中新網12月22日電 據《北京現代商報》報道，政策，歷來是左右北京乃至中國房地產市場的關鍵性力量。無論是土地政策，還是金融政策都牽動著地產市場的神經。
政策的出臺一向是柄雙刃劍，回顧即將逝去的2005年仍然有人戰(zhàn)栗不止，有人笑逐言開。但在政策出臺前所有人的感覺都是一個詞—“緊張”，生怕自己一不小心成為“容易受傷的人”。因此把政策的出臺稱為“埋伏”一點不為過，如何避過這一個個“埋伏”后的危機，自然也就成了開發(fā)商的一大考驗。
埋伏一：《明明白白我的心》——網上簽約
北京市建委今年3月下發(fā)《關于北京市商品房預售合同實行網上簽約和預售登記管理工作的通知》，其中明確規(guī)定：從3月15日起，本市商品房買賣雙方必須要在網上完成預售合同簽約，買房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號，在管理系統(tǒng)上查詢所購房屋的合同內容和預售登記情況。
點評：商品房預售信息網上公示與網上簽約，一方面為買房人吃了一顆定心丸，一方面也為社會提供了更為真實準確的樓市信息。例如在價格方面，同來自開發(fā)商的自報數字相比，由買賣雙方共同簽訂的合同金額當然更令人信服。這種信息公開的形式使房產交易更加透明化，避免了一些弄虛作假情況的發(fā)生。
小編插話：房產交易信息要透明，彼此明明白白才放心。
埋伏二：《無盡的愛》——實施新利率
從2005年1月1日起，通過住房公積金和商業(yè)銀行進行貸款買房的貸款利率將按照上調后的利率執(zhí)行，也就是說2004年10月29日前辦理的個人住房貸款，從2005年1月1日月供還款將有所增加。
點評：從去年起就在樓市掀起軒然大波的“加息風波”到今年的第一天終于掃清了最后的尾巴，所有的利率都開始統(tǒng)一實行新標準。這也標志著大家又在誠惶誠恐地擔心“下次加息何時到來啊？”
小編插話：自古新人換舊人，新政實施代舊政。利率這一宏觀調空的有利杠桿還會不斷的發(fā)揮作用。如同無盡的愛，要在市場上纏綿不斷的進行下去。
埋伏三：《帶我去月球》——土地有償使用費實行先繳后分
財政部、國土資源部、中國人民銀行共同下發(fā)的《進一步加強新增建設用地土地有償使用費征收使用管理的通知》中規(guī)定自2005年1月1日起，土地有償使用費實行先繳后分。申請用地的市、縣人民政府應交的新增建設用地土地有償使用費，由市縣人民政府財政部門負責繳納。
各級國庫收到庫款時，將庫款的30%逐級上劃中央總金庫；將庫款70%的部分，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的省、市、縣具體分成比例進行劃解。未按規(guī)定足額繳土地有償使用費的，不予辦理新增建設用地手續(xù)。
點評：以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，這樣就造成了整個用地成本的不均衡，也容易滋生腐敗。此政策的出臺規(guī)范了農業(yè)用地轉為建設用地的資金環(huán)節(jié)，同時減少了地方政府以地生財，賣地搞建設的一種利益沖突，從而大大抑制政府違法占地圈地的動機。
小編插話：不就是土地嗎？看看前陣子人家賣月球，說買哪塊就買哪塊，哪像地球上這么麻煩。
埋伏四：《愛我就給我》——調整房貸
兩會結束了，央行調控大行動拉開了序幕—調整房貸利率、抑制樓市過熱。中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，使5年期以上個人住房貸款利率提高了0.2個百分點。
對此各大銀行紛紛采取措施調整自己的個人住房貸款利率。例如中國工商銀行規(guī)定：購買第一套住房，按5.508%執(zhí)行，對于購買高檔住房、第二套房、別墅，將按照6.12%執(zhí)行；購買高檔住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。
中國建設銀行規(guī)定：資信好的客戶在申辦5年期以上的個人住房貸款時將獲得5.508%的下限利率。中國農業(yè)銀行規(guī)定：5年期以上個人住房貸款(商貸)的，實行5.508%。
點評：央行此舉目的是為了抑制炒樓風，并打擊樓價上漲過快地區(qū)的樓價。但卻使一部分潛在消費者喪失了購房能力。在短期內對中低收入的供樓者帶來了壓力。同時調整房貸也確實引起了一部分人提前還貸的熱潮，尤其是年底，各大銀行正在忙的不亦樂乎。
小編插話：既然想住上心儀的房子，別猶豫，該交的就交，愛我就都給我。
埋伏五：《龍拳》——國八條
3月26日，國務院辦公廳發(fā)出了《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，其中提出抑制房價過快增長八大措施，被業(yè)界簡稱為“國八條”。
點評：國務院出臺《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，第一次將國家將對房價的關心提到了政治的高度，即便是粗心的人也不難發(fā)現，自從政府的工作重點轉移到經濟建設為中心以來，很少有什么經濟事件能被提到如此的政治高度。面對政府的高度重視，廣大購房者仿佛一下找到了光明之源，他們深信這次事件只是一個開始，政府要站到廣大購房者一邊大力打壓房價了，于是大家高呼“房價要大降，目前要團結一心持幣觀望，讓開發(fā)商們在上下夾擊下垮臺”。而開發(fā)商們則四處辟謠，一再強調政府不是要打壓地產，而是正常的調控，與此同時小心謹慎的緊盯時局變化。
小編插話：一技龍拳打出，樓市立刻風聲水起，但真正的影響還在后面。
埋伏六：《雙截棍》——新國八條
國務院總理溫家寶4月27日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢認為：目前房地產投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，結構不合理，市場秩序比較混亂，并強調必須把解決房地產投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。同時提出八條措施加強引導和調控，被業(yè)界稱為新“國八條”。
點評：時隔僅一個月，政府又一次溫柔眷顧地產行業(yè)。上次余震未銷，新一輪震蕩又開始。于是乎更加堅信了普通購房者持幣待購的信念。而開發(fā)商們則再次撓頭，尤其是那些擁有大量面積在140平方米以上“奢侈”型住宅的開發(fā)商，日子明顯開始難過了。
小編插話：龍拳過后，雙截棍再次揮起，哼哼哈嘿，政府忙得是不亦樂乎，開發(fā)商則在全力接招，最輕松的莫過于購房者，他們只需搖旗吶喊。
埋伏七：《風往北吹》——七部委新政
5月11日國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等七部委《關于貫徹〈國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》，對各地做好調控房地產市場、穩(wěn)定住房價格的工作，提出了6個工作時間表。
點評：如果說，新舊“國八條”是調控房價的大政提綱，那么此次出臺的“七部委意見”則更進一步讓樓市宏觀調控措施越發(fā)細化，從土地供應、稅收、登記、信息披露等多角度對“炒地”、“炒樓”、哄抬房價作出了具體和明確的打擊。這從擠壓地產泡沫方面確實起到了很好的作用，之后上海等地的房價也確實有所下降。但對北京的影響好像不是很大。但一連串的調控政策出臺確實使成交量開始下滑。大家都在期待房價下跌的那一天趕快到來。
小編插話：龍拳算什么？雙截棍又怎樣？風還在繼續(xù)吹，大家還在繼續(xù)等待。
埋伏八：《希望》——征收營業(yè)稅
5月30日建設部發(fā)布了《關于轉發(fā)〈國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知〉的通知》，規(guī)定自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。
點評：還想炒房？那就得熬過兩年。七部委這次關于抑制短期炒房的稅收措施得到了建設部的高度重視，并以最快速度轉發(fā)全國。對于短期炒房的行為的確得到了有效的抑制。
小編插話：悟空，不要嫌為師的啰嗦，我只是希望你能健康的成長。
埋伏九：《老鼠愛大米》——二手房買賣征收個人所得稅
2005年10月11日，國家稅務總局發(fā)布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確了在辦理二手房過戶時，要作到各稅統(tǒng)管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。
點評：此政策的出臺對二手房的交易有著重大影響，以前國家在這方面的稅收上管理的不是很嚴，有的只需要繳納契稅即可辦理二手房轉讓手續(xù)，現在明確規(guī)定從源頭上把控二手房轉讓過程中的稅收征收問題。從此在二手房買賣交易過程中的成本將會大大提升。
小編插話：我愛你，愛著你，就像老鼠愛大米。營業(yè)稅，城建稅，一個稅種都不放過。
埋伏十：《想你的365天》——現房買賣合同出臺
北京市建委和市工商局于2005年12月12日下午聯合發(fā)布了新的《北京市商品房現房買賣合同》，該合同將于2006年1月1日起正式推行使用。新版合同里還增加了《住宅工程質量分戶驗收表》，而分戶驗收同樣將于明年1月1日起正式實施。
點評：該示范文本對于規(guī)范商品房現房買賣行為，解決現房買賣中的糾紛，維護買賣雙方當事人合法權益，進一步完善房地產市場的管理起到了重要作用。
小編插話：要說政府那是真替咱們購房者著想，工作越做越細，不但有預售合同還出臺了現房合同，估計不久什么尾房合同、別墅合同之類的越分越細的合同都可能陸續(xù)出臺。一年365天，政府天天為您著想。（李海鵬）
