貸款買房門檻提高
市場(chǎng)觀望氣氛濃郁
“如果你在工行有貸款沒(méi)還完，首付要付房屋總價(jià)的40%。”《市場(chǎng)報(bào)》記者以欲購(gòu)買第二套房的名義致電位于北京東部一個(gè)叫做“星河皓月”的樓盤，售房小姐何女士這樣告訴記者。
何女士稱，此次開(kāi)盤的全部為期房，明年10月入住。購(gòu)房者可以選擇在北京做貸款，也可以選擇在河北做貸款。“你可以用家庭其他成員作按揭，只要沒(méi)貸款買房都行；或者選擇其他銀行作貸款，你先來(lái)吧，我們會(huì)幫你想辦法貸到款。”聽(tīng)到記者猶豫時(shí)，何女士趕緊做工作。
房貸新政引發(fā)的爭(zhēng)論未止，但人們切身感到貸款買房的門檻已在提高。一些購(gòu)房者反映，貸款買房時(shí)，售樓方咨詢的問(wèn)題多了；還有，一些樓盤也相繼出現(xiàn)購(gòu)房者交了定金而“退房”的現(xiàn)象。
另外一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，商品房的交易量也在下降。記者登錄北京市房地產(chǎn)管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，10月21日，北京市住宅現(xiàn)房銷售網(wǎng)上簽約只有37套；去年同期的簽約數(shù)是59套；今年9月21日即上月同期的簽約數(shù)是64套。
此前有統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶一周，北京商品住宅成交量環(huán)比降56%，深圳7天長(zhǎng)假一手房成交量只有82套。市場(chǎng)觀望氣氛濃郁。
調(diào)控思路出現(xiàn)變化
商業(yè)銀行主動(dòng)發(fā)力
有專家表示，市場(chǎng)的這些反應(yīng)是“第二套房”界定塵埃落定后，銀行已自身發(fā)力控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。
房貸新政傳出的最新消息是，監(jiān)管層為第二套房定下了幾項(xiàng)“基調(diào)”：公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)，已結(jié)清借款的購(gòu)房者仍可算作第一套住房貸款者，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房需算作第二套住房。各銀行必須將自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)到銀監(jiān)會(huì)報(bào)備。
“隨著這些規(guī)則的細(xì)化，房貸新政將會(huì)產(chǎn)生積極的影響。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，“從信貸著手進(jìn)行調(diào)控，這表明管理層調(diào)控思路有了新的變化，也抓住了要害。”
易憲容說(shuō)，就目前的情況來(lái)看，銀行住房消費(fèi)信貸估計(jì)已經(jīng)上升到5.5萬(wàn)億貸款，2005年末只有2.27萬(wàn)億。在一年多增長(zhǎng)了一倍以上，而房?jī)r(jià)則以每月7%左右的平均漲幅持續(xù)上升。“可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信貸大量的增長(zhǎng)，正是各地房?jī)r(jià)飚升的根源所在。”
業(yè)內(nèi)人士表示，促使商業(yè)銀行主動(dòng)發(fā)力的主要原因是央行年內(nèi)第8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，與此同時(shí)，銀行的年內(nèi)貸款額度已大大透支，不得不“緊縮銀根。”
央行10月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)前9個(gè)月金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款新增3.36萬(wàn)億元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了央行全年2.9萬(wàn)億元的預(yù)定目標(biāo)。央行10月13日宣布，將從10月25日起上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至13%，達(dá)到近10年來(lái)的歷史高點(diǎn)。專家估計(jì)，央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將會(huì)一次性凍結(jié)1800億元左右的資金，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。
樓市在調(diào)控中變臉
新政效果尚待驗(yàn)證
“銀行的這些措施，已傳遞出了非常明確的信號(hào)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融管理學(xué)院副教授蔡如海接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，“那就是銀行主動(dòng)控制房貸風(fēng)險(xiǎn)升溫，從信貸入手，對(duì)住房需求的細(xì)化和區(qū)分，有助于破解當(dāng)前房?jī)r(jià)加速上漲的迷局，一改過(guò)去一刀切的做法，既保障居民的基本自住需求，又能真正抑制投機(jī)需求。”
對(duì)于城市居民的住房消費(fèi)，房貸新政是采取保護(hù)及鼓勵(lì)的方式；對(duì)于購(gòu)買第二套以上住房的信貸，首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。
有人測(cè)算這相當(dāng)于房?jī)r(jià)漲了10%。
不光是對(duì)消費(fèi)者嚴(yán)格限制，一直是貸款優(yōu)質(zhì)客戶的開(kāi)發(fā)商也不能例外。記者注意到，以往每次房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，很快發(fā)表見(jiàn)解的某些開(kāi)發(fā)商，這次也都三緘其口。有人稱，最近開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，如果新政發(fā)力，沒(méi)有銀行以外融資渠道的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)舉步維艱。
“新政對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也有一系列規(guī)定。比如對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求等，這些政策都表明管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸全面收縮。”易憲容說(shuō)，政府已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)市場(chǎng)化工具來(lái)遏制過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。
種種跡象表明，房貸新政正在“發(fā)酵”，積極地影響著樓市。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示：10月8日—14日，投資買房的比例有所下降，從占總購(gòu)房比例的18%左右下降到了13%，熱點(diǎn)地區(qū)的下降幅度更為明顯；個(gè)人購(gòu)買第二套以上貸款僅占住房總按揭貸款比例8%左右，同比9月份同期下降10%左右。
“第二套房不論是按戶還是按個(gè)人，只要執(zhí)行提高首付到40%及以上，就會(huì)有明顯效果。”蔡如海博士接受記者采訪時(shí)表示，“調(diào)控會(huì)改變部分投資者的心理預(yù)期，投機(jī)性和投資性需求被進(jìn)一步遏制，市場(chǎng)有效供給將會(huì)增大，這有助于緩和供不應(yīng)求的矛盾，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。”
“如果銀行都明確規(guī)定以戶為單位認(rèn)定第二套房，并嚴(yán)格執(zhí)行，調(diào)控效果將非常明顯。”蔡博士說(shuō)。 4年來(lái)，房?jī)r(jià)在多輪宏觀調(diào)控中且調(diào)且高。緊縮銀根，樓市變臉，這次新政能否“釜底抽薪”，能否帶來(lái)理想的效果尚待市場(chǎng)進(jìn)一步驗(yàn)證。(李忠峰）
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