- 趨利避險 搶搭美國房市政策"末班車"華人需謹慎
中新網1月28日電 據美國《僑報》報道，在奧巴馬政府的救市政策刺激下，過去3年風雨飄搖的美國房地產悄然觸底并開始企穩回升，但今年仍可能有所反復。在住房救市政策今年上半年即將退出之際，房地產專家提示有意買房的華人：現在正是購買自住房的好時機，但需謹慎入市。
房地產市場觸底回升
美國房地產協會唯一的亞裔常務理事童忠益博士在接受僑報記者專訪時指出，美國的住房價格在飚漲數年后于2006年4月登上頂峰，然后持續下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地區已止跌，正從谷底非常緩慢地、掙扎式地企穩回升。
據標準普爾Case-Shiller住房價格指數顯示，全美住房價格經歷了3年零1個月的痛苦調整，累計下跌33%，相當于倒退6年，回到了2003年5月的房價水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。這是自上世紀30年代大蕭條以來最大的跌幅，并成為直接引爆美國次貸危機和全球金融海嘯的導火線。目前，若逐月衡量，美國房價已在微幅回升，從2009年5月觸底到2009年10月累計上漲4.5%，但與去年同期相比，房價仍未恢復，2009年11月比上年同月仍下挫5.3%。
童忠益說，2009年5月房價驟然見底主要得力于政府救市措施的強力推動，隨著這些措施在2010年的逐步退市，加上失業率居高難下，美國房地產市場面臨新的考驗，回升有可能難以持續，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。
童忠益表示，2009年是美國房地產市場起死回生的一年，政府對銀行的注資行動，使得信貸環境有明顯改善。2010年住房金融體系將進一步恢復，受此次金融危機打擊較大的大銀行在政府扶持下猶如打了強心針，趨于穩定，中小銀行2010年仍會出現倒閉高潮，但對整體金融系統的實質影響不大。
兩大救市措施明顯奏效
據童忠益分析，因為美國政府比較到位的一系列救市措施，美國房地產市場提前了大約6到7個月見底，否則起碼要到2009年底或2010年初才能依靠市場自身調整觸底。他認為，最有效的兩大政策干預措施，一個是8千美元的首次買房退稅；另一個是美聯儲大量購買房利美和房地美抵押貸款支持債券。
首次買房退稅政策誘使許多買房猶疑不決的租房者迅速入市買房，首次購房貸款者比例估計比上年提高了至少16個百分點，房價因此提高5%以上。這項措施使美國房屋銷售量一掃前兩年的頹勢，增勢迅猛。據美國房地產經紀人協會和人口調查局統計，全美住房銷售量從1月的480萬套(年率)增加到了11月的690萬套(年率)，增幅高達4成3，其中現房銷售更猛增45.7%，達654萬套(年率)。
其實，相似的住房刺激政策措施早在1997年起就在首都華盛頓特區(DC)實施。童忠益多年前獲獎的博士論文首次在美國房地產界論證了這一政策對激活DC房地產市場的巨大積極影響，并總結了推廣這項政策需要借鑒的經驗教訓，引起了美國房地產界、華盛頓郵報、國會和決策者的關注。此次全美實施首次購房退稅政策，在很大程度上就是借鑒了DC的成功經驗。首次購房退稅政策提供了潛在買房者“想買”的強大入市動力，而同時極低的房貸利率又增加了他們“能買得起”的可能。雙管齊下，效果彰顯。
中高端法拍屋或現高潮
童忠益認為，2010年將是美國房地產市場戰略僵持階段，亦即大量購房者(包括首次購房者、升級換房的家庭以及投資投機者們)紛紛進場而導致房價上行的力量與大量法拍屋(foreclosure/REO)繼續涌現待售的下行力量相互對抗，從而使美國住房的銷售和價格運動處于膠著僵持狀態。2010年很可能是這一個房地產下行周期輪回的終點。
過去三年美國房價大跌的一個重要特征，是使用次級貸款的低端住房因為還貸違約而遭致法拍，以低于市價三成以上的價格大批量拋售。隨著金融危機進入后半段，低端住房法拍高潮已過，但違約法拍出現向中高端住房蔓延的趨勢。
根據美國抵押貸款銀行家協會公布的數據，2009年第三季度，美國有高達9%的住房抵押貸款已經違約(斷交月供)超過了3個月或其住房產權被銀行收走而慘遭法拍。曾任RMIC住房按揭貸款保險公司首席經濟學家的童忠益預計，未來次貸(subprime)的違約法拍數量將大幅下降，多以中高價位住房為抵押的次優貸款(Alt-A)和優質貸款(prime)卻可能在2010和2011年迎來違約高潮，因此，預計今后兩年將有較多中檔以上房子涌進廉價的法拍市場，使房價面臨下行壓力。
童忠益分析，次優貸款的住房法拍將在2011年達到高峰，主要是因為次優貸款中有不少屋主使用可調整利率貸款，今明兩年面臨利息重算和月供重置，貸款月供將驟然升高，讓屋主難以承受。另一方面，不少使用優質貸款的中高價位住房屋主則面臨就業市場不景氣的壓力，一旦此類屋主失業，難以承受大房子沉重的還貸壓力。從房屋類別看，公寓(condo)的波動性比獨立屋(single family house)大，住房市場好的時候，公寓的漲幅通常比獨立屋大，但在市場不好時跌得也更兇。
政策退市帶來不確定性
曾在美國房利美基金會擔任住房經濟與金融政策主任10年的童忠益強調，救市政策雖然使美國房地產市場提前見底，但房價穩步回升的市場基礎依然脆弱，對今年的市場只能謹慎樂觀。
2010年第一季度末，美聯儲購買“兩房”抵押貸款支持債券的政策即將退市。童忠益分析，30年住房按揭貸款的固定利率肯定要上漲，預計到今年中會上漲到 5.5%左右，年底到6%上下。利率在去年11月達到4.75%的歷史低位后，現正在緩慢回升，在5%到5.25%之間徘徊。首次買房退稅8千美元和現有房主換房可得6千5百美元退稅的政策，也將于2010年4月30日到期，再延期的可能性難以預料。
童忠益預計，如果這兩個主要救市政策如期退市，今年5、6月份春夏之交，房屋交易量有可能下滑1到2成，在較壞的情況下，全美住房價格可能在2010年下跌3%-6%左右。不過他對房市還是謹慎樂觀，因為即便刺激政策退市，房價已處于合理低位，房貸利率雖會上漲，但仍處于歷史低位，金融系統更趨穩定，信貸市場逐漸回復常規。隨著經濟復蘇，人們的消費信心將進一步恢復。
樂觀的情況是，美國房地產市場在2010年春夏之季跌宕起伏，到秋天穩住陣腳，2011年春夏穩步回暖。
不同地區市道冷熱有別
全美房地產市道呈現止跌回暖勢頭，但具體到不同地區，則是冷熱有別，下跌和回升的快慢差異極大。童忠益根據對Case-Shiller房價指數的分析將全美主要城市分為四大類：
第一類，包括拉斯維加斯和亞利桑那州的鳳凰城。
這兩個城市房價下跌時間持續3年零兩個月以上，累計降幅在5成4以上，市場最糟糕。拉斯維加斯房價下跌3年半，跌幅達5成6，截止2009年10月還沒跌到谷底，2010年仍不看好。
第二類，包括加州的洛杉磯、舊金山、圣地牙哥，佛羅里達的邁阿密和坦帕，密歇根的底特律。
從頂峰到谷底，這些城市的房價大多持續下滑了3年多，累計降幅都在4成以上，房價基本見底。重災區加州的法拍高潮已過，目前買賣相對活躍，2010年相對看好。
第三類，包括紐約、華盛頓、芝加哥、西雅圖、亞特蘭大、明尼蘇達州的明尼阿波利斯、俄勒岡州的波特蘭等。
這類城市房價下跌持續3年左右，累計降幅2到4成，2010年預計恢復較快，但亞特蘭大是例外，當地房貸詐騙案比較猖獗，法拍高潮尚未過去，因此房價仍然面臨不小的下行壓力。
第四類，包括波士頓、德州的達拉斯、科羅拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫蘭、北卡的夏洛特。
這些城市屬于輕災區，過去漲得少，這輪跌得也少，累計跌幅基本都在1成多，2010年比較看好。不過不排除其中一些地區，如德州的某些地方可能因為就業市場不景氣，貸款違約率可能上升，房價仍會下行。
華人進場趕早不趕晚
基于對上述市場趨勢和政策的分析，童忠益認為，對于華人來說，2010年確有絕佳的買房機會，但也要清醒意識到今年住房市場走勢的詭異和風險，應根據本地市場的具體情況而審時度勢。
對于有能力和有計劃在今年買房的個人或者家庭，童忠益建議，可以考慮在政府救市政策退出之前的第一季度趕緊操作，以便利用現有有利政策。不管是買房，還是做再貸款(refinance)，都是如此。如果購房者個人收入少于$125000(或者家庭收入少于$225000)，只要在4月30日前購房成交，就可獲得高達8千美元(首次購房者)或者6千5百美元(重復購房者)的聯邦退稅。即便年收入高出2萬以內，仍可獲得部分退稅。
其次，這幾個月30年固定利率仍會在5%左右，但要想得到最好的利率，借款人信用分要在740以上，這是最好利率的門檻。信用分數較低的家庭，比如620 以下，可考慮申請由美國住房管理局(FHA)提供保險的住房貸款。金融危機后，銀行借貸標準趨于嚴格，不再不查收入。對負債率也有較嚴格的要求，即家庭每月的所有借貸還款一般不能超過家庭每月稅前總收入的42%。如果信用分數非常高，可適當放寬到55%。
對于華人單干業主(self-employed)，沒有公司W2表顯示收入，最好要保存好銀行月度結算單以及近兩年的聯邦報稅文件，以備審核。那些以往少報收入以合理避稅的人，現在要想得到較高額度的按揭貸款，則比較困難。
對于想做重新貸款(refinance)的人說，童忠益說，2010年的第一季度幾乎是最后的最佳機會。他算了一筆賬：如果一個家庭從銀行貸款20萬美元，重新貸款后，30年固定利率能從6%降到5%，則每月還款本金加利息將從1200美元降到1074美元，重新貸款比不重新貸款30年少付4萬2千多美元。
如果考慮扣除重新貸款的交易成本約占貸款額的1.5%，還有再貸款后已經還款而損失的部分，一般估計，第一次貸款在3年之內，新貸款利率比舊貸款利率低0.75個百分點以上，就值得嘗試。當然，每個家庭具體情況各不相同，需要找貸款公司做精確計算。
對于家中有人失業，導致還貸有困難的華人家庭，童忠益建議，盡快聯系你的貸款銀行，大膽講出你面臨的經濟困難，與他們商量緩沖策略和徹底修改還貸計劃(loan modification)的可能， 以避免違約法拍、兩敗俱傷。(余東暉)
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