中新望6月5日電 據《中國經營報》報道，“這是我們制定具體房貸政策的依據。”5月31日下午，《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱“《意見》”)在中國人民銀行網站上公布后，某股份制銀行總行個人銀行部總經理表示：“我們目前還在抓緊研究各地區房地產市場形勢，便于下一步在銀行內部制訂控制信貸風險指導意見。”
“按照去年央行關于調整商業銀行住房信貸政策的通知，很多銀行對個人按揭業務首付實際上已經執行三成比例。”某國有商業銀行總行一位人士表示，“現在各銀行都在察其言觀其行，一方面觀察‘國九條’更多的執行細則，另一方面觀察其他同業的舉動。在市場變化還不明朗的情況下，大家都很謹慎。”
執行標準各不同
根據有區別地適度調整住房消費信貸政策，6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
在明確表態嚴格執行九部委政策的同時，各銀行總行已經有所動作，正在緊鑼密鼓地敲定相應的執行細則。
5月30日，記者獲悉建設銀行總行住房金融與個人信貸部已經向各地分行下達個人住房貸款首付款比例執行通知：對于在2006年5月31日(含)以前，已填寫個人住房借款申請書并受理的個人住房貸款申請，仍按原首付款比例政策執行。6月1日起受理的個人住房貸款申請，首付款比例按新的政策規定執行。
記者從前述國有商業銀行總行個人房貸部門了解到，6月1日，央行個人房貸首付新政策第一天，該部門仍在召開會議，討論房貸新政如何執行。“對于怎么操作，總行內部意見并不統一，還在觀望。”該部門一位人士表示。
“我們正在匯總意見，并向央行匯報，咨詢有關具體操作怎么執行。”這位人士說，“如何界定自住房問題還不確定，總行就沒辦法下文讓分行執行；此外，即使界定為非自住用房，這部分的首付比例如何調整？這些都需要進一步與央行溝通。”
“不可能搞一刀切，而是要根據各地區的具體情況，采取松緊適度的信貸政策。”前述股份制銀行個人銀行部總經理透露，他們正在評估不同地區房地產市場的潛在風險。“對于熱點地區和潛在風險較大地區，我們會考慮采取綜合措施，比如貸款成數控制可能比央行要求更嚴，多套住房按揭考慮上浮利率等，收緊這些地區的信貸政策；對于不溫不熱的地區，就不要太在意。”
此前，銀監會曾召集主要商業銀行，召開經濟形勢通報會議，提前給商業銀行打“預防針”，并強調對多套房屋以及高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求，要大幅度提高首付比例和嚴控授信，減少不良貸款發生率。
據了解，各家銀行在各地區對多套住房首付比例和高檔住宅、別墅、商用房等授信執行標準略有不同。在北京銀行，高檔住宅貸款成數一般為6成20年，別墅為5成20年，個人商業用房貸款不高于5成10年。而農行的優質客戶，購買高檔住宅時首付仍然可以只付兩成。
是否自住難甄別
為了進一步明確“有區別地適度調整住房消費信貸政策”目標，央行公布的《意見》中，要求商業銀行發放住房貸款必須堅持“自住房為主”的原則，同時要求借款人申請住房貸款時如實申報房屋用途，不得將非自住房申報為自住房；商業銀行則應按有關規定，將相關信息及時錄入央行個人信用信息基礎數據庫。
《意見》甫一公布，前述國有商業銀行總行人士就表示，銀行區分自住房與投資房存在一定難度。“個人征信系統只能查詢購房者的貸款買房記錄。如果客戶采取全額付款方式購買自住房之后，再申請按揭購買投資房，銀行無法獲取相關信息，實際上無法甄別。”
雖然央行在《意見》中提出，商業銀行除了可以通過央行個人信用信息基礎數據庫獲取借款人的貸款信息外，還可以通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息，從而最大程度地實現對“自住房”的判斷。但事實上，目前國內實現房管系統與銀行聯網的地區并不多，房管部門和金融部門的信息互通程度也不高，因此，通過這種途徑獲取信息，對銀行來說仍有難度。
抑制房地產投機炒作的“虛假需求”是央行多次調控的重點所在，但正如深發展總行信貸管理部一位資深人士所言：“央行調控的著眼點是整個房地產行業，而銀行則要考慮客戶和業務發展。”
那么未來政策落實和執行會不會產生偏差？前述股份制銀行個人銀行部總經理沒有正面回答這個問題，而是向記者解釋說：“根據各家銀行對具體客戶的風險甄別能力”。
“除了風險控制以外，銀行還要從客戶角度考慮。例如有些老板雖然個人投資多套房產，但他有足夠的現金流和支付能力，而且信用好、風險意識強，那么購買多套住房也不一定會出現風險、形成不良貸款。”這位總經理直入主題。“前幾次調控，面上大家都說按規定執行，但誰都明白房貸是個好業務，而且發展按揭業務心切，最后還不是放松了條件？”
房貸增速漸緩
5月31日，央行公布2006年第一季度貨幣政策執行報告。報告稱，3月末，房地產貸款余額達3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產開發貸款余額為1.2萬億元，占房地產貸款余額的37.8%；個人住房貸款余額為1.9萬億元，比年初增加462億元，同比少增296億元——個人住房貸款增長放緩。
“這次九部委聯合發文調控房地產，有利于銀行規避房地產風險，尤其是開發貸款風險。”前述股份銀行個人銀行部總經理表示，“但自去年以來，各家銀行房地產貸款增幅已經明顯放緩，九部委綜合政策的出臺，可能會抑止房產交易量增長，加速銀行住房按揭貸款業務增長放緩的趨勢。”建設銀行、深發展等人士也表達了對房貸業務放慢的擔憂。
由于房地產行業資金密集，這次九部委調控將涉及房地產業整個鏈條。招商證券銀行業分析師羅毅認為，幾家上市銀行中，對于房地產相關貸款(包括開發貸款和個人貸款)占貸款總額比例不大的銀行來說，銀行業績和利潤不會有很大影響，如招商銀行、民生銀行；但房地產貸款數量相對較大的銀行受影響程度會較大，如2005年開發貸款和個人貸款總和占貸款總額的約三成的浦發銀行。(朱紫云)
