中新網6月26日電 據《北京日報》報道，6月19日，北京市工商局發布的第14號文件規定，即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照。這是北京第一次叫停民宅辦企業。“住宅開公司終于有人管了。”廣大業主津津樂道的同時，關于住宅商用的諸多懸疑卻仍未解決。
60%公司開進住宅樓
近日，北京朝陽區東恒時代家園發生了夜間竊賊入室行竊的案件。由于竊賊是以到樓內公司應聘為由進樓的，小區內的商住公司也因此備受業主們的“敵視”。
《北京日報》記者調查發現，越是交通好、配套足的大型臨街小區，商住現象越是普遍，如東三環沿線和望京地區的新建小區，住宅樓上商住公司的牌子隨處可見。“我們這兒也是因為離地鐵和四環都太近了，才被這些公司盯上的。”東恒時代家園業主王先生無奈地說。而在東恒時代家園的業主論壇上，記者看到還有不少業主打著“商住樓、地段好”的旗號招租:一居室每月的租金在兩三千元，兩居室通常為四五千元。
據了解，在北京有60%以上的公司開在住宅樓里，利用居民樓開辦公司的占用面積不少于1200萬平方米，這一數字幾乎占到了去年全市住宅買賣成交量4079.2萬平方米的三分之一。
侵犯居住業主權益
絕大多數業主對“住宅商用”持反對態度，他們認為，小區民宅就是用來居住的，應該是不受外界打擾的安靜居所，絕對不能變成經營場所。
在海淀區某小區居住了多年的一位業主說，家住一層的居民樓里開起了棋牌室，他們打麻將的聲音很大；樓上一家公司的員工有時忘帶大門鑰匙，就把樓宇電話打到其他業主家里叫門……
北京市消協副秘書長張明認為，商用民居在多個方面侵害了消費者的權益。首先，商住混居的噪聲、污染、擁擠，使消費者用相應的價格沒有買到自己稱心的居住環境，侵害了消費者的公平交易權；其次，純居住的用戶已經付出了公攤部分的成本，但是，這些公攤卻被經營型的人員使用，侵害了消費者的人身、財產權；再有，消費者在已經購買了居住環境的條件下，無法再進行其他選擇，侵害了消費者的自主選擇權。
小區居民紛紛表示，安全隱患在住宅商用環境中隨處可見。住宅樓內開公司、辦買賣，必然導致人流增加，但消防設施卻遠沒有達到寫字樓和商鋪的要求，一旦發生意外，后果不堪設想。
抬高房價擠壓寫字樓
房屋中介“我愛我家”表示，租房者中大概有三四成的人選擇租住民宅辦公司；鏈家地產統計數據分析，租住民宅用來辦公的租賃行為占到租賃成交量的10%以上。
鏈家地產市場總監金育松認為，新政策的實施，在一定程度上擠出了部分租住民宅來實現創業的需求者，使得民宅租賃市場的實際需求減少，從而會影響民宅租賃市場的成交量；同時，隨著民宅租賃市場供求關系的緩和，對于民宅的租賃價格可能會起到一定的平抑作用。另外，由于民宅的租賃需求和租賃價格回落，從而會增加二手房買賣市場的房源供給。公司買的住宅少了，相當于為自住購房者提供更多的房源，從而起到穩定房地產市場的作用。
從另外一個層面來說，由于北京的創業需求依然旺盛，從而決定了寫字樓的租賃需求仍然較大；而在民宅需求路徑被封閉的情況下，會引導部分公司進駐寫字樓，也可有效解決部分地區寫字樓的空置窘境。
治標治本期待組合拳
“工商部門對居民樓里辦企業歷來是不予主張的”，北京市工商局企業登記處負責人曾表示，在法律中沒有明確規定什么場所才是經營場所，也就是說，把居民住宅樓作為商業用途，法律上并沒有禁止性規定，從這方面說“管理部門也感到很無奈”。國土資源部門也表示，雖然《土地管理法》也涉及了不得改變土地使用性質的內容，但實際上很難處理。
在各主管部門的“煩惱”中，住宅商用現象一直沒有得到控制，反而大有愈演愈烈之勢，給小區居民的生活平添了許多麻煩。直到6月19日，市工商局終于發布通知，暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照。
多位業內專家認為，這個政策到位并真正見到實效還要做到最重要的一點:明年企業年檢的時候凡是不遷出民宅辦公的均不予以年檢，這樣才可以治本。工商部門則強調，在通知下發前，已經在住宅登記注冊的企業不必遵照此新規定，至于明年企業年檢時是否還允許繼續在住宅里開辦，還需要等待通知。
“暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照，也只是主管部門的權宜之計。”一位業內專家分析說，而這樣一來，很可能會令許多小公司和創業者感到舉步維艱。
14號文件原本無意將“住宅商用”一棍子打死。通知規定，企業可以到房屋登記主管部門申請房屋用途變更，只要經過審查符合條件，將現有的“住宅”變更為“商用”，就可予以辦理發照。“據我了解，我們根本就無權進行用途變更。”市建委相關負責人表示，如果要將現有的“住宅”變更為“商用”，應該經過規劃部門批準。
“將已建成的住宅用途改為商用，目前還沒有這樣的規定。”規劃部門稱，按照規定，業主個人也不能更改住宅用途。“除非是在項目動工之前。”相關負責人透露，規劃部門也曾考慮將禁止“住宅商用”的規定在年內修訂本市規劃條例時提出，以利于各部門之間協同“作戰”。
完善法律是當務之急
此外，目前，中國法律并沒有在居民樓內開設公司的禁止性條款。工商部門作為行政執法部門，審查僅限于經營者是否具有對作為住所(經營場所)的建筑物的使用權，但對該建筑物的使用用途，工商部門并沒有審查的權限。按照《公司登記管理條例》規定，工商部門無權對登記地址進行限制，因此有人對工商部門的做法提出質疑，認為限制住宅商用“于法無據”。
正如首都經貿大學房地產法教授周序中所說，業主對住宅享有所有權，包括占有、使用、收益、處分的權利。但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。“自住還是辦公，工商局無權過問。”他同時強調，改變住宅用途，還須經過周圍業主的同意。而根據已納入今年立法計劃的《物權法》草案的規定，業主有權對鄰居將住宅轉為商用的做法說“不”。(劉宇鑫)
