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　　近日，北京平谷區(qū)良莊子村成為各方關(guān)注的焦點，良莊子村18位村民代表已經(jīng)在“淘金谷”萬畝山地流轉(zhuǎn)的決議上按下紅手印，一致同意土地流轉(zhuǎn)拍賣。十七屆三中全會后“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第一拍”將使其成為北京的“小崗村”。雖然拍賣尚未開始，但是這一行為已引起多方質(zhì)疑。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將出現(xiàn)何種變化，小產(chǎn)權(quán)房能否借土地改革的東風(fēng)，人們在期待中。

　　前不久，十七屆三中全會通過的《中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》規(guī)定：在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。雖然這條措施并沒有對小產(chǎn)權(quán)房做出明確的規(guī)定，但是卻激起了人們對小產(chǎn)權(quán)房未來的美好憧憬。不少人據(jù)此認為，小產(chǎn)權(quán)房就要“轉(zhuǎn)正”了，農(nóng)民和購房者都會皆大歡喜。事情正在朝著這個方向發(fā)展嗎？

　　國土資源部部長徐紹史對此曾經(jīng)做出了明確的回答：“各地在集體土地流轉(zhuǎn)上務(wù)必要慎重。現(xiàn)在有些報道說‘三中全會之后，小產(chǎn)權(quán)房就可以合法化了’。我明確地說，農(nóng)村集體土地是決不能搞房地產(chǎn)開發(fā)、不能搞高爾夫球場建設(shè)，也不能搞不符合土地供應(yīng)政策和產(chǎn)業(yè)政策的一些項目，這塊工作一定要十分慎重。”中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在國務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會上也表示，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的，因為它違背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，“小產(chǎn)權(quán)房”絕對不允許再搞。可見，政策層面釋放出來的信號并不會鼓勵“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展，“小產(chǎn)權(quán)房”違法，嚴厲禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的進一步發(fā)展依然是主調(diào)。“小產(chǎn)權(quán)房”借“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”東風(fēng)為己正身的前景不樂觀。

　　從法律上說，“小產(chǎn)權(quán)房”一直是違法的，本不應(yīng)該存在，如今卻成為我們必須面對的既成事實。即使建設(shè)部曾經(jīng)呼吁消費者不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”，國土資源部也強調(diào)其“違法”，但是“小產(chǎn)權(quán)房”依然活力旺盛。有專家估計，“小產(chǎn)權(quán)房”目前已經(jīng)接近我國120億平方米城鎮(zhèn)住房面積近四成，對我國的房地產(chǎn)市場的影響不容忽視。為何不受法律保護的“小產(chǎn)權(quán)房”在國家禁止的情況下，卻出現(xiàn)了如此局面？

　　“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)可以說有其現(xiàn)實的原因。從大的背景來看，我國經(jīng)濟正處于工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的進程中。日益增加的城鎮(zhèn)人口以及城市的擴張，不斷擠占周邊農(nóng)村的土地催生了“小產(chǎn)權(quán)房”。大規(guī)模的城市改造也為“小產(chǎn)權(quán)房”提供了滋生的溫床。從房地產(chǎn)市場來看，自從1998年房改后，我國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，2002年后城市商品房房價不斷上漲，近年來更是出現(xiàn)瘋狂上漲的現(xiàn)象。雖然今年房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大變化，價格下行的趨勢已然明朗，但是至今房屋的價格對于普通百姓來說，依然是“可望而不可及”。在過高的房價面前，經(jīng)濟適用房以及廉租房的建設(shè)并沒有跟上，百姓的剛性住房需求得不到滿足。這種局面就為價格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”提供了市場。由于不用繳納土地出讓金以及相關(guān)稅費，“小產(chǎn)權(quán)房”的成本遠低于城市商品房的成本，價格相當?shù)土�，甚至僅僅是商品房的30%左右，再加上“小產(chǎn)權(quán)房”的位置與城市的距離較近，環(huán)境綠化較好，吸引了大量中低收入者甘愿冒險置業(yè)。買方市場的旺盛進一步刺激“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。

　　對于“小產(chǎn)權(quán)房”的客觀存在，各方意見不一。雖然從法律層面上看，小產(chǎn)權(quán)房并不合法，但是其低廉的價格不僅是吸引普通百姓的主因，更是成為讓人們質(zhì)疑房價高企的證據(jù)。有專家指出：“小產(chǎn)權(quán)房省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。”更為接近房屋建造成本的“小產(chǎn)權(quán)房”，也證明了商品房開發(fā)商的巨額利潤是拉動房價瘋狂上漲的因素。這對于促進我國房地產(chǎn)市場的健康運行將會產(chǎn)生有利的影響。

　　解決小產(chǎn)權(quán)房的核心和關(guān)鍵在于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。這種流轉(zhuǎn)國家是不允許的，這才形成“小產(chǎn)權(quán)房”這一個特殊的稱呼。十七屆三中全會雖然確定了農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的大方向，但是目前細則并沒有出臺。另外，農(nóng)民單憑自己不可能建造“小產(chǎn)權(quán)房”，大多與具有專業(yè)知識的開發(fā)商聯(lián)合建造，監(jiān)管的缺失使得這一市場不可避免存在著許多投機行為。如果不加以解決，嚴格規(guī)范，難免會造成對農(nóng)村土地的侵占，威脅我國的耕地。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”是我們亟待解決的問題。

　　“違法”的定性，嚴禁發(fā)展的思路為“小產(chǎn)權(quán)房”的未來確定了方向。但是歷史形成的現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”怎么辦？或強行拆除，或為其“轉(zhuǎn)正”？目前并沒有明確的說法。但是，國土資源部副部長鹿心社指出：“我們要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。”此前，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾經(jīng)透露，對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。相關(guān)負責人的回答，無疑給已經(jīng)購買了“小產(chǎn)權(quán)房”的消費者又帶來了希望。

　　看來，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決還將有很長的路要走。(記者 龐東梅)