編者按：根據北京房地產交易網的統(tǒng)計，6月北京商品住宅預售均價為13088元／平方米，面對如此高企的房價，許多消費者只能望樓興嘆。而日前北京市公布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》，則給人們帶來了新的期待。在“十一五”期間，北京市保障性住房及限價房規(guī)劃總建設規(guī)模將達到1800萬平方米，其中經濟適用住房480萬平方米，廉租住房120萬平方米，限價房1200萬平方米。北京市目前已經有三批限價地入市，規(guī)劃建筑面積約247萬平方米，已完成今年限價地供地計劃的79%。北京加速推出限價地，能否抑制房價上漲勢頭？限價房的購買資格、退出機制如何確定？對于普通工薪階層來說，限價房無疑成為近期人們最關注的熱點話題。
北京市推出的第二批限價地經過激烈競標，日前終于有了東家：北京萬科企業(yè)有限公司以5.9億元競得豐臺區(qū)東鐵匠營宋莊路地塊；北京金隅嘉業(yè)房地產開發(fā)有限公司以4.65億元競得海淀區(qū)清河小營地塊。第三批限價地常營鄉(xiāng)限價地塊招標文件已經發(fā)布，這是截止到目前北京市推出的最大一塊限價地，規(guī)劃面積達到101萬平方米。而海淀區(qū)西三旗、石景山區(qū)金頂街、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村這三個限價地塊已經進入施工階段。目前，北京市已經完成了限價地供應計劃的79%，有247萬平方米的限價地入市，如此看來，限價房離我們越來越近了。業(yè)界人士認為，高調頻推大規(guī)模的限價地，政府拉低房價、調整住房供應結構的決心可見一斑。
頻推限價房將觸及房價底線
清河小營地塊的限價房銷售限價為6600元／平方米，常營鄉(xiāng)限價房的銷售限價為5900元／平方米，創(chuàng)下了限價房的最低價。而記者觀察到，常營鄉(xiāng)附近的新房在售的不多，其中萬象新天目前均價為9200元／平方米，另一樓盤柏林愛樂均價為8500元／平方米。 清河附近的在售樓盤，無論是華潤置地的橡樹灣還是強佑地產的清河新城每平方米均價早已突破萬元。
中大恒基不動產營銷公司副總余旭接受記者采訪時認為，從現(xiàn)在北京市的房價來看，限價房的價格遠低于區(qū)域房價，考慮到以后入市時周邊房價的上漲，限價房的價格應該說是非常便宜的。 按北京市“十一五”規(guī)劃，供應的住宅面積約是1.25億平方米，其中經濟適用房、兩限房、廉租房大概是3000萬平方米，占到供應總量的24%。“保障性住房的供應比例比較大，因此北京總體房價水平肯定是往下走的。”余旭肯定地表示。
據21世紀不動產北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示，西三旗、金頂街、花鄉(xiāng)造甲村三個地區(qū)自今年3月底正式發(fā)布限價房土地出讓信息至今，二手房交易量上漲幅度放緩，房源掛牌量有所增長，購房客戶的觀望情緒加重，部分購房者開始考慮等待購買限價房。
據業(yè)內人士分析，限價房的推出影響了交易雙方的心理預期，使客戶持幣觀望情緒增加，一定程度上延緩了房價上漲的速度。由于房價增長速度降低，售房者擔心限價房正式開盤后增大自己房產出售難度，尤其是刺激了中小戶型高端房產出售欲望，導致房源掛牌銷售量增長。“相比經濟適用房和廉租房，我更看好限價房。”業(yè)內資深人士溫立偉認為，限價房的作用至少體現(xiàn)在三方面，一是在板塊內起到均衡市場價格的作用；二是購房人在購買區(qū)域樓盤時，限價房可以起到指導價的作用；三是能夠進一步規(guī)范房地產市場。
限價房購買資格成為關注焦點
對于熱盼限價房的普通老百姓來說，購買資格成為人們最為關注的焦點問題。對于政策的制定者來說，讓需要的人買到限價房，更直接關系到政策的成敗。同廉租房、經濟適用房一樣，限價房同樣面臨著如何公平合理分配的問題。
記者查閱了多份限價地招標文件，其中對銷售對象做出了這樣的限定：具有北京市常住戶口，中低收入家庭優(yōu)先，解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點項目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。標書同時明確，已取得經濟適用住房購買資格的家庭如放棄購買資格，可以申請購買限價房。
但是這樣一個粗略的表述，并不能讓人們滿意。“在目前的情況下，很難判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。”偉業(yè)顧問研究中心總經理張劍認為，限價房在銷售上的難度很大，必須有更為具體和更為先進的指標系統(tǒng)保障限價房的分配。北京市民許先生向記者表達了他的擔心：“限價房的銷售辦法還沒有出來，讓我們最著急。現(xiàn)在這種市場環(huán)境，就是商品房都要托關系才能挑個好戶型。限價房究竟誰能買到？會不會像經濟適用房那樣出現(xiàn)倒號的現(xiàn)象？雖然我現(xiàn)在是北京戶口，工資不高，但不見得買得上，千萬別讓我們盼了半天落得一場空。”
香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示：“如何才能讓缺房戶實實在在感受到這種保障性住房的作用，是政府亟須解決的問題。實際上政府還需要完善很多后期配套工作，應該對購房以后的處置權、收益權進行限定，比如說怎么確保讓需要房子的老百姓買到限價房；這些人買了以后，可不可以再轉賣；如果在中途轉讓收益怎么分配；如果政府必須回購，是按原來的出讓價格還是按折舊后的價格，這些都應該出臺系統(tǒng)的配套政策。”
開發(fā)商熱搶限價地緣于土地供應緊張
同第一批限價地參與招標的企業(yè)多為國企相比，北京市第三批限價地常營鄉(xiāng)限價地招標文件發(fā)布當天，即有華潤、萬通、萬科、富力、北辰、城建、招商、金融街、保利等北京知名房地產公司爭買標書。這是自北京市推出限價地以來，開發(fā)商關注最多的一次。
提到為何對利潤相對較低的限價房感興趣時，中標宋莊路限價地的萬科集團表示，該項目將向市場提供1800套限價房，明年3月開售。萬科追求的不僅僅是優(yōu)良的業(yè)績和專業(yè)能力，更希望能在持續(xù)盈利的同時創(chuàng)造良好的社會效益。
余旭則坦言：“很多外地開發(fā)商、上市公司，甚至是外資背景開發(fā)商都將目光集中到限價地上，重要的原因在于土地供應過于緊張。很多企業(yè)現(xiàn)在的開發(fā)量已經很少，手里沒地怎么保證公司正常的運作？”因此，業(yè)內人士表示，若想從根本上平抑房價，必須增大土地供應量，形成有效供應，從根本上扭轉供不應求的局面。(孫蔚)
