上海市一住宅小區分3個階段開發，在一期住宅業主所繳納的物業管理收費項目中，諸如保安費、綠地養護費、小區水景維護費等，是按照三期全部開發完成后的配置情況和計算面積分攤，引起業主不滿——
在當前房地產市場中，住宅小區分期開發，業主分期入住，是一種常見的情況。不過，上海市的一位購房者從自己繳納的物業費中看出了不尋常——身為小區一期的業主，其繳納的物業管理費卻是按照整個小區面積計算的，而此時小區并沒有完全建好。一期業主憑啥要為沒有完全建設好的整個小區物業買單？于是，這位購房者向上海市徐匯區消費者權益保護委員會投訴。徐匯區消保委相關人士認為，該小區物業收費標準與一期業主所享受到的真正服務內容差距較大，有違公平原則。
投訴
這樣的繳費不合理
陳先生于2005年訂購了上海市某小區的一套住房，預售合同上約定的的物業管理費是建筑面積每平方米2.28元。2006年底，陳先生接到入住通知書，在辦理了入住手續后，陳先生支付了3個月的物業管理費。
在接下來的時間里，陳先生從公布的小區物業管理收費項目中發現了問題。原來，整個小區分為三期階段性開發，陳先生自己購買的住房屬于一期。在公布的物業收費項目中，諸如保安費、綠地養護費、小區水景維護費等，是照小區三期全部開發完成后的配置情況和計算面積分攤給一期業主的。
陳先生隨即對該小區進行調查發現，保安費是按照小區開的5個出入口、配置32名保安人員來計算的，目前未全部建成的小區只有數名保安人員；小區的綠地養護費是按照3萬平方米的面積來計算，其中還包括了擺放花卉的養護費，實際情況是小區一期綠化面積僅幾百平方米，規劃中的中央綠地等尚未完成拆遷，水景的建設僅是一個小噴泉，離規劃中的的水景相去甚遠。
根據自己的調查數據，陳先生認為，作為一期業主的他按照每平方米2.28元的標準支付物業費不合理。
調查
物業費一刀切現象普遍存在
記者以購房者的身份，就物業收費情況走訪了多個分期開發的樓盤。結果發現，被走訪的樓盤均是按照全部開發完成后的標準收費的，不存在分期開發、費用也分期的情況。
在虹口區的一處樓盤，由于拆遷問題導致開發進度緩慢，最后一期建設的房子還沒有開工，第一期的業主已經入住4年。一期的一位業主告訴記者，在剛搬進來的時候，小區綠化、水景、車庫等設施幾乎沒有，出入口只有一個門，但入住4年來一直按照統一的每平方米1.7元繳納物業費。
在另一個小區，物業辦公室的一名工作人員表示，這樣的收費并不違法，變更物業收費需要召開業主委員會商定。一期的業主入住早，人數有限，按規定無法成立業主委員會，至少要等到后幾期的業主入住之后，才有成立業主委員會的可能。到那時候，相關物業建設已完成，再降低物業費已經沒有實際意義了。
上海市物價部門一位負責人對記者介紹說，在分階段開發的小區中，僅有個別小區的物業管理公司是按照前期住戶所享受的實際物業服務來申報收費標準的，此后物業公司會隨著更多業主入住逐漸提高物業收費標準再進行申報。最近幾年這種情況已逐漸減少。業內人士認為，主要是物業費價格變更程序比較繁雜，所以一些物業公司為了自己的便利，一次性統一了物業收費標準。
上海市消費者權益保護委員會法律專家唐建盛認為，前期物業費制定不合理的實質在于開發商確定物業費的程序有問題。
一些樓盤在整個小區開工前就已經制定好物業收費標準，并作為廣告宣傳內容之一予以公布，消費者對此沒有選擇權，以至于不少小區的一期業主無奈地為整個小區分擔著這種不合理的物業收費。
觀點
這樣的物業收費標準有違公平
在接到陳先生的投訴后，上海市徐匯區消保委立即與該小區的物業公司進行了聯系，并召開了協調會。
對于陳先生的質疑，該小區物業公司王經理解釋說，物業收費價格和標準是物業公司和開發商共同研究核算確定的，已經報請房屋所在地的區物價局核準備案，在價格審批程序上沒有問題，不違規。陳先生提出的對一期業主重新核算物業費并降低收費標準的要求，公司無權決定。
徐匯區消保委的調查證實，該小區的物業收費標準確實經過了相關部門審批。徐匯區消保委有關人士告訴記者，按照《上海市住宅物業服務分等收費管理辦法》的規定，“住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則”，陳先生按照該小區每平方米2.28元標準來繳納物業費，顯然與一期業主所享受到的服務內容差距較大，有違公平原則。
徐匯區消保委有關人士根據《消費者權益保護法》第4條“經營者與消費者進行交易，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則”，以及第10條“消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件”等條款，對該小區物業公司進行了耐心細致的工作，該公司最終同意為陳先生個人協調解決收費事宜。至于陳先生提出的為所有一期業主解決這一問題的要求，物業公司沒有答應。
記者在該小區業主互聯網論壇上看到，已經有業主準備通過訴訟途徑來解決該物業收費糾紛。(韓登登 袁征）
相關報道
