“單位今年要給我們這些買不起房的無房戶建經(jīng)適房。可一出禁令希望又泡湯了。”一家在京國有企業(yè)職工李女士昨天沮喪地說。8月13日，國務(wù)院辦公廳出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，叫停國家機關(guān)集資合作建房，并規(guī)定任何單位不得新征用或新購買土地集資合作建房。
昨天多名房地產(chǎn)專業(yè)律師解讀此文件精神認為，除國家機關(guān)以外的單位，利用自有土地集資建房且供應(yīng)對象符合經(jīng)適房要求的，并不在此次叫停的范圍內(nèi)。因此，像李女士這種情況的職工不必擔心。
北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭告訴記者，盡管2004年建設(shè)部、發(fā)改委和國土部等聯(lián)合出臺《經(jīng)適房管理辦法》，將單位自建房納入了經(jīng)適房范疇。但是，由于此次的禁建令是由國務(wù)院叫停的，因此具有更高的法律效力，今后應(yīng)以此為準。
“被叫停集資建房的一是國家機關(guān)，二是新征用或新購買土地自建房的單位。顯然，禁令出臺目的在于嚴格執(zhí)行土地市場化和住房商品化。”廣大(北京)律師事務(wù)所律師莊清忠認為，政府機關(guān)往往較容易獲取土地資源，此次全面叫停政府機關(guān)集資建房行為，目的正是在于防范濫用權(quán)力占有土地資源以及財政撥款變相成為公務(wù)員的高福利。
陳旭認為，福利分房已叫停多年，在目前住宅商品化的環(huán)境中單位仍可自建住房以低廉價格出售給職工，相當于開歷史倒車，不利于規(guī)范市場和建設(shè)有效的中低收入人群住房保障體系。因此禁令的積極意義遠遠大于負面效應(yīng)。
“《意見》的效力關(guān)鍵在于執(zhí)行。”陳旭表示，此次禁令出臺后，將會有相關(guān)細則陸續(xù)出臺以貫徹執(zhí)行。“細則除了應(yīng)對相關(guān)審批、資格等嚴格規(guī)定外，還應(yīng)該明確對違規(guī)違紀的單位和行為責任人給予黨紀、政紀以及法律約束。只有監(jiān)管和約束機制到位，才能達到實際效果。”(楊舒萌)
單位自建房再上市收益遠超經(jīng)適房
事實上，雖然單位自建房2004年就被納入經(jīng)適房范疇，但有些單位在自建房的銷售過程中，并不對銷售對象的購買資格進行審核。很多已經(jīng)通過福利分房擁有房產(chǎn)，沒有經(jīng)適房購買資格的職工因此獲得多套廉價房產(chǎn)，有的將其作為投資品出租獲利甚至再上市。如此一來，單位自建房就失去了經(jīng)適房的住房保障作用，而淪為少數(shù)人享用的變相高福利。
“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，單位自建型經(jīng)適房在整個經(jīng)適房供應(yīng)量中不足一成，但其再出售的收益遠遠高于普通經(jīng)適房。
首先，單位自建房比普通經(jīng)適房限制少，手續(xù)簡單。符合經(jīng)適房購買資格的城鎮(zhèn)居民，在獲得審批表后方可購買新建或未滿5年的經(jīng)適房。其購買標準一般要求總價不超過28萬元或建筑面積不超過70平方米；而單位集資建經(jīng)濟適用房一般沒有總價或面積的限制，也不需要審批表。 同時，經(jīng)適房再上市受“5年”限制。而單位自建房在交納綜合地價款后性質(zhì)可隨時轉(zhuǎn)為商品房。
其次，單位自建房再上市比經(jīng)適房收取的綜合低價款少得多。單位集資建房再出售時綜合地價款僅收取3%，而普通經(jīng)濟適用房滿5年再出售時綜合地價款則收取10%。以回龍觀單位集資建經(jīng)適房項目田園風光為例，2002年購買時價格為2650元/平方米，面積80平方米，總價21.2萬元；當前市場價格在7500元/平方米左右，出售總價60萬元。單位自建房再毛收益高達170%。同條件的普通經(jīng)適房因為要收取較高的綜合低價款，毛收益為151%。兩者收益率相差近20%。
