中新網6月21日電 據《上海證券報》報道，受宏觀調控影響，近期通過招拍掛等方式在一級土地市場公開出讓的土地正在減少，甚至在部分地方絕跡。而在二級市場上，因資金受阻不得不“吐地”的開發項目卻很“豐富”。另一方面，上海各區縣被抵押的地塊近來出現驚人的增勢。
土地項目轉讓與抵押同步增長的背后，是開發商們面臨銀根緊縮與樓市調控的無奈。中小開發商可能因此被逐步淘汰出市場。
“因為從銀行貸不到錢，‘吐地’的開發商越來越多了。”20日，上海一家土地中介機構的負責人告訴記者。他所說的“吐地”，是指開發商將手中的土地及項目資源在土地二級市場轉讓。
與此同時，上海土地抵押貸款項目開始飛速增多，這兩個月的數量翻了一番。業內人士介紹，在土地二級市場，如果開發商不希望出售項目而需要貸款融資，就得通過銀行辦理土地抵押的委托貸款手續。
土地項目轉讓與抵押同步增長的背后，是開發商們面臨銀根緊縮與政策隱憂的無奈退讓。中小開發商可能因此被逐步淘汰出市場。
二級市場出現“吐地”潮
受宏觀調控影響，近期通過招拍掛等方式在一級土地市場公開出讓的土地正在減少，甚至在部分地方絕跡。因此，一些希望拿到房地產項目的開發商不得不轉戰二級市場尋找投資目標。令他們暗喜的是，受宏觀調控影響，因資金受阻不得不“吐地”的開發項目很“豐富”。
“雖然沒有量化的統計，但明顯感覺到供應活躍，接手的下家卻變得更為謹慎。”一些土地中介人士介紹。
一個典型的案例來自一家房地產律師事務所。6月中旬的一天，一家國資開發企業欲在上海收購土地項目的消息由一名律師通過郵件方式在事務所內部傳開，僅一天時間，該律師郵箱里就收到了五份土地出讓信息，位置分別在上海奉賢、楊浦等區域，項目包括商用、住宅、低密度聯排別墅等眾多類型。
“因為二級土地市場的活躍，房地產業律師等相關產業都已經介入到項目介紹這一中介環節中。”上海一位房地產業內人士稱。而根據這些中介人士的介紹，最近一輪開發項目的出讓熱潮多源于資金鏈吃緊和政策恐慌。
新政后難尋買家
商業銀行最近一次的信貸收緊信號是5月24日中國銀監會主席劉明康的表態。劉明康稱，應有效控制房地產放貸增長，嚴控貸款總量。隨后出臺的九部委“十五條意見”明確要求，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。銀行信貸收緊的信號進一步明確。“盡管之前上海已經執行35%自有資金的貸款要求，但新政出臺后，對房地產開發項目的信貸審批還是更加嚴格了。”上海某銀行人士告訴記者。
貸不到錢的開發商不得不轉讓項目，而接手的買家卻顯得更為謹慎。上述中介人士稱，形成這一局面的原因有二：一是目前項目的交易金額已被抬至一定高度，對接盤人的資金要求更高，而海外資金入市仍有一定的要求，因此有實力的接盤方不多；另一方面，受新政影響，70%以上建小戶型的政策還沒有明確，面對不符合規劃的項目，買家比較謹慎。
土地抵押融資近兩月翻倍
與土地轉讓熱潮同時出現的是土地抵押潮的興起。
來自上海房屋土地資源管理局網站國有土地使用權抵押公示榜上的信息顯示，近兩個月以來，上海各區縣被抵押的地塊出現比較驚人的增勢：今年3、4月份，有20幅地塊入榜，但5月份至今，已有40幅地塊入榜，增幅100%。而去年8月至12月的4個月里，上海各區縣僅有16幅地塊入榜。
這也從一個方面反映出調控對開發商資金鏈的考驗。由于去年的宏觀調控中上海已有部分房地產項目銷售受阻、信貸吃緊。“國六條”之后，還沒有“喘過氣來”的開發商無疑壓力更大。加上房地產融資渠道的依然短缺，通過土地抵押等方式加大融資力度就變得更為普遍。
業內人士指出，在房地產行業中，拿地后先將土地抵押給銀行獲得貸款，以此作為啟動資金，等銷售回款后再償還欠款的開發模式，一直是許多企業完成資本原始積累的制勝法寶。但這次的抵押土地增加，主要是二級市場的交易需求。比如開發商想從其他企業獲得貸款融資，也需要將土地抵押，并通過銀行進行委托貸款備案。
但是，上海的一些金融人士表示，這種高信貸開發模式隱含著極大的財務風險，一旦出現資金鏈斷裂，缺乏自有資金的房地產商無法為債務清償提供合理保障，就轉化為由抵押權人(銀行等金融機構)來承擔理應由開發商承擔的風險，要對此高度關注。(于兵兵 李和裕)
