日前，昆明市四位律師聯名上書昆明市政府和市人大，質疑昆明市房管局二手房買賣合同“強制公證”，認為這一做法違反公證法中關于“公證自愿”的原則，涉嫌“強迫消費”。此舉在當地引起強烈反響。
四律師上書市政府質疑“強制公證”涉嫌強迫消費
二手房買賣后，要辦理房屋所有權轉移登記，就是平常所說的“產權過戶”手續。從1999年起，昆明市房管局要求所有的二手房買賣合同必須先行辦理公證，然后才能辦理過戶手續。否則，房管局就不辦理房屋所有權轉移登記，不給二手房購買人頒發新的房屋所有權證。
2003年，在制定《昆明市城市房屋權屬登記管理條例》時，昆明市房管局曾經把“二手房買賣合同必須公證”的條款寫進去，但省人大常委會審查時認為，這一條款沒有相關依據，把這一條款拿下了。但昆明市房管局至今依然繼續要求所有二手房買賣合同必須公證。
作為提出質疑的四名律師之一，昆明云輝律師事務所主任蔣天盛說，目前我國沒有任何法律和行政法規規定，二手房買賣合同必須公證才真實合法，不辦理二手房買賣合同公證，就不能辦理房屋所有權轉移登記。昆明市人大常委會法制委員會寸東認為，對需要辦理公證的項目，國家法律有明確規定。房產繼承、為分房產設立遺囑、贈與房產和有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務，才需要去公證處辦理“繼承權公證書”“遺囑公證書”或“贈與合同公證書”等公證書，其他情況下，是由買賣雙方“自愿”選擇是否公證。
蔣天盛認為，二手房買賣合同“強制公證”，明顯違反公證法中關于“公證自愿”的原則，非法給二手房買賣當事人設置了不必要的義務。二手房買賣合同的公證費用，價值在50萬元以下的，按房屋交易價格的3‰收取，這無疑增加了交易成本，加重了業主的購房負擔，是明顯的“強迫消費”。
云南省人大常委會法制委員會行政立法處處長李永華表示，政府行政部門的具體行政行為如果違法，相應上級行政主管部門負有監管審查的義務。昆明市房管局的這個規定，與法無據，應當予以糾正。
巨額公證費用流向哪里
在昆明市房產交易中心二樓大廳，房屋權屬登記柜臺上方懸掛的“房屋權屬登記程序”，清楚寫著“買賣有房屋所有權證的房屋(二手房)，須提交經公證處公證的買賣協議”。
在上前詢問13柜臺身著黑衣的女辦事人員后，記者被告知“不管你是精通法律，還是對此一無所知；不管是親屬間轉讓，還是陌生人交易；不管是在律師指導下簽訂的合同，還是自己草擬按手印的協議，二手房買賣合同‘必須公證’，否則不給過戶”。
剛辦完產權過戶登記的媒體從業人員楊小姐一臉茫然地對記者說，“親戚轉讓房子給我，我們沒有爭議，但也必須去公證。房子價值50萬元，公證費交了1500元。”
法律從業人員李云龍，不久前給父母買了套二手房，也被“強制公證”。“做了二十多年法律業務，我還不知道自己簽訂的二手房買賣合同是否真實合法？但在辦理產權過戶時，依然被‘強行’要求公證，并支付了近千元的公證費。”李云龍現在說起這件事來，還異常憤怒。
采訪中，大部分辦理二手房過戶手續的市民，對房管局強制辦理公證的做法，都有著不同程度的不滿。他們說自己并非“自愿”對二手房買賣合同進行公證，更不是“自愿”繳納這筆公證費。辦理公證，是基于對政府規定的信任，認為這樣的程序肯定是合理合法的，“我們相信政府，但是有關部門出臺這樣的違法‘行規’侵害了老百姓的利益，讓我們失望”。
接受記者采訪時，昆明市房地產產權交易管理處處長陳彪一再強調“我們是‘倡導公證’，對那些堅持不公證的二手房買賣當事人，也能夠辦理產權變更手續”。但被問及每年有多少人不公證就進行了產權過戶，得到的回答是“不到十起”。
據陳彪介紹，2006年昆明二手房交易量為36000多套，交易金額104億多元。近3年來，昆明每年二手房交易量為3萬到4萬套，每年交易金額都超過100億元。按照普通價值50萬元以下二手房買賣合同的公證費用3‰計算，每年僅公證費用就達3000多萬元。
當記者問及“每年二手房強制公證產生的3000多萬元公證費是怎樣花的”時，昆明市房地產交易產權管理處一位姓楊的副處長當即起身表示“你要問這個的話，我們沒什么好談的了”。
二手房買賣合同“強制公證”轉移了房管局的審查義務
根據國家法律規定，房屋買賣必須要經房地產行政管理部門即房管局辦理房屋所有權轉移登記。而房管局在辦理二手房所有權轉移登記的時候，應當對轉讓合同的標的物、轉讓的真實性和合法性進行審查，這是法律賦予房管局的權力，同時也是房管局的義務。
蔣天盛說，對房產轉讓合同進行審查的責任主體，是房管局，而不是公證處。房管局要求二手房買賣合同強制公證，實際上是以公證審查替代行政審查，房管局有推卸責任之嫌。
昆明市明信公證處主任段偉承認，對房產轉讓合同進行審查的責任主體，是房管局，“但是這個工作真要由房管局來完成，則房管局必須增加人員編制，加大政府機關運營成本，而對于買賣雙方來說，即便按照現行法律的規定，審批周期也將是漫長的，有可能達到一個月以上”。
陳彪說，如果不公證，房管局將要求當事人到公安部門辦理真實的身份證明，到民政部門辦理真實的婚姻證明，到戶籍部門辦理真實的戶口證明……所有證明文件完全真實后，才能辦理產權過戶。
“設想一下，一個人為了買套二手房，不得不請假一個禮拜甚至更久去辦各種手續，還要隨時準備應付各種訴訟與糾紛，我想他最后還是愿意來找公證機構代辦這些煩瑣的手續。”段偉說。
蔣天盛說，如果房管局把自己的審查義務可以委托給公證處來代為完成，但公證處既然是在為房管局完成審查義務，那么由此產生的公證費用，應該由房管局自行支付，而不應該由房屋買賣當事人來承擔。
“但這筆費用轉嫁到房屋買賣當事人身上。每年光二手房買賣，公證處就從中獲益數千萬元，房管局把這樣一個‘肥差’交給公證處辦理，難道他們存在利益分成？”一位接受記者采訪的房屋買賣當事人說。
陳彪說，房管局要求公證，主要是從防止老百姓上當受騙和方便交易、減少訴訟糾紛等角度來考慮。“1999年以前，每年有100多件訴訟，但現在每年11萬至12萬件各類房產的交易量，沒有發生一起錯辦的糾紛和爭議”。但國信公證處工作人員回答記者提問時則說：“我們也不能確保公證就完全沒有差錯，公證了的二手房買賣合同就不會引起訴訟了。每年大約有萬分之二的差錯吧，我們碰到過這種情況。”
蔣天盛認為，通過公證來防止老百姓上當受騙出發點是好的，但一年近4萬套的二手房買賣，如果因為極少數的詐騙可能性就讓絕大多數二手房買賣當事人被迫接受公證服務，支出公證費，這對誠實的二手房買賣當事人很不公正。
“公證處所做的公證，只起證明作用”，蔣天盛認為，二手房買賣合同的真實性和合法性，并不由公證來決定。“本來就不真實不合法的二手房買賣合同，不會因為公證了就變得真實合法，本來就真實合法的二手房買賣合同，也不會因為不公證就變成不真實不合法。”(伍皓 劉娟)
