“聽說了嗎，上面發文說要對二手房交易個稅按買賣差價20%的稅率強征，自行選擇總價1%至2%的核定征收快行不通了。”昨天，這樣一則消息在上海二手房市場掀起不小的波瀾。據記者調查，上海市地方稅務局已經向各區稅務部門下發了有關通知，各區房地產交易中心也將陸續執行，主要內容就是按上述所言加強對二手房交易個稅的征管。業內人士認為，此舉對上海二手房市場而言是個“大利空”。
從嚴征管
昨天下午，上海市盧灣區房地產交易中心率先掛出了這份名為“關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知”。通知共有五方面內容，如明確個人出售商業用房不得享受1年內換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策；凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅等。
雖然這份通知中并沒有出現按差價20%強征之類的語句，但業內人士都很清楚，如此從嚴征管就意味著避稅空間被大大壓縮。此前，征收二手房交易個稅的標準是：如能夠提供完整、準確的房屋原值憑證，就按照交易差價的20%核實征收；如不能提供相關憑證的，普通住宅按照交易總價的1%核定征收，非普通住宅按照交易總價的2%核定征收。也就是說，對一些納稅者而言還是存在著“就低”選擇的空間。
“現在如果按照通知嚴格執行，自由選擇1%至2%的核定征收就不太可能了。”一位房產律師向記者介紹，“現在如果你說房屋原值憑證弄丟了，可不是個人說了算，稅務部門會嚴格審核，比如查調房子以往的交易記錄、契稅檔案等，這樣想逃也逃不掉，必須按差價20%來繳納個稅。當然，不排除買賣雙方通過做低交易價的手段來少繳個稅，但是這樣做的風險還是很大的。”
立即生效
據記者了解，這次上海強征個稅幾乎沒有“緩沖期”。如盧灣區和黃浦區從昨天接到通知起就已經對所受理的交易過戶執行強征；徐匯區和靜安區則最快從今日起開始執行；長寧區據稱在通知沒有出來前，就對二手房交易個稅征管得很嚴格，這次則又補充強調對于上家(即出售方)買進該出售房屋的時間在2006年8月1日及以后的(即上家產權證的登記日在2006年8月1日及以后的)要加強征管。截至記者發稿時，其他區還沒有變化，仍維持原狀，但市場人士表示，不排除很快會按通知執行的可能性。
由于消息來得突然，上海各家房產中介顯得有些措手不及。上海中原物業顧問有限公司法律及交易按揭部昨天在第一時間向員工發出了緊急通告，要求無論所屬區的征稅現狀是否緊迫，已經簽訂買賣合同且符合交稅條件的，須在第一時間內通知上下家前去繳稅；在簽訂居間協議或買賣合同時，應明確告知上下家個稅繳納政策的現狀，提示相關風險，避免糾紛的產生等。而在昨天率先掛出通知的盧灣區房地產交易中心，也沒有出現排隊繳稅的情況，很多二手房交易者還不知道情況有變。
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投資客
拋售成本將加大
“我認為，這一政策的實施對于二手房市場而言是大大的利空，一定程度上將會再度影響買賣雙方的心理預期，從而延長購房周期。”對于上海此次出臺的個稅強征措施，上海中原地產研究咨詢部經理馬冀坦言，“個稅強征20%，很可能造成賣家轉嫁成本，從而抬高二手房掛牌價格，繼而間接推動一手房市場的價格上揚。尤其是對于近期一手房新增供應量放大的區域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。”
信義房產分析師朱平平也向記者表示，個稅強征后，稅收負擔會由賣方轉嫁到買方，繼而導致部分買方持幣觀望。“對買賣差價較小的房子影響可能不大，但是對差價大的影響肯定較明顯。還有短期內在那些還沒有執行的區縣，可能會產生急于成交、集中過戶的情況，但等到全部開始執行后，隨著持幣觀望者增多，成交量就可能直線回落。”
另外，馬冀表示，個稅強征新政的急速出臺可以理解為政府對于目前樓市的宏觀調控不甚滿意，也擔心股市獲利之后的資金流入樓市，從而影響樓市前期調控成果。“從客戶層面來看，對于買賣雙方的心理影響非常大，預計政策消化期在1至2個月左右。對于賣方而言，尤其是前期投資客，其拋售成本將進一步加大，二手房買賣雙方可能重新議價，轉售為租將會激增。租賃市場供應量則可能放大，租金會隨之下調。再從產品來看，相當數量的高檔物業會拋售離場，對于中低價位的二手房則相對影響較小。
業內關注的另一個焦點是，上海此次個稅強征政策是否可能波及全國。因為在這次上海采取行動之前，從杭州等地也傳出個稅強征的消息。有分析人士稱，鑒于稅務系統垂直管理的特點，如果要強征，可能不會局限于個別城市。 (李和裕)
