中新網7月5日電 房地產宏觀調控政策“國六條”、“國十五條”出臺至今已經一個月了，市場上除了各種傳聞和一如既往的觀望情緒以外，業界期待已久的各地實施細則卻顯得有些“難產”。
“購房者在觀望，地方政府也在觀望，誰能在實施細則中‘靈活’地運用一些地方規則，那么隨后出臺細則的地方政府就可以效仿，細則出臺的越晚，可效仿和變通的空間就越大。”一位房地產業界人士告訴《中國經濟時報》記者，這就是一些地方政府遲遲不出臺實施細則的“私心”。
上有政策下有對策
此次宏觀調控中，國務院出臺了“國六條”，建設部等九部委出臺了“國十五條”，地方政府依據以上政策再制定實施細則。但截至目前，只有為數很少的幾個地方出臺了實施細則。
“剛開始，大家都在打聽誰會第一個出臺細則。后來，深圳終于第一個出臺了實施細則，但發現與建設部的政策非常一致。所以，很多地方又開始等下一個地方。”北京經緯時代房地產經紀公司副總經理蘇文表示，地方地府應該盡快出臺細則，讓當地的房地產項目盡快進行調整，以適應新的政策需要。
就在一些地方實施細則沒有露面的同時，業界對于“90平方米戶型必須占開發總量七成”的房產新政也爭論不休。很多開發商認為這樣的規定很難操作，還有專家認為這一規定并不適合在全國通用。
在各種質疑和爭論不斷的情況下，開發商又想出了新的辦法。
“可以在建設的時候就規劃好建成兩套房子，到時間有需要從中間打通就可以變成一個大戶型了。”一位開發商表示，這是他的一些同行的想法。但是，抱有這種想法的開發商不是個別現象。一位房地產代理行的負責人表示，他在武漢和東北的項目客戶其實早就想到了這個方法。
“此次宏觀調控最初給人的感覺就像‘山雨欲來風滿樓’，但隨著時間的推移，很多人卻對此次調控的效果表示懷疑。”蘇文說，究其原因，主要是出于對地方政府的不再信任，擔心地方政府陽奉陰違，對“九部門意見”的執行大打折扣。
去年的房地產調控盡管取得了一定的成效，但由于各方利益的博弈，完善的政策從中央下來，卻被部分地方政府化壓力于無形，房地產調控不僅沒有達到穩定房價的目的，部分城市的房價卻不斷高漲。蘇文指出，主管部門要警惕政策在實際操作中的走樣。
觀望情緒可能導致“井噴”
與前幾次房地產調控一樣，此次宏觀調控政策出臺后，樓市再度陷入觀望情緒之中。很多樓盤的銷售情況都從過去的“門庭若市”滑入了“門庭冷落”。
“觀望是肯定的，每次房地產遇到政策調控，樓市都無一例外的進入觀望期。”蘇文表示，只是政策力度不同觀望期的時間長短不同而已。
“但根據以往經驗，觀望反而有可能會加劇房價上漲的速度。”去年國八條出臺以后，房地產市場的觀望情緒也很明顯，但最后，北京的房價漲的更快了。因為，每當新政策出臺后，購房者都期望政策出臺會拉低房價，所以延緩了購房計劃。但當政策效應過后，房價并沒有如預期中那樣降低，這時就會有更多消費者加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現象，進一步抬高了房價。
“消費者更多關注的是房價，但僅靠目前的一些政策，顯然不能從根本上解決問題。”蘇文認為，按照經濟規律，房價走向受供求關系影響。而要解決供求關系，就應該從土地供應、房屋供應上下功夫。
事實上，正是因為有了前幾次調控的觀望經驗，開發商顯然對于樓市的這種觀望并不擔心。一位開發商說，政策的出臺對普通的購房者會產生一定的心理影響。不排除部分購房人受這種政策的心理波及會持幣觀望一段時間，但對于剛性自住需求占主流的北京樓市影響不會太大。
大戶型漲價只是個借口
雖然目前房地產市場還處在宏觀調控的政策適應期，雖然目前樓市的觀望情緒很濃，但是，開發商的炒作卻沒有停止。新政有關“新建樓盤中90平方米以下套型須占七成”的規定讓開發商找到了炒作的機會，一些人發言認為這樣會導致未來小戶型泛濫的時候，一些樓盤在銷售時適時的炒作說：大戶型要漲價，因為大戶型會越來越少。
“大戶型并不好賣，一般項目開盤都是小戶型賣得最快，而大戶型的銷售期比較長，很多時候壓在開發商手里的尾房也大部分都是大戶型。”記者電話采訪的成都一家大型房地產公司市場部人士表示，大戶型漲價的可能性不大。
與此同時，唐山一個正在銷售的項目負責人表示，大戶型受影響最小，一直保持平穩的銷售狀態，而且也不大可能漲價。
“目前多數項目把130平方米～210平方米戶型作為主力戶型，與購房者偏好的90平方米～120平方米戶型有一定差距。據杭州一家媒體統計，其隨機抽取的15個樓盤共剩余房源2513套，其中建筑面積在140平方米以上的戶型共1318套，占總剩余房源的52.4%。而如果把建筑面積在120平方米～140平方米的戶型也算進去，這個百分比將提高到80%左右。”一位房地產專家表示，從歐洲、日本、香港、新加坡等地消費習慣看，90平方米～120戶型占主流，而國內此前一直都以高檔、大戶型為主，市場上剩余的大戶型不在少數。
“受宏觀調控影響最大的并不是大戶型的消費人群，最敏感的人群，恰恰是小戶型的需求者。”蘇文認為，大戶型調控政策影響最大的是普通老百姓。另外，在此次政策調控之前，北京的房地產市場本身就是供應結構存在很大問題，也就是大戶型多，中小戶型相對較少。因此，大戶型漲價，顯然是開發商炒作的一個借口。(王小霞)
