2004年3月10日，沈某與鹽城市宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部簽訂了商品房預(yù)售合同。合同甲方為華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，乙方為沈某，合同約定沈某以7.8萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正在開(kāi)發(fā)的宏麗小區(qū)樓房一套，定在2004年8月10日交付。合同約定，本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。合同出售方加蓋了宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部的印章，該項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)人游某簽了名，沈某作為購(gòu)買(mǎi)方簽了名。
合同簽訂后，沈某按合同約定向游某支付了購(gòu)房款7.8萬(wàn)元，2006年1月17日，沈某按游某要求又向其交付了房屋材料漲價(jià)款5300元，拿到了鑰匙后，沈某當(dāng)即安裝了防盜門(mén)。2006年7月下旬沈某欲進(jìn)行裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)防盜門(mén)已被毫不相識(shí)的許某撬開(kāi)，并正在進(jìn)行裝修。原來(lái)，2005年3月12日，許某與游某以相同方式簽訂了商品房預(yù)售合同。許某以9.6萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套樓房，合同由許某與游某簽字，許某向游某交付了購(gòu)房款后，許某找游某要房，游某便將已交付沈某的房屋又交付給許某，并叫許某撬門(mén)入室裝修。
購(gòu)房協(xié)議竟然無(wú)效
自己新買(mǎi)的房子，無(wú)緣無(wú)故地成了別人的，并且家里設(shè)施還遭到了改變，沈某心里特別不平，當(dāng)即與許某進(jìn)行協(xié)商，雙方協(xié)商無(wú)果，沈某遂向法院起訴，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)自己為訟爭(zhēng)房屋的合法所有人，要求許某立即停止侵害，排除妨礙。
金湖縣人民法院在審理中查明，沈某、許某所購(gòu)買(mǎi)宏麗小區(qū)的房屋系華宇建筑勞務(wù)有限公司開(kāi)發(fā)所有，華宇建筑勞務(wù)有限公司掛靠在華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)商品房，宏麗小區(qū)3號(hào)樓系游某出資建設(shè)施工并由其對(duì)外銷(xiāo)售，2004年9月，華夏房地產(chǎn)有限公司因改制被注銷(xiāo)，縣房產(chǎn)管理局同意華宇建筑勞務(wù)有限公司辦理宏麗小區(qū)的售房登記、發(fā)證事宜。同時(shí)華宇建筑勞務(wù)有限公司以公司未設(shè)過(guò)宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部，也未授權(quán)游某售房，對(duì)沈某、許某與宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部及游某簽訂的售房合同不予認(rèn)可。
法院判決返還房產(chǎn)
法院審理后認(rèn)為：原被告與宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部及游某簽訂的房屋預(yù)售合同，沒(méi)有滿(mǎn)足合同約定的生效條件，事后，也未取華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與華宇建筑勞務(wù)有限公司的追認(rèn)，故兩份預(yù)售合同無(wú)效，因本案訴爭(zhēng)房屋的預(yù)售及產(chǎn)權(quán)均未登記，故不能確認(rèn)原告沈某對(duì)該房屋的所有權(quán)，但原告沈某基于與宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部及游某簽訂的房屋預(yù)售合同對(duì)訴爭(zhēng)的房屋進(jìn)行了確定的、為外人所認(rèn)識(shí)的管領(lǐng)，即安裝了防盜門(mén)，故原告沈某形成了對(duì)該房屋的實(shí)際占有，取得占有權(quán)，享有占有人的物上請(qǐng)求權(quán)，而被告許某采取撬門(mén)方式進(jìn)入本案訴爭(zhēng)房屋，系侵犯合法占有權(quán)的行為，構(gòu)成善意占有。根據(jù)民法的信用原則，法律理應(yīng)保護(hù)善意占有人的合法占有權(quán)利，故判決被告許某停止侵害，返還訴爭(zhēng)房屋。
江蘇道多律師事務(wù)所吳律師：法院審理此案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在原告沈某與游某簽訂的房屋預(yù)售合同能否確認(rèn)對(duì)該房屋的所有權(quán)，如果預(yù)售合同均無(wú)效，應(yīng)保護(hù)誰(shuí)的合法權(quán)利。
關(guān)于房屋預(yù)售合同的效力，房屋預(yù)售合同除滿(mǎn)足相關(guān)法律規(guī)定的條件之外，當(dāng)事人對(duì)合同的效力還可以約定其他條件，原告沈某與游某簽訂的房屋預(yù)售合同第八條明確規(guī)定經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效，合同的甲乙雙方分別為華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告沈某，但是簽字蓋章的卻分別為宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部、游某與原告沈某，因游某為該房屋的施工承包人，并且宏麗小區(qū)的所有房屋均由游某和其他承包人對(duì)外銷(xiāo)售，原告沈某有理由相信游某有代理權(quán)，故游某的代理行為為表見(jiàn)代理，但是宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部的蓋章不能代表華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，合同形式?jīng)]有滿(mǎn)足生效條件，之后也未得到產(chǎn)權(quán)所有人的追認(rèn)，故此預(yù)售合同無(wú)效，同樣被告于某與游某簽訂的預(yù)售合同也無(wú)效。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記不產(chǎn)生效力，本案訴爭(zhēng)房屋因未經(jīng)登記不產(chǎn)生所有權(quán)，故本案非確權(quán)之訴，只能是基于占有產(chǎn)生的占有人的物上請(qǐng)求權(quán)。關(guān)于占有，占有是一種法律事實(shí)，指人對(duì)物進(jìn)行管領(lǐng)的事實(shí)，占有人依據(jù)占有之事實(shí)而依法享有占有權(quán)，占有權(quán)包括在其占有被侵害時(shí)，可以請(qǐng)求排除侵害，返還占有物。占有制度是一種類(lèi)似物權(quán)的制度，有利于現(xiàn)實(shí)占有關(guān)系，有利于交易安全，有利維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和諧。(邱永軍 盧青 張易)
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