中新網(wǎng)8月18日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，由于人工成本與能耗成本不同，廣州物業(yè)費(fèi)要普遍低于北京，但在表面成本存在差異的同時(shí)，背后隱含的制度差別也許才是根本原因。
一方面廣州業(yè)主有強(qiáng)烈的法制維權(quán)意識(shí)，通過(guò)成立業(yè)委會(huì)來(lái)爭(zhēng)取降低物業(yè)費(fèi)，另一方面廣州政府規(guī)定普通住宅也按政府指導(dǎo)價(jià)格收費(fèi)，期間有一個(gè)浮動(dòng)比例。而在北京實(shí)行的是市場(chǎng)成交價(jià)，當(dāng)業(yè)委會(huì)難以成立時(shí)，開(kāi)發(fā)商就有相當(dāng)?shù)牟僮骺臻g。
北京物業(yè)費(fèi)比廣州約貴1元以上
“北京的物業(yè)管理費(fèi)真貴。”鐘先生來(lái)自廣州，家里小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，物業(yè)費(fèi)只要1塊錢，而北京他朋友家所在小區(qū)的物業(yè)費(fèi)卻高達(dá)2.8元/平方米/月，鐘先生對(duì)此不解。
確實(shí)，與北京相比廣州的物業(yè)費(fèi)普遍要低一些，據(jù)廣州物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張朝德介紹，目前廣州住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)中，高檔住宅為每月2元-2.5元/平方米，普通住宅收費(fèi)在每月1.5元-1.8元/平方米，這與北京動(dòng)輒就接近甚至超過(guò)每月3元/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)形成強(qiáng)烈的反差。
事實(shí)上，即使兩地的開(kāi)發(fā)商相同、品質(zhì)接近，廣州的物業(yè)費(fèi)也比北京有相當(dāng)差距。比如，合生集團(tuán)在廣州和北京同時(shí)開(kāi)發(fā)有名為珠江帝景的高檔精裝修項(xiàng)目，同為康景物業(yè)集團(tuán)公司管理，北京的住宅每月收取2.96元/平方米，而在廣州只要1.8元/平方米。北京天鵝灣的物管費(fèi)高達(dá)每月3.9元/平方米，與其檔次相當(dāng)?shù)膹V州天鵝灣物管費(fèi)則要少得多。富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)的北京富力城物管費(fèi)為每月2.8元/平方米，而其在廣州開(kāi)發(fā)的富力千禧花園，物管費(fèi)每月僅為1.5元/平方米。初步比較，同品質(zhì)的物業(yè)，北京的物業(yè)費(fèi)要比廣州貴1元/平方米/月以上。廣州的物業(yè)費(fèi)為什么如此便宜？
人工與能耗成本不同是重要原因
在北京物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)董賢鈞看來(lái)，北京物業(yè)費(fèi)普遍高于廣州，主要是和北京的各項(xiàng)成本有關(guān)系。“比如在管理服務(wù)費(fèi)用支出方面，北京員工的工資成本要比廣州的高。”舉例來(lái)說(shuō)，目前北京普通住宅保安工資一般在1000元/月，而在廣州只需要600元/月左右。在北京物業(yè)管理公司一個(gè)中層干部收入在4000元/月左右，在廣州則達(dá)不到這個(gè)水平。
除了人工成本外，還有北京的能耗支出也高于廣州。一個(gè)主要的方面是水價(jià)的差距大。目前北京的水費(fèi)是3.7元/噸，而廣州的費(fèi)用則大約只有1.99元/噸。
此外，北京悅豪物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)鄧南宇分析說(shuō)，由于南北不同緯度造成的房屋設(shè)備設(shè)施不同和城市形態(tài)不同，北京的物業(yè)管理還要包括供暖設(shè)備的維護(hù)；夏天北京的綠化成本要高于廣州；北京的容積率低于廣州，因此物業(yè)單位面積承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)理論上要高于廣州。再加上北京整體較高的勞動(dòng)力成本、物價(jià)等因素，綜合算下來(lái)，北京物業(yè)管理支出成本要高于廣州，而高出的支出成本必然要在物業(yè)費(fèi)中體現(xiàn)。
北京實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
廣州實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)
然而成本之間的差距遠(yuǎn)不能概括北京與廣州物業(yè)費(fèi)的差額。“廣州物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)比北京要成熟一些，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)化運(yùn)作能力要高一些，在成本控制方面比較合理。公司的規(guī)范經(jīng)營(yíng)在一定程度上也導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)比較合理。”張朝德表示，此外廣州業(yè)主有一定的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，如果對(duì)其不滿，不以拒交物業(yè)費(fèi)作為維權(quán)的方式，而通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商解決矛盾。一旦認(rèn)定物管公司服務(wù)水平和其所收取的物業(yè)費(fèi)用不相符，業(yè)主就會(huì)解聘公司。
而在北京，成立業(yè)委會(huì)難已經(jīng)成為阻礙物業(yè)費(fèi)降低的絆腳石。“在北京業(yè)主委員會(huì)成立難是一個(gè)普遍現(xiàn)象，由于業(yè)主委員會(huì)不能及時(shí)成立，導(dǎo)致即使物業(yè)管理公司高收費(fèi)，業(yè)主也很難更換物業(yè)管理公司。”律師孟憲生說(shuō)。
目前一個(gè)客觀事實(shí)是，北京近3000多個(gè)小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)的不到300家，由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司就一直在持續(xù)其和開(kāi)發(fā)商簽訂的前期管理合同，而這個(gè)前期物業(yè)管理合同的收費(fèi)一般是相當(dāng)高的。比如北京天鵝灣的物業(yè)管理費(fèi)高達(dá)每月3.9元/平方米，華業(yè)玫瑰東方每月3.5元/平方米，逸翠園每月3.7元/平方米，動(dòng)輒前期物業(yè)管理公司的費(fèi)用超過(guò)每月3元/平方米。
值得注意的是兩地關(guān)于物管收費(fèi)不同的政府規(guī)定也導(dǎo)致不同結(jié)果。自今年開(kāi)始，北京市新的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)行，除了經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房實(shí)行物業(yè)管理收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)外，北京其他住宅全部實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理由開(kāi)發(fā)商定價(jià)，因此物業(yè)管理費(fèi)的高低很大程度上就由開(kāi)發(fā)商決定。而在廣州普通住宅的物業(yè)管理也必須按照政府指導(dǎo)價(jià)格來(lái)征收。政府的指導(dǎo)價(jià)格分三個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)都有一定上下浮動(dòng)范圍，但最高等級(jí)的最高價(jià)不超過(guò)1.96元/平方米/月。
大多數(shù)樓盤(pán)貴于2元/平方米/月
北京物業(yè)費(fèi)收費(fèi)水平如何？《新京報(bào)》記者就此隨機(jī)選擇了16個(gè)小區(qū)，分已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)與未成立業(yè)委會(huì)的兩種情況進(jìn)行了調(diào)查。既有大盤(pán)、名盤(pán)，也有小盤(pán)；既有大戶型豪宅，也有小戶型項(xiàng)目。調(diào)查中，物業(yè)費(fèi)最低的為1.8元/平方米/月的東領(lǐng)鑒筑，最高的為3.9元/平方米/月的天鵝灣，其他樓盤(pán)多數(shù)在2元/平方米/月以上，物業(yè)費(fèi)在2.8元/平方米/月以上的達(dá)到7個(gè)。未成立業(yè)委會(huì)的樓盤(pán)物業(yè)費(fèi)要普遍高于成立業(yè)委會(huì)的樓盤(pán)。
據(jù)了解，在今年之前，北京物業(yè)收費(fèi)所執(zhí)行的是196號(hào)文件。其對(duì)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行政府指導(dǎo)價(jià)，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)較細(xì)，在執(zhí)行的過(guò)程中，多數(shù)物業(yè)是按規(guī)定的上限收取費(fèi)用，還有不少高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，則是物業(yè)公司針對(duì)具體單個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目向工商、物價(jià)部門提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)審批后修改實(shí)施。
從今年1月1日起，《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》實(shí)施。目前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)兩種辦法，前者的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。后者則由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房管部門制定的基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，每?jī)赡旯家淮巍：笳咧饕槍?duì)經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房。目前，北京多數(shù)新建小區(qū)均實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
新的物業(yè)收費(fèi)辦法實(shí)施后，在具體操作過(guò)程中由于業(yè)委會(huì)的缺位，或者業(yè)委會(huì)談判協(xié)調(diào)能力的欠缺，多數(shù)小區(qū)尚未能真正做到和物管公司面對(duì)面談判，協(xié)商出一個(gè)大家都能接受的合理價(jià)格。因此，大多數(shù)小區(qū)仍在沿用已被廢止的196號(hào)文件給出的標(biāo)準(zhǔn)。(張學(xué)冬 谷欣）
