“‘新限外令’對(duì)于我們外資投資房地產(chǎn)業(yè)將受到不同程度的影響。”一位外商投資人士向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。而一家外資基金公司經(jīng)理人也表示，“最近一段時(shí)間以來，商務(wù)部對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的審批近乎停滯，尤其涉及整幢收購交易，備案成功之日似乎遙遙無期。”經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家發(fā)展改革委和商務(wù)部日前聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，并將于2007年12月1日起施行。此《目錄》將為外資投資房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立新門檻。
房地產(chǎn)“限外”
將施行的“新限外令”明確表示，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵(lì)投資類別中刪除，將不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)。
新版《目錄》與以往《目錄》的最大不同，在于限制外商投資“房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能會(huì)限制外商投資二手物業(yè)。
《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者從香港太平洋國際集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍的最新博客文章上了解到，對(duì)“新限外令”的出臺(tái)影響作出了自己的判斷。他分析，面對(duì)高漲的房價(jià)和瘋狂的房產(chǎn)市場，早在去年7月六部委就已聯(lián)合發(fā)布了“限外令”，只是之后外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場的步伐不僅未被阻止，反而增長強(qiáng)勁。
今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%。對(duì)于處于非理性軌道發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場而言，大量外資的進(jìn)入在加大監(jiān)管難度的同時(shí)，還影響了國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的自主創(chuàng)新和資本市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
事實(shí)上，真正受限制的是，準(zhǔn)備進(jìn)入內(nèi)地的外資房地產(chǎn)中介和經(jīng)紀(jì)公司。一些行業(yè)內(nèi)人士稱，該項(xiàng)政策將會(huì)影響海外房地產(chǎn)中介進(jìn)入國內(nèi)，但對(duì)已進(jìn)入國內(nèi)的外資中介服務(wù)商卻影響不大。
政策或?qū)⒚媾R阻力
2006年7月，六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國內(nèi)投資。同時(shí)規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年，才可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。
與歐美房地產(chǎn)市場3%到5%的回報(bào)率相比，中國房地產(chǎn)市場因房價(jià)快速瘋漲而帶給外資的高回報(bào)率，又吸引、促進(jìn)了更多的外資機(jī)構(gòu)，更大額的外資相繼進(jìn)入中國市場。包括外資投資機(jī)構(gòu)、基金等外資投資者，一般憑借其強(qiáng)大的單筆資金上的優(yōu)勢，往往選擇成棟或整體項(xiàng)目或大規(guī)模收購、購買。相比于國內(nèi)的一般性投資購房者而言，有點(diǎn)與土地市場的“地王”相似。在上海，有一外地投資商以1.7億元的總價(jià)拋售手中73套古北名都城一期房源。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員張政軍認(rèn)為，此次指導(dǎo)目錄修訂，可以看作是去年下半年以來房地產(chǎn)“限外”政策的延續(xù)。由于外資炒房行為很難識(shí)別，單純從項(xiàng)目上難以有效控制，所以管理部門改從總量直接限制。這從另一程度上也反映了中國政府對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心。除了限制外商投資普通住宅開放建設(shè)，新版指導(dǎo)目錄還新增了限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易和房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)公司，主打高端市場的外資房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)將受到一定沖擊。
商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院副院長李雨時(shí)認(rèn)為：“新目錄的目的主要是轉(zhuǎn)變外資的增長方式，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的外資限制也是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過熱的一種調(diào)控，是為了壓縮市場的流動(dòng)性。但是實(shí)施效果如何，現(xiàn)在還不好預(yù)測，政策實(shí)施或許會(huì)面臨很多阻力。”(張秦寧）
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