北京 “風(fēng)暴”前氣氛凝重
在深圳市政府堅定不移地貫徹國家房地產(chǎn)調(diào)控政策、出臺“深圳細(xì)則”之后，北京市仍無細(xì)則出臺，倒是曝出主管城建工作的北京市副市長劉志華被免職、京城地產(chǎn)界重量級人物劉曉光被傳喚配合調(diào)查的新聞，這令業(yè)界人士對未來的“北京細(xì)則”以及調(diào)控力度平添了幾分想象空間。
在剛剛結(jié)束的北京夏季房展會上，從市場動向似乎可以看出些許端倪：4天的夏季房展會僅意向性成交了4.5億元，不及以往展會的三成，創(chuàng)下近年來的新低。對于這種市況，有著不同的解釋。較為普遍的看法是，房產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)開始“發(fā)酵”，購房者在觀望等待。但熟悉市場的人士則認(rèn)為，北京開發(fā)商在靜待政策細(xì)則出臺，所以參展的興趣不大。此外，普通住宅太好賣了，所以沒有宣傳推廣的必要。
從購房者與開發(fā)商的觀望等待可以看出，具體政策實施細(xì)則的制定將會對北京市場走勢產(chǎn)生巨大的影響。
北京房地產(chǎn)市場處于政策“真空期”時公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，頗能說明一些問題。6月底，北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，北京市普通住宅價格指數(shù)累計為109.4%，漲幅累計9.4%。新建商品房價格漲幅繼續(xù)增加，二手房價格漲幅有所回落，普通住宅價格漲幅略高于高檔住宅。日前，有消息稱，今年上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成稅收110.7億元，增收28.6億元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超過百億。
“房價上漲9.4%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收增長13.5%，這就挺能說明問題。”房地產(chǎn)業(yè)界一位人士分析，“這表明房地產(chǎn)的利益格局是，政府拿‘大頭’，開發(fā)商得‘中頭’，房地產(chǎn)衍生行業(yè)賺‘小頭’。所以說，如果僅是行業(yè)利益集團(tuán)的游說還不足以令中央政策的落實化于無形，各地方政府的利益盤算才是這場博弈的關(guān)鍵所在。”
令眾多北京開發(fā)商感到不安的是，目前在北京已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產(chǎn)項目有600多個，總規(guī)劃建筑面積達(dá)2000萬平方米。在這些項目中，套型建筑面積在90平方米以下的戶型僅占10%。如果嚴(yán)格按照九部委的文件精神執(zhí)行的話，市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度將非常大。由于原來的規(guī)劃條件將有重大改變，不僅開發(fā)商的產(chǎn)品市場定位要“推倒重來”，而且已開盤項目若后繼開發(fā)規(guī)劃作出調(diào)整，肯定會對此前買房的客戶產(chǎn)生影響。不過，按照北京市有關(guān)方面的說法，管理層將本著“認(rèn)真貫徹，結(jié)合實際”的原則，綜合考慮各方面的因素，在保證市場穩(wěn)定的前提下，出臺相關(guān)細(xì)則。因此，北京市場的未來走勢將在很大程度上取決于政策細(xì)則的內(nèi)容。
業(yè)界一位資深人士預(yù)測，行政力量強(qiáng)力介入下的這次房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將導(dǎo)致市場格局發(fā)生根本性變化。最晚到明年一季度，大量套型面積90平米的中小戶型住宅將在市場上出現(xiàn)。雖然房子的單價不一定會下降，但總價肯定會大幅降低，這將使一些原來買不起房的人看到希望。對于房地產(chǎn)業(yè)來說這也是一個長期利好，因為在客觀上能動員出更多的購買力進(jìn)行住房消費。到明年，隨著廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等社會住房保障體系的完善，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)會更趨合理。
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