中新網9月7日電 據新華網報道，變“集資建房”為“市場化運作”，轉“低價房”為“團購折扣房”，從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……這是建設部、監察部、國土資源部三部委集資建房“禁令”出臺前后，地方黨政機關和部委廳局采取的應對措施。不少業內人士認為，“禁令”的滯后性毋庸置疑，但集資建房產生的大量“隱性囤房”，必須盡快納入調控視野，這樣才能使調控落到實處。
“自有土地”集資建房運行兩年多
“隱性囤房”難以估量
“三部委‘禁令’并未讓我們傷筋動骨，不少先知先覺的地方廳局早就將‘自有土地’運作成了第二套甚至第三套住房。”就在三部委集資建房“禁令”出臺前，廣西建設部門一位負責人坦率地說。
事實上，早在2003年，廳局單位可以利用自有土地建設房屋的相關文件就已經出臺，“集資建房”在文件中變成“市場化運作”第二套房子，但這與“集資建房”如出一轍。
據了解，江西某地政府2000年7月開始籌劃搬遷政府新址，在城郊一帶建設新區，當年底就在新區新建2000多套住房，以“市場化運作”的旗號來解決市直機關工作人員住房問題。但房屋直到2004年底才全部建好，市場價格是1800元-2000元/平方米。而同期新區周邊地區商品房均價已經達到3500元/平方米左右。2006年，這一區域的商品房均價為3600元-4500元/平方米。
熟悉商品房運作規律的業內人士姜遼海透露，這類做法在中西部省會城市中屢見不鮮，短短2年至3年時間，政府就與開發商聯手抬高了新開發區2-3倍的土地價格，看似“市場化運作”的背后，實際上是將行政權力與牟取部門利益進行了交易。
在東北、華南、華中擁有多家房地產企業股權的業內人士吳玉斌認為，這些現象不是個案，而是地方各級政府和部門普遍存在的情況。“凡是有權有錢的單位都在蓋房子，比如公檢法、國地稅、銀行、大學、大企業……”吳玉斌估計：“東北市場上集資建房面積占房屋開發總面積的20%-30%，甚至更多，市場經濟相對發達的華南、華東也有2%-15%。”
開發商“變臉”牟暴利
“權房”交易謀求部門“陽光”利益
記者對一些省會城市廳局機關采訪時，不少“一把手”明確表示：“國家政策要用足，為單位和下屬多謀福利，才能‘得民心’，前幾年沒有抓住機會搞房子的，現在還是要學會打‘擦邊球’找‘陽光’機會，不然離任之后誰也不會理睬你。”就是在這樣一種心態驅使下，房產商和一些地方政府機關紛紛變“集資建房”為“市場化運作”，挪“低價房”為“團購房”，從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……確保自身利益實現。
變“集資建房”為“市場化運作”。其基本程序是：把單位或者部門擁有的土地向規劃部門、土地管理部門上報，要求將這部分土地作為辦公用地或者職工宿舍用地使用；政府相關部門做好備案后就可以動工；工程全部采用招投標、工程監理等規范做法，房屋分配采用內部“評分”分配。但這一做法大大減少了土地出讓金，單位無須交納營業稅，這就減少了一半以上的成本，部門和職工完全可以以低于市場價格一半以上甚至更低的價格購買到房屋。
變“低價房”為“團購房”。在“集資建房”和“低價房”成“高危字眼”的背景下，地方政府和廳局為解決問題，紛紛采取“團購房”的方式，來規避風險。不少房地產開發商存在著由于資金鏈條發生問題，無法在規定年限內完成房屋開發的，相關職權部門往往開出價碼：允許土地延期開發，但前提是留下一定數量由政府部門成員“團購”。房地產開發商杜峰源承認：“團購價往往比市場價低1/4—1/3，開發商受益、職權部門受益，國家財政和宏觀調控措施就打了折扣。”
從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”。“搬遷”“擴容”是政府抬升地方房價的主要做法。政府將辦公地點搬遷到新區的同時，將原辦公場所拍賣給開發商，同時要求開發商“共同開發”新區；并以承諾招商引資、優惠土地政策的方式，將行政資源變相轉化為開發商的潛在效益。
在搬遷已成定局的情況下，政府和相關業務部門“暗示”開發商低價內部銷售部分土地，政府部門則公開或者私下要求公務員集體購買開發商初期難以銷售的樓盤，將開發商部分“溢出”利潤轉化為部門的群體利益，并承諾在其他項目建設過程中給予開發商更多利益。銀行也樂于向公務員貸款，開發商、政府機關、公務員和銀行都從這一“搬遷鏈條”中受益，房價也就自然節節攀升。
曾留學韓國的學者陸群有把這種房屋占有狀況稱為“隱性囤房”和職能部門與開發商之間的“權房交易”。他說：“開發商售樓情況信息逐漸透明，但落到黨政機關工作人員手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房卻無從考量，統計部門也無法公布這類空置房屋的數據，這部分信息不透明恰恰成為房價高企的‘助推劑’。”
將單位、部門的住房狀況納入統計、審計視野
不少專家學者建議，在房地產已經成為全社會高度關注問題的背景下，應該將部門考核、單位業績、干部考核捆綁起來，將單位、部門的住房狀況納入統計、審計視野，在最短時間內弄清楚“隱性囤房”狀況，對全國房地產市場作出正確的評估。（何豐倫 黃玫 陳春園)
