“按揭房貸不良率逼近1%，確實(shí)是一個(gè)需要重視的問題。”作為股份制銀行房貸業(yè)務(wù)“統(tǒng)帥”，深發(fā)展(000001)住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理柳博和招商銀行(600036.SH，3968.HK)零售業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉建軍，在這個(gè)問題上有同樣的警惕。
上海銀監(jiān)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達(dá)到0.95%，逼近1%。3年間不良率猛增約10倍。
“不過還不是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。即使房貸不良率達(dá)到2%～5%，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展過程中，也是銀行可以承受的。”上海普立謀房產(chǎn)咨詢公司市場(chǎng)總監(jiān)龔道剛認(rèn)為。
“房貸不良率的上升，與樓市行情、購房者的心理預(yù)期以及利率變化都有關(guān)系，跟政策調(diào)整與導(dǎo)向的變化息息相關(guān)。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華分析。
從0.1%到0.95%
按揭房貸業(yè)務(wù)自1998年引入國(guó)內(nèi)銀行業(yè)以來，雖然經(jīng)歷了2002年～2004年比較激烈的“假按揭”風(fēng)暴，但由于有抵押擔(dān)保，加上內(nèi)地房?jī)r(jià)此間處于上行通道，因此一直屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率較低。公開資料顯示，2004年上海房貸不良率的水平僅為0.1%，到2005年上半年，這一比率也僅僅是0.3%。
“這種情況從2005年下半年以來，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控下發(fā)生了變化。”龔道剛說。
上海銀監(jiān)局的房貸數(shù)據(jù)顯示，2006年初，上海房貸不良貸款余額15.5億元，不良率0.58%；當(dāng)年6月，房貸不良貸款余額增至16.6億元，不良率上漲到0.67%；9月末，這一水平增至0.86%，并一度出現(xiàn)“萬人違約”的轟動(dòng)事件。而2007年2月末，不良率達(dá)到0.95%，直逼1%大關(guān)。
龔道剛告訴記者，在不良率上升的同時(shí)，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)，上海個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2006年，滬上多家國(guó)有銀行和股份制銀行的房貸業(yè)務(wù)都處于停滯或者負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，而目前上海按揭房貸存量也基本保持在2005年以來2700億元的水平。
“去年我們的房貸余額基本持平，但今年前兩個(gè)月已經(jīng)開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。”光大銀行上海分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人陳偉告訴記者，“每個(gè)月新增的房貸業(yè)務(wù)量不多，而在加息周期下，提前還貸的數(shù)量很大，實(shí)際余額增長(zhǎng)經(jīng)常為負(fù)。”
利率、房?jī)r(jià)和不良率
“現(xiàn)時(shí)的房貸不良率水平，很大一部分是之前假按揭的遺留問題。”柳博認(rèn)為。
2002年前后，內(nèi)地按揭房貸業(yè)務(wù)開展僅有3年多，銀行的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作規(guī)模和能力都有限，因此，由房地產(chǎn)開發(fā)商導(dǎo)演的“假按揭”積聚了大量不良貸款。但之后，銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)控制能力普遍提高，新增不良率較低。以深發(fā)展的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前的房貸不良率雖然達(dá)到了1.18%,但2005年1月至2006年年底，新增房貸業(yè)務(wù)不良率只有萬分之七。
劉建軍則認(rèn)為，房?jī)r(jià)和利率變化成為影響房貸不良率的主要因素。“利率的提高會(huì)加重購房者的負(fù)擔(dān)，而房?jī)r(jià)下跌或波動(dòng)則會(huì)影響樓市投資者的還款意愿，從而產(chǎn)生不良貸款。”他補(bǔ)充說，在房貸業(yè)務(wù)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，銀行放松客戶門檻，也是形成不良貸款的重要原因。
“在房?jī)r(jià)處于上行通道時(shí)，貸款購房——等待漲價(jià)——出手獲利，這一鏈條幾無風(fēng)險(xiǎn)；但當(dāng)房?jī)r(jià)反向發(fā)展時(shí)，貸款的不良率很容易上升。”龔道剛分析。
而印堃華則認(rèn)為，自2005年宏觀調(diào)控特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來，“政策變動(dòng)已經(jīng)影響了購房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而這種心理預(yù)期會(huì)影響貸款者的還款意愿。”
作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)之一，這種影響在上海有明顯反映。當(dāng)?shù)匾晃毁Y深房地產(chǎn)專家告訴記者，自2005年以來，上海房?jī)r(jià)一直處于下行通道。目前各方對(duì)上海2006年的房?jī)r(jià)漲跌意見不一。上海社科院剛剛完成的《中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)和預(yù)警體系研究》認(rèn)為，2006年上海房?jī)r(jià)下跌了0.5%，上海房地局的數(shù)據(jù)也顯示，去年房?jī)r(jià)下跌1.3%。伴隨房貸不良率上升的是，央行自2005年下半年以來連續(xù)四次加息。
風(fēng)險(xiǎn)：非系統(tǒng)性但很緊迫
“不斷上漲的房?jī)r(jià)會(huì)掩蓋個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，而在樓市逆轉(zhuǎn)的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐步顯現(xiàn)，這確實(shí)是一個(gè)值得重視的問題。”在美國(guó)有多年房貸工作經(jīng)歷的柳博對(duì)此深有體會(huì)。
銀行人士提醒，當(dāng)前在美國(guó)愈演愈烈的次級(jí)房貸信用危機(jī)，就是由明顯降溫的樓市和美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息等多種因素釀成，目前已經(jīng)有20多家次級(jí)貸款抵押機(jī)構(gòu)停止?fàn)I業(yè)，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款企業(yè)新世紀(jì)金融集團(tuán)也在4月2日申請(qǐng)了破產(chǎn)。
多位接受記者采訪的銀行人士提醒記者，在幾年前席卷行業(yè)的虛假按揭漸趨穩(wěn)定后，當(dāng)按揭貸款遭遇房?jī)r(jià)下行和加息周期，三者之間呈現(xiàn)的互動(dòng)關(guān)系會(huì)對(duì)房貸業(yè)務(wù)的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生重要影響。目前這種影響在上海只能說出現(xiàn)了某些跡象，但也應(yīng)該引起足夠重視。
“我們已經(jīng)注意到了這個(gè)日漸緊迫的問題，今年在風(fēng)險(xiǎn)管理方面力度也會(huì)加大，會(huì)逐漸建立起客戶信用數(shù)據(jù)庫，提高識(shí)別客戶風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別的能力，同時(shí)還將針對(duì)不同類別的客戶，推出不同新產(chǎn)品。”劉建軍告訴記者。對(duì)此，柳博也表示：“寧可犧牲一些利益，但風(fēng)險(xiǎn)控制不會(huì)放松。”自推出“全球貸”以來，深發(fā)展對(duì)客戶收入真實(shí)性的要求較此前更加嚴(yán)格。
陳偉告訴記者，在3月份升級(jí)推出固定利率期限和金額組合房貸產(chǎn)品后，光大銀行在本月將推出“隨心還”和“天天還”，類似于之前市場(chǎng)上的“存抵貸”和“隨借隨還”，在加息周期下盡量減少購房者貸款成本。柳博則透露，在年初推出“氣球貸”后，面對(duì)加息，該行也準(zhǔn)備推出固定利率房貸產(chǎn)品。“這類產(chǎn)品對(duì)銀行對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)能力的要求較高。對(duì)國(guó)內(nèi)銀行來說，5年期以上固定利率風(fēng)險(xiǎn)管理，當(dāng)前很具挑戰(zhàn)，我們將在充分準(zhǔn)備后再推向市場(chǎng)。”在光大銀行上海分行，此前主要由營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)放貸不良貸款催收和訴訟，今年以來，這部分業(yè)務(wù)已經(jīng)被移交到資產(chǎn)保全部，由專門人員負(fù)責(zé)不良貸款的回收處置。
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美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī):次級(jí)房貸是銀行針對(duì)信用記錄較差的客戶發(fā)放的房貸。正常情況下，這樣的客戶很難從銀行獲得貸款。發(fā)放次級(jí)房貸，銀行能收取更高的利率。
幾年前，美國(guó)樓市火熱的時(shí)候，很多按揭公司或銀行為擴(kuò)張業(yè)務(wù)，介入次級(jí)房貸業(yè)務(wù)。自2005年底開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，與此同時(shí)，利率不斷升高，次級(jí)房貸借款人不能按時(shí)還款，次級(jí)房貸大比例轉(zhuǎn)化為壞賬，形成次級(jí)房貸危機(jī)。匯豐銀行為次級(jí)房貸提取壞賬準(zhǔn)備超過100億美元，引起全行利潤(rùn)下降。美聯(lián)儲(chǔ)一位理事估計(jì)，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款企業(yè)新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)，可能導(dǎo)致150萬美國(guó)人失去他們的房子，10萬名房地產(chǎn)從業(yè)者被裁員，100家次級(jí)房貸公司面臨倒閉。(徐永)
