中新網6月30日電 據《人民日報》報道，對于業主想更換物業的問題，北京一位業內專家表示，“‘前期物業管理’的相關規定使‘強買強賣’合法化，‘事實服務’的規定又重點保障‘強買強賣’。業主‘退貨’難，就難在這里。”
北京天鑫家園業主余春來說：“不接受前期物業，我們就拿不到鑰匙。所以物業公司從一開始就是強加給我們的，但如果要更換，卻又門檻太高。我們一直在為此斗爭，但似乎許多的法律法規都對物業公司更有利。”為了維權，余春來熟悉了很多法律條文。
業委會成立受阻撓，“前期物業”更換難
《物業管理條例》第二十一條規定：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業管理合同。這個條款是“前期物業管理”的法律依據。
“前期物業合同規定，合同終止時間為業委會與物業企業簽訂物業管理合同生效之日。但目前各種勢力都來阻撓業委會成立。因為只要業委會不成立，這個強加的公司就不可能被換。”業主余春來對一些規定很不解。
據律師李勁松介紹，在香港，法律規定前期物業服務期限就是一年。而在內地，目前小區成立業委會的難度大、比例小，這就在實際上造成強加于人的前期物業管理沒有期限。而“事實服務”這一概念的出臺，更使業主撤換物業公司難上加難。
“事實服務”使物業公司撤而不走
2003年12月，北京高院頒布《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》，其第二十四條規定：“物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用”。
這個條款就是說，只要物業公司在小區服務了，業主就必須向該物業公司交納物業管理費。
著名歌唱家朱明瑛去年遭遇的物業費糾紛案備受社會關注。盡管2／3的業主并不承認現在的物業公司，物業公司與業主也沒有簽訂合同，但正是憑借“事實服務”這一概念，朱明瑛被法院宣布敗訴。
“不管物業公司的服務質量如何，不管業主是否同意，只要物業公司呆在小區一天，按照‘事實服務’的規定，就能收一天的錢。所以物業公司自然千方百計賴在小區，撤而不走。”有關專家認為，物業糾紛頻發甚至屢屢升級，根源就在有些政策法規設置不嚴密。
暴力事件增多，維權業主經常遭到威脅
“從2001年開始，我們就打算換物業，這5年也一直在為此而努力，可業主們的力量根本無法和開發商、物業公司相提并論，維權太難了！”老陸的言語中透著無奈。采訪中記者了解到，為了維權，大西洋新城業主代表王燕濱甚至丟掉了生意，張亞暉屢屢遭受人身威脅，郭聯在小區門口散步時遭到一伙暴徒手持鐵棍追打致傷，至今仍是一樁懸案。
近年來，小區業主們像郭聯這樣遭遇暴力事件層出不窮。就在剛剛過去的一年，物業公司與業主間的矛盾不斷升級，甚至發生了多起流血沖突。北京太平家園的多名業主被砍傷；美然動力小區業委會主任家中，被不明身份的人用重物襲擊。去年，北京市消協開展了住宅小區物業管理狀況調查，在回收的4681份有效問卷中，32.8%的業主對小區安全保衛感到最不滿意；35.1%的業主表示，因小區安全保衛措施不力，其人身、財產安全受到過損害。
盡管遭遇不少困難，業主們并沒有放棄更換物業公司的嘗試。2003年9月1日，國務院頒布《物業管理條例》。根據《條例》規定，業主可以召開業主大會或成立業主委員會，投票決定選聘新的物業管理企業。大西洋新城的業主代表郭聯告訴記者，當時業主們都覺得好像看到了換掉物業的曙光，但是，在實際運作后才發現事情沒有想象中那么簡單。2003年11月22日，經小區2／3以上的業主簽字同意，業主聘請的新物業管理公司強行接管了小區；隨即小區被斷水斷電，在新物業進駐小區6小時后，不得不撤出；當晚老物業帶著數百人的隊伍又接管了小區。
李勁松說：“目前，開發商和物業公司這種事實上的‘父子關系’，使其結成了巨大的利益共同體，而業主們作為松散的個體，處于劣勢地位，顯然無法與其平等博弈。”
新聞鏈接：維權成本簡單估算
律師秦兵長期關注大西洋新城糾紛的進展，他通過對投票的各個環節進行計算表明，一個有1000戶業主的社區，通過成立業主委員會，以訴訟方式換掉物業公司，在一切順利的情況下，需耗時35個月，耗資70萬元。在過高的維權成本下，業主大多會選擇欠費這種成本最小的方式來進行維權，而這又是導致物業糾紛升級的因素之一。
因此，要降低業主的維權成本，有必要在條件成熟時對相關條例中有關成立業主委員會的條款進行修改。(張向永 王海 沈寅)
