1.6元/平方米的物業(yè)費，是否物有所值？根據(jù)房地局對小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的審核，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)核定為4級維護(hù)服務(wù)，而近日，上海康城的小區(qū)業(yè)主“檢查”小區(qū)技防設(shè)施和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)時發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)未達(dá)到《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定中的4級標(biāo)準(zhǔn)，只能達(dá)到2級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。細(xì)心的業(yè)主對物業(yè)收費是否過高產(chǎn)生了質(zhì)疑。
根據(jù)規(guī)定，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)達(dá)到4級標(biāo)準(zhǔn)，要求小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，并且24小時有人值守，對所有監(jiān)控點實施監(jiān)控?zé)o遺漏。而安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等技術(shù)防范設(shè)施，缺一不可，并要保證能夠有效使用。
“小區(qū)在公共區(qū)域秩序維護(hù)方面只能算得上2級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。”康城小區(qū)業(yè)主孟先生告訴筆者，小區(qū)內(nèi)并沒有監(jiān)控中心，在小區(qū)建設(shè)設(shè)計圖上也找不到覆蓋單元進(jìn)出口24小時的錄像監(jiān)控點。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的周界報警，至今尚未建成，而由于建造一期住宅時選用具有可視樓宇對講的門禁設(shè)備質(zhì)量低下，無法正常使用。業(yè)主們在對小區(qū)主要道路出入口檢查時發(fā)現(xiàn)，只有部分安裝有監(jiān)控。
此外，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)必須具備花壇、花鏡，且一年中有三次以上的花卉布置，才能達(dá)到4級要求。“事實上，小區(qū)連花壇都沒有。”孟先生表示。
業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務(wù)收費，由建設(shè)單位擬定收費標(biāo)準(zhǔn)，在確認(rèn)的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)或確定協(xié)議價格。其中，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)項目等級則是一條衡量標(biāo)準(zhǔn)，綜合管理服務(wù)項目的等級都不得高于這一標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)項目等級只達(dá)到2級標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)收費上不能夠按照4級標(biāo)準(zhǔn)收費。同時，相關(guān)部門在物業(yè)費的核價程序中可能有誤。
“房地局對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的審核只是一項程序。”閔行區(qū)房地局物業(yè)科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，按照《分等收費標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，物業(yè)費必須細(xì)分成各項進(jìn)行分等收費。
上海康城小區(qū)雖然按照要求重新實行分等收費，但物業(yè)費一直都維持在1.6元/平方米。而對于等級的核定，只需根據(jù)物業(yè)公司提供的書面材料進(jìn)行核對，由于康城屬于在建未完工的小區(qū)，因此周界報警等系統(tǒng)仍未跟上，但需在書面材料中有所承諾。
由于物價局是根據(jù)房地局的審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價，業(yè)主們希望房地局能夠重新審核，從而降低小區(qū)物業(yè)費。“物業(yè)收費可通過業(yè)主大會與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商。”凌云永然律師事務(wù)所律師張黔林表示，房地局的審核標(biāo)準(zhǔn)只是說明允許按這一等級標(biāo)準(zhǔn)收費，為物業(yè)收費提供備案，物業(yè)公司不能越級收費，即僅達(dá)到2級標(biāo)準(zhǔn)的不能按4級標(biāo)準(zhǔn)收費。但物業(yè)服務(wù)合同的簽訂并不需要嚴(yán)格按照這一標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)到4級收費標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主大會可將小區(qū)環(huán)境、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等結(jié)合起來，與物業(yè)公司協(xié)商，按照相應(yīng)服務(wù)要求收費。而對于業(yè)主提出希望房地局重新審核降低物業(yè)服務(wù)等級，其意義僅在于為在與物業(yè)的談判中增加砝碼。(周夏瑩 鮑悅峰)
