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　　主持人：本報記者 李和裕

　　嘉賓：克而瑞(中國)研究中心首席研究員 陳嘯天

　　眼下，大家都很關心房產市場是否真正開始回暖，而作為 “源頭”的土地市場情況備受關注。上月全國土地市場出現集中成交，流標情況有所好轉，但成交價格進一步下滑。特別是住宅地塊底價成交成主流，土地溢價水平普遍低于10%。也就是說，開發商購地欲望依然低迷，最多只能接受比底價貴一成的價格水平。于是，業內人士把土地成交有所恢復的原因歸結于地方政府的“以價換量”。

　　供應節奏放緩

　　成交漲幅明顯

　　主持人：近期全國土地市場的整體表現如何？

　　陳嘯天： 2月新增全國各重點城市(31個)土地供應幅數為314幅，占地面積達到1437.92萬平方米，與1月相比分別減少23.2%和24.8%。我們認為，當前各城市2009年的土地供應計劃尚未全部出臺，供應指標也在擬定中，因此各大城市紛紛放緩了供地節奏。

　　而從成交來看，2月全國各重點城市(31個)土地成交總幅數為330幅，比1月上漲47.3%，同比漲幅則達到了71%；占地面積為1471.58萬平方米，環比和同比分別上漲54.5%和22.3%。在土地供應下降的基礎上，2月土地成交仍有所上漲，主要是由于1月集中了不少節假日，部分城市將土地掛牌時間從1月延長至2月，才導致2月土地集中成交。

　　流標情況好轉

　　價格持續下跌

　　主持人：土地市場也如同房產市場一樣有回暖跡象嗎？

　　陳嘯天：2月全國經營性土地的流標率為8%，這與2008年12月的水平基本持平，流標情況比1月好轉。在有經營性用地成交的21個城市里，僅有合肥、寧波、天津、長沙、鄭州、武漢6個城市出現了土地流標，與1月相比，這種土地流標集中于個別城市的現象更加突出了。流標情況好轉主要是由于地方政府開始采用多重手段去保障土地成交。首先，推地前先與企業進行溝通交流，甚至出現了詢問開發商心理價位的現象，并通過預申請方式多推企業意向地塊；其次，通過調低土地底價、調整用地性質等方式以保證地塊的成交；另外，2月有較多的政府背景的企業入市拿地，對于維持土地市場的穩定也起到了一定作用。總之，目前地方政府對提高土地成交率的心情十分迫切。

　　2月全國土地成交總價為147億元，土地成交平均樓板價為729元/平方米，總價是上漲的，單價是下跌的。其中經營性用地的平均樓板價為1039元/平方米，比1月下跌了15%。不過八成以上企業仍以底價拿地，說明大部分開發商對于進入土地市場仍然保持謹慎態度。

　　擴張還是收縮

　　口袋決定腦袋

　　主持人：今年房地產商這種拿地謹慎的態度會不會根據市場變化而發生改變？

　　陳嘯天：其實2月資金充裕企業與資金緊張企業在土地市場上的表現差距已經開始顯現。在拿地決策上究竟是擴張還是收縮，各企業處于“口袋決定腦袋”的境地。

　　部分實力企業已經在考慮低價抄底，拓展土地儲備。如近期綠地集團就基本敲定了上海的3個項目，又在天津獲得千畝土地儲備；保利地產再次在貴陽拿地，項目總建筑面積近百萬平方米；蘇寧環球在其大本營南京拿下了3幅土地，總占地面積達35.63萬平方米。

　　但也有少數企業資金緊張，拿地戰略必須調整。如前年耗資近百億拿下全國地王長沙新河三角洲地塊的北辰實業，在經歷了退地風波后去年年底終于動工，然而今年其長河玉墅與姜莊湖項目均處于停工之中，再度傳出資金緊缺消息。很多前幾年大肆擴張的企業，目前往往手持大量土地，卻因為缺少資金難以開發。過多的土地儲備已經成為企業的一個沉重負擔。