公司獨失厚利，調控的意義也就不復存在。從央行、建設部到國務院發展研究中心言之再三，可見是心頭之痛。
但限制談何容易。中國政府必須直面法律、信譽等幾方面的障礙。目前，我國在相關法律、政策方面可謂暢行無阻：在國際貨幣基金組織總共187個成員國，在對外資進入房地產市場實行嚴格限制的137個國家里不包括我國。現行《外商投資產業指導目錄》把房地產業(普通住宅的開發建設)列入鼓勵類項目，從2005年起，政策允許外資地產企業在中國設立獨資企業進行房地產項目開發，并且在稅收和土地出讓等方面享有超國民待遇。我國的外匯管制政策雖然對外資在地產業的流向有所限制，但效果大可懷疑。這也難怪房地產市場“假洋鬼子”崛起，或改制為外資企業，或挾洋資以自重。
如果僵硬地用行政手段將上述法律障礙一筆抹殺，這些個個背景不凡的國外投資機構豈肯善罷甘休，到時，他們會通過各種途徑好好地給中國政府上一堂市場經濟的法律基礎課程，至于經濟索賠自然是不在話下。并且，如果不區分投資與投機資本，不分青紅皂白一概驅逐，會讓世界對中國的市場化產生嚴重質疑。
一個更要害的問題是，中國經濟能否經受得住國內房地產泡沫急劇擠破的打擊？已有外資打賭，中國政府需要外資來給深陷其中的國有商業銀行解套，無法對外資痛下狠手。鐘偉先生也有聳人聽聞的結論：如果房價12個月內下跌30%，房地產行業的不良貸款可能激升到1.02萬億元，銀行的不良資產率將上升3.2個百分點；對政府而言，由此增加的負擔相當于建行、中行改制上市的全部花費。在另一經濟支柱尚未成長之前，房地產業轟然倒塌絕非政府所愿。從這方面來說，外資機構可謂深諳中國國情。
但深諳中國國情的外資也一定會懂得，政府在關鍵時刻，在社會民生、經濟穩定與短期利益之間的取舍。如果放任外資炒作房地產，政府的房地產宏觀調控政策將功虧一簣。兩害相權取其輕，以短視眼光為一時之利放任外資馳騁于中國房地產市場，無疑是在長時間內作繭自縛。
事實上，對炒作房地產的外資進行管制于法有據，調控外資并不必然與尊重法律法規相沖突，更可向世人展示中國政府對內外資一視同仁的公平態度、尊重國內民生的世界普適的價值取向。在充分尊重法律的前提下，政府措施宜早不宜晚。
(來源：每日經濟新聞 作者：葉檀）
