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　　針對目前房地產行業的現狀與未來走勢，全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受中國證券報記者專訪時表示，房地產行業既需要進行合理定價消化庫存以自救，也要適時釋放改善型和二套房購房的需求，以拉動房地產行業健康的發展。

　　合理定價釋放有效需求

　　記者：從您掌握的數據看，目前房地產市場的庫存是否像預計的那樣嚴重？房價下行、存貨減值是否會繼續蔓延？您預計調整何時見底？

　　聶梅生：每個行業都是在投資高漲的時候，積壓了很多庫存。房地產在高價的時候積壓了土地，降低銷售率增加了成品房屋。而去庫存的辦法就是在合理定價的基礎上刺激消費。

　　房地產的底部將會是中國經濟的底部。房地產形勢會隨著中國經濟走勢的明朗而逐步明朗。隨著房地產新政效果逐漸體現，開發商調整營銷策略，購房剛性需求逐漸放大，促使交易量回升，資金回流，一部分企業會走出困境。

　　記者：對于進一步刺激樓市的政策，您有什么樣的設想和建議？

　　聶梅生：今后對于改善性住房和二套房購房政策應該放松，將使儲蓄存款有效快速地釋放出來。目前銀行的居民存款有近18萬億元，把其中的部分錢釋放出來之后，開發商投資才能出現回升，拉動中國的經濟。

　　目前，中國自住型住房的剛性需求出現了彈性。房改到現在已經十年了，人均住宅面積達到28平方米，住房自有率82%。第一階段的目標已經達到，這時必然就會出現彈性，可以等待，可以擇機，不一定馬上買房。去年等了一年，這個彈性的量已經很大了。適時的釋放改善型和二套房的購房需求，恐怕是最后使中國房地產走出當前低迷的唯一道路。

　　改革利益分配格局

　　記者：對于房地產開發中的土地和資金的矛盾，您認為將如何平衡？如何增加企業的融資渠道？

　　聶梅生：土地招拍掛制度，它在一定程度上使土地市場透明，但是“價高者得”這樣的規則，就使地價飆升，地價飆升不可否認會帶動房價高起。在市場低迷時，政府應重新修改土地政策。但是解決這個問題，首先牽扯到地方財政，進而牽扯到中央財政和地方財政的利益分配問題，這些都是深層次的改革問題。

　　當前房地產市場在購房人、開發商、金融機構這個三角關系中，我認為最薄弱的環節是開發商，目前他們的資金鏈非常緊張。其原因主要緣于已經從緊了一年的政策調控，以及2008年房地產交易量的急劇下降。

　　中國房地產的杠桿是預售款、按揭款以及施工單位的墊資，一旦交易量下降，杠桿就失靈，就會出現開發商的資金鏈斷裂問題。我們測算，到去年年底，中國房地產開發企業預計會有五千億元以上的資金缺口。

　　從目前情況看，中央也意識到了開發商資金斷裂會帶來的嚴重問題。從國六條、國三十條等政策中可以看出，針對房地產的政策已適度寬松。

　　我認為中央出臺這些政策對于緩解開發商資金壓力起到了一定的積極作用，但要補上這五千億缺口，開發商也要認清形勢，在沒有利潤或者負利潤但不至于破產的情況下合理調整房價，盡快回收現金，這是以價格博未來，只有度過這個困境之后，才能繼續發展。

　　記者：對于理順房地產業鏈，您覺得政府還有哪些工作要做？

　　聶梅生：房地產行業不缺開發企業，但缺少投資與整體持有并長期經營出租物業的企業和機構。這嚴重阻礙了住房一級市場、二級市場的相互流轉，同時也使中國的房價租金比例失衡，難以平衡住房短缺。所以政府應該支持房地產運營類機構。

　　這類機構的出現意味著房地產業態的提升。所以，需要更多的金融層面和政策層面的突破，這一類的機構和房地產投資商的出現和金融的結合最緊密。Reits就是這一類工具，現在可以說是近在咫尺，只要政策層面、金融層面，國內的金融機構和金融公司一起來做這件事情，房企的業態升級和金融創新相結合就能開創房地產行業的新市場。

　　地產投資或現負增長

　　記者：在目前的宏觀經濟環境下，國內房地產業的發展和未來走勢充滿不確定性，對此您怎么看？

　　聶梅生：在4萬億強力刺激經濟的措施實施后，流動性開始上升，投資開始增長，原材料價格有所回升。不過，房地產市場仍難樂觀，積壓的存量房消化緩慢，資金鏈繼續緊張，銀行會更加惜貸，購房群體尚未結束繼續觀望。

　　在這種情況之下，房地產投資和消費將同比大幅下降。我們預計，房地產投資一到二季度將可能負增長。政府已經出臺很多房地產新政，其效果還有待市場消化。當前大量商品房的積壓也是一個新負擔，如果不能有效的解決，早晚會為此付出代價，房地產第二輪的沖擊波并不是危言聳聽。

　　目前，房地產市場的問題，主要是兩方面，一是如何處理空置房，今年按空置面積2億平方米、每平方米售價2500元來計算，就有5000億元資金積壓需要處理，如果最終形成銀行風險，還是要政府買單。第二，房地產投資可能急劇下降，如果今年比去年的投資減少50%，投資就將減少1.5億元，帶動相關產業少投近3萬億元。