中新網(wǎng)9月25日電 據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，通過低價征地，再以拍賣、招標等方式高價賣出，隱然間已經(jīng)成為許多地方政府的生財之道。一段時間以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策接連出臺，卻難以起到立竿見影的效果。政府“賣地”行為儼然成為罪魁禍首，被專家指為調(diào)控無效、房價高企的原因之一。
日前，國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》出臺，被認為是規(guī)范土地市場秩序的一劑猛藥。有專家指出，除了土地調(diào)控，還須將土地出讓金統(tǒng)一收歸中央，以進一步抑制政府“賣地沖動”。
政府“賣地”帶動房價上漲
地處西部欠發(fā)達地區(qū)的呼和浩特市，近兩年來房價節(jié)節(jié)攀高，2004年這個城市的商品住房平均銷售價格為每平方米1590元，2005年陡然升到2400多元，漲幅之大位列全國大中城市前列。
《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府竟然是推動房價上漲的主要因素。2004年，呼和浩特市商品房均價為每平方米近1600元，這引起了一些政府領(lǐng)導的擔心：低房價很難吸引大開發(fā)商，制約了城市建設(shè)；偏低的地價也造成房地產(chǎn)開發(fā)商利潤空間過大。
為改變這種局面，呼和浩特市在2004年底把土地收儲中心調(diào)整為政府直屬機構(gòu)，開始了“最大宗國有資產(chǎn)”的經(jīng)營。市政府為此還專門從北京引進一家專業(yè)公司作為土地運營顧問，進行土地價值評估拍賣和招商活動。于是便形成了這樣的“模式”：土地收儲中心征收生地，然后從銀行貸款進行相關(guān)配套設(shè)施改造后再賣熟地，地價和房價便由此雙雙輪番上漲。
2005年，在專業(yè)公司的幫助下，呼和浩特市出讓土地8000多畝，土地價格從2004年底的每畝30萬元左右提升到50萬元以上，最高達到300萬元。市政府的土地凈收益超過4億元。
呼市一位從事房地產(chǎn)策劃營銷20多年的專業(yè)人士表示，透過呼市房價的猛增，可以看出政府是其中的最大受益者。一方面，通過低價買進、高價賣出，政府獲得了高額利潤。另一方面，地價上漲帶來房價上漲，受到吸引的外地投資者必然接踵而來，又拉動了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。
位于西安南郊的新小寨村是西安市擬改造的“城中村”之一，這幾年隨著城市的發(fā)展，這個村子的土地不斷被政府征用。村民告訴記者，這幾年政府陸陸續(xù)續(xù)征了村里200多畝地，平均一畝地的價格在七、八萬元左右，而據(jù)他們打聽的結(jié)果，村里的地在拍賣時竟拍出了一、二百萬元的高價。
據(jù)了解，在地處西部的陜西省，從2002年到2004年三年間，這個省通過出讓土地獲得的收益不菲。根據(jù)陜西省國土資源廳公布的數(shù)據(jù)，2002年陜西省出讓土地中采用招標、拍賣、掛牌的土地1876畝，其中經(jīng)營性土地招標、拍賣、掛牌的收入八億元，比2001年翻了一番。2003年全省招標拍賣掛牌出讓759宗，面積5871.5畝，出讓價款20.5億元。2004年全省招拍掛收入則達到了36.1億元。
專家支招：土地出讓金統(tǒng)一收歸中央
今年兩會期間，全國人大代表、西安市政法學院經(jīng)濟法系黃河教授提交了“關(guān)于修改《土地管理法》的議案”，建議將建設(shè)用地土地出讓金統(tǒng)一收至中央財政，以克服現(xiàn)有的土地出讓金在中央和地方分割留用導致的弊端。
黃河表示，目前我國《土地管理法》規(guī)定：“新增建設(shè)用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給有關(guān)地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。”
黃河代表認為，這種將土地出讓金在中央與地方政府之間分割留用的規(guī)定可能產(chǎn)生三個問題：一是將70%的土地出讓金留給地方財政，會使地方政府基于自利動機而視出讓土地為最重要的財政收入來源，為了保有和擴大這一財源，想方設(shè)法規(guī)避甚至違反《土地管理法》的規(guī)定，超越權(quán)限審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征收手續(xù)。現(xiàn)在城市擴建面積越來越大、耕地面積銳減的現(xiàn)實，正是這一規(guī)定所造成的后果。
二是土地出讓金作為數(shù)額較大的財政收入項目，將大部分直接留用地方，又未設(shè)定具體的使用范圍和義務(wù)，難以保障國家對該部分財政收入的使用監(jiān)管，不利于國家為了保障糧食安全在全國范圍內(nèi)對土地開發(fā)和耕地保護的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。
三是該款規(guī)定對土地出讓金財政用途的規(guī)定過于原則，“耕地開發(fā)”的確切法律內(nèi)容不明，不具備可操作性，難以保證該部分財政資金不被違法使用。
對此，黃河的立法建議是：修改《土地管理法》第55條第2款的規(guī)定，將建設(shè)用地土地出讓金統(tǒng)一收至中央財政，明確該部分財政收入的使用時間(本屆政府不應(yīng)現(xiàn)收現(xiàn)支)和具體用途(專款用于土地開發(fā)與耕地保護)。 （石志勇 劉軍）
