供不應(yīng)求推動房價上漲
11月13日，國家發(fā)改委、統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布了全國70個大中城市10月份的房屋價格調(diào)查。調(diào)查顯示，70個城市房價同比上漲6.6%，北京漲幅高達(dá)10.7%，列全國第一。
2005年以來出臺了一系列旨在平抑房價的宏觀調(diào)控政策，然而房價卻逆勢走高。粗略估計，2004年以來全國商品房新開樓盤均價上漲了50%以上，廣州漲了80%，北京漲了一倍，上海漲了兩倍。
在這一過程中，作為商品房交易的賣方——房地產(chǎn)開發(fā)商究竟扮演了什么樣的角色？他們?nèi)绾慰创績r飛漲的成因？宏觀調(diào)控政策對于他們又起到了什么樣的作用？
買的遠(yuǎn)比賣的多
“供不應(yīng)求的市場關(guān)系造成了房價高漲。”無論是任志強(qiáng)、潘石屹還是張寶全，每個接受記者采訪的房地產(chǎn)商在這個問題上都給出了“標(biāo)準(zhǔn)答案”。
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)給出了房價上漲的四種原因：第一是成本推動，包括土地成本的提高，稅費(fèi)的增加等；第二是質(zhì)量提高推動，過去的房子可能沒有廚房衛(wèi)生間，現(xiàn)在房子的品質(zhì)已大大提高；第三是需求推動，供不應(yīng)求，價格必漲；第四是結(jié)構(gòu)型推動，比如經(jīng)濟(jì)適用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，總體價格上升。
“這四種原因都在推動房價上漲，但供需是最主要的原因。”任志強(qiáng)說。
至于商品房為什么供不應(yīng)求，任歸因于多個方面。
“北京已經(jīng)連續(xù)兩年沒有完成商品房供地任務(wù)。”任志強(qiáng)援引官方數(shù)據(jù)說，2005年公布的1500公頃供應(yīng)量實(shí)際沒有完成，今年公布1600公頃，現(xiàn)在已到年底，只完成57%。
能蓋房子的地少了，房子自然就少了，任志強(qiáng)認(rèn)為這是一個理所當(dāng)然的邏輯。事實(shí)似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面積比上年下降27%。
土地供應(yīng)量下降和商品房竣工面積減少的同時，商品房銷售卻節(jié)節(jié)走高。以11月的數(shù)據(jù)推算，北京的商品房銷售面積，去年比前年增長了5.6%，今年又比去年增長了10.8%。
任志強(qiáng)認(rèn)為，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一個重要原因。
通俗地講，住房私有化率就是私人擁有住房的比例。2005年，全國住房私有化率是85.8%，寧波、煙臺、襄樊等二線城市達(dá)到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率則不到80%。這就是說，20%多的大城市居民有買房子的需要。
在任志強(qiáng)看來，一部分中低收入家庭被擠進(jìn)購買商品房的隊伍中也促成了需求過旺。
他援引國務(wù)院文件說，中低收入家庭的住房問題就應(yīng)當(dāng)由政府的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決，而不是讓他們購買商品房。
“1998年房改之后的經(jīng)濟(jì)適用房政策不好。有錢人買了，擠占了別人的權(quán)利；沒錢人買不到，所以就去擠商品房。”
多種因素共同作用下，商品房出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示，近年來全國每年增加800萬戶城市居民，但新增商品房供應(yīng)量卻不到400萬套，而且差額主要集中在大城市。
他認(rèn)為，大城市的公共服務(wù)完備，醫(yī)療教育最好，水暖電氣交通都有政府補(bǔ)貼，自然對富人的吸引力大，這些公共服務(wù)自然也會在房價中體現(xiàn)出來。“煤在山西生產(chǎn)，污染留在山西，財富卻消費(fèi)在了北京。”對本地人而言，“享受了外地財富帶來的繁榮，就得有承受高物價、高房價的心理準(zhǔn)備。”
“除非有一天山西也能提供這么好的公共產(chǎn)品，富人們不用集中到北京來，北京商品房的供需才會平衡。”任志強(qiáng)說。
(文章來源：南方周末)
