中新網(wǎng)12月19日電 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，18日，2005中國(guó)住交會(huì)在滬閉幕。“去年，金融論壇還是住交會(huì)的配角。”去年主持過(guò)房地產(chǎn)融資論壇的深圳德思勤董事長(zhǎng)龍固新表示，今年住交會(huì)不僅專設(shè)不動(dòng)產(chǎn)投融資的大型論壇，而且討論融資主題的分論壇數(shù)目不下20場(chǎng)。
各方熱議房地產(chǎn)公司融資問(wèn)題
“房地產(chǎn)公司在境內(nèi)融資依然面臨多種限制，銀行貸款難已是共識(shí)，加上今年212號(hào)文發(fā)布后，對(duì)房地產(chǎn)信托類的貸款也給予嚴(yán)格限制，難度恐怕比商業(yè)貸款還要難。”中倫金通律師事物所合伙人張學(xué)兵分析，自然很多內(nèi)地地產(chǎn)商就希望傍海外大款。REITs、海外引資、外資直接開發(fā)，幾乎所有人都在找尋明后年繼續(xù)生存下去的供血模式。
張學(xué)兵同時(shí)指出，外資對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)公司的融資利息水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于境內(nèi)房地產(chǎn)信托水平，“也就是境外機(jī)構(gòu)通過(guò)這種融資，能取得高額回報(bào)，所以境內(nèi)機(jī)構(gòu)的巨大需求和境外資本對(duì)于利益的追求，使越來(lái)越多的開發(fā)商和境外資本之間產(chǎn)生一個(gè)對(duì)接。”
戴德梁行投資部董事葉建成表示，今年主要海外投資交易共9個(gè)，成交金額約65億元，交易總建筑面積32萬(wàn)平方米。主要項(xiàng)目是北京、上海等地的辦公樓、商場(chǎng)、服務(wù)式公寓以及倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，一線城市的商業(yè)房地產(chǎn)成為外資機(jī)構(gòu)的新寵。
除了物業(yè)收購(gòu)方式之外，會(huì)上提得最多的是一個(gè)詞匯REITs。盡管目前中國(guó)境內(nèi)關(guān)于REITs的法規(guī)條例還沒(méi)有出臺(tái)，境內(nèi)開發(fā)商無(wú)法在內(nèi)地發(fā)行REITs，不過(guò)他們正嘗試走海外上市之路。曾輔助眾多企業(yè)在新加坡發(fā)行REITs的新加坡星展銀行也在住交會(huì)上大力推廣自己。據(jù)透露，該銀行輔助的廣州越秀將在12月21日正式在香港上市，這也將是首個(gè)在境外發(fā)行REITs的內(nèi)地開發(fā)商。
二線城市“熱捧”海外資本
在本次住交會(huì)大小十幾場(chǎng)投融資相關(guān)主題論壇上，來(lái)自二線城市的開發(fā)商和房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)代表相當(dāng)活躍，積極向海外資本伸出橄欖枝。一位業(yè)內(nèi)人士指出，隨著海外投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)的逐漸深入，一線城市大地產(chǎn)商已和他們建立起了穩(wěn)固的聯(lián)絡(luò)渠道，而在二線城市則不然，這些城市的地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)住交會(huì)和他們接上頭并尋找合作機(jī)會(huì)。“找錢是首要原因，銀行貸款收緊，而新興融資形式缺乏，這加重了開發(fā)商的資金饑渴。”一位與會(huì)的南京地產(chǎn)人士認(rèn)為，這種追捧也反映了二線城市地產(chǎn)企業(yè)渴望接軌國(guó)際的心態(tài)。
海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)二線城市的態(tài)度也成為了論壇上屢屢被人提及的話題，不過(guò)他們給出的回答往往不能讓二線城市地產(chǎn)企業(yè)感覺(jué)欣然。除了對(duì)項(xiàng)目本身的“苛刻”要求外，地域依然是海外投資機(jī)構(gòu)重要的評(píng)價(jià)因素之一。多位與會(huì)代表提出，出于風(fēng)險(xiǎn)控制和回報(bào)率等方面的考慮，以上海和北京為代表的一線城市才是他們的主要考慮區(qū)域。
“夾層融資比REITs更可行”
作為一種新的融資渠道，REITs被中國(guó)為數(shù)眾多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商視為“救命稻草”。不過(guò)，12月17日在2005中國(guó)住交會(huì)上，聯(lián)華信托總裁李曉東表示，對(duì)于國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商而言，REITs是遠(yuǎn)水解不了近渴，而作為房地產(chǎn)信托的一個(gè)變種，夾層融資在目前更具有可操作性。
“在房地產(chǎn)開發(fā)資金吃緊的情況下，‘夾層融資’無(wú)疑是最合適的產(chǎn)品。”李曉東所說(shuō)的“夾層融資”是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品，其往往帶有一部分股權(quán)，可以發(fā)行債券，也可以提供貸款，企業(yè)除歸還本息外，可能還要提供一部分可轉(zhuǎn)換股。
在李曉東看來(lái)，“夾層融資”的好處在于：首先，資金回報(bào)的要求適中；其次，對(duì)于項(xiàng)目要求較低，不要求“四證”齊全；再次，資金的使用效率比較高，股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款；最后，投資方對(duì)控制權(quán)的要求相對(duì)低一些，不會(huì)深入?yún)⑴c管理。
事實(shí)上，相對(duì)于REITs，“夾層融資”亦有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。李曉東指出，REITs要求項(xiàng)目已經(jīng)正常經(jīng)營(yíng)，有穩(wěn)定的租金收入，但開發(fā)商資金最緊缺的時(shí)候往往是‘四證’齊全之前，因?yàn)檫@個(gè)階段開發(fā)商無(wú)法向銀行貸款，這時(shí)如果有‘夾層融資’進(jìn)去，使項(xiàng)目能夠符合銀行貸款要求，項(xiàng)目就能順利啟動(dòng)。REITs是解決退出問(wèn)題，“夾層融資”則是解決“四證”齊全之前的融資問(wèn)題。對(duì)于投資者而言，“由于它既有融資收益又有股權(quán)收益，所以投資回報(bào)率一般在5%~10%之間。”(王芳艷 陳中小路 李靈)
