商業銀行的壓力測試難以評估房地產信貸風險，但其對房價下跌30%的可容忍度誤導了市場預期。如果不超前認識到房貸風險、房地產泡沫破滅對金融體系的沖擊及對經濟的危害性，房貸風險上升將演變為當前我國銀行業面臨的最大風險。

　　當前，我國銀行業正面臨七大風險，其中最為嚴重的風險是商業銀行的房地產信貸風險。這是從日前銀監會發布的2009年年報中獲得的最新信息。因此，如何防范我國銀行業的房地產信貸風險，這個問題更值得關注。

　　之所以這么講，是因為據銀監會的最新年報指出，截至2009年末，我國房地產貸款余額為7.33萬億元，同比增速達38.1%。其中，個人住房按揭貸款業務中的不審慎行為可能會加劇房貸風險，或導致現房地產開發貸款的信用風險上升，加上地方融資平臺貸款也隱藏較大風險，這些現象預示了我國銀行業已面臨較大的房地產信貸風險。

　　盡管近期國內部分商業銀行對房地產貸款進行了專項壓力測試，結果似乎頗為樂觀。但以筆者之見，這種壓力測試關注的房地產貸款風險基本上是個體的、靜態的，從國際上房地產泡沫導致金融危機的歷次情況分析，房地產信貸風險卻是整體的、動態的。因此，我們只有從動態的角度出發，才能真正洞悉或把握當今我國房地產信貸的整體或系統性風險，才能防御由房地產信貸風險可能引發的潛在金融風險。

　　因為，房地產泡沫在沒有破滅之前，無論是政府還是企業及投資者都會認為房地產泡沫并不大，特別是認為房地產泡沫不會破滅。在我國，一些相當離譜的觀念仍在影響市場的預期，如土地具有完全的稀缺性、住房的剛性需求不會變化、北京等大都市因有全球購買者而住房房價不會下跌等。確實，在房地產泡沫破滅之前，很少有人會認識到這一泡沫破滅可能產生的巨大危害性。也就是說，只有當房地產泡沫破滅導致了系統性風險或金融危機后，人們才可能會“幡然醒悟”。

　　如今，有一種觀點相當流行，認為當今房地產信貸在整個銀行業信貸占比并不高，與發達國家相比仍有很大的增長空間。需要注意的是，歐美房地產市場發展已逾百年歷史，但我國房地產市場僅有10多年的發展歷史，且這個市場具有一手房占主導的市場特征。如果房地產貸款對整個信貸占比高出歐美國家的話，這可能預示我國房地產市場早已過度發展。

　　據此觀察，分析當今我國的房地產信貸風險，不僅要看房地產貸款所占整個銀行業信貸比重的高低，還要分析投資者購房的價格及融資的杠桿比率。

　　目前，銀監會要求各商業銀行進行壓力測試，以觀察各商業銀行對房地產信貸風險的承受容忍度。盡管這一壓力測試有助于我們更關注和警惕房地產信貸風險，但這種測試仍是靜態的。在以投資為主導的房地產市場中，房價波動、按揭貸款利率特別是市場預期等因素變化都是動態的，特別是商業銀行的壓力測試難以預估到市場預期的相應變化，也就是說，壓力測試是無法預見到市場預期變化可能產生的市場結果。

　　這又引出另一個流行觀點，認為商業銀行信貸風險的壓力測試顯示它們對房價下跌的可容忍度為30%，因此，未來房價下跌幅度很可能落在30%區間內。問題是商業銀行房地產信貸風險壓力測試揭示房價下跌的空間并不大，誤導大多數住房持有成本過低的投資者不愿出售住房。由此可見，國十條后不少城市房地產市場出現“量跌價穩”，與這個預期不無關系。

　　除了市場預期始終處在動態變化外，由于住房按揭貸款大多是中長期貸款，所以住房信貸風險的動態性還體現在，這一風險往往需要比較長的時期內才能釋放或顯現出來。特別是近幾年來國內房價出現持續飆升，使得銀行的房地產信貸風險看起來更低了，甚至有人認為房地產信用貸款是一塊“優質資產”。但是，從國際金融市場的發展歷史觀察，曾為發達國家的那些住房“優質資產”先后出現了問題，并產生危及全球的金融危機，以此觀察，我國肯定也不能例外。事實上，當前我國房地產泡沫已經被吹大了，只是我們還不知道房地產泡沫什么時候會破滅、泡沫破滅對經濟的沖擊與影響如何而已。

　　由上分析顯見，鑒于目前我國的房地產信貸風險是動態的，商業銀行的靜態壓力測試難以全面評估這一風險。因此，監管部門應當密切關注房地產信貸風險的動態變化，要超前認識到房地產泡沫破滅對金融體系的沖擊及對整個經濟的危害性。否則，當房地產信貸的系統性風險真正爆發時，我們將難以減小房地產泡沫的破滅對經濟的重大沖擊。(中國社會科學院金融研究所研究員易憲容)