近日公布的數據顯示，2006年北京市一居室普通住宅每套平均售價37萬元，平均租金1526元/月，售價租金比為242∶1；二居室普通住宅每套平均售價49萬元，平均租金1751元/月，售價租金比為280∶1；三居室普通住宅每套平均售價67萬元，租金2343元/月，售價租金比更增至286∶1。
上述數據一經公布，各界驚呼：京城樓市泡沫如此之大，是否已經到了崩潰的邊緣？
售價租金比高不一定就是泡沫
讓我們看看美國2004年時的情形。從2001年起，美國住宅市場經歷了一段房價持續上漲的時期，新房平均價格由2001年12月的每套約18萬美元，上漲到2004年12月的近23萬美元，增幅達27.4%。同期新房中位價格從22.87萬美元上漲到28.19萬美元，上漲了23.2%。
越來越多的投資進入住宅市場以及不斷升高的房價，推動了房地產物業財富的增長。全美業主的凈資產由1999年底的5.9萬億美元上升到2004年底的9.6萬億美元，這與當前中國房地產市場有著相似的特征。
為了判斷這一時期美國房地產市場是否存在投資過熱的現象，美國得克薩斯A&M大學房地產中心經濟學家Anari博士選取此次房價快速上升周期中段的2003年，根據美國統計局數據，對全美39個主要城市的租售價格比進行了統計。統計結果顯示，2003年全美平均售價租金比值為22.04，比值最低的城市費城為11.45，夏威夷的火奴魯魯以47.55成為比值最高的城市。而其他美國大城市這一比值都在30以上，例如華盛頓為31.43，紐約為35.16，洛杉磯為39.74，舊金山更是高達46.84，均超過全美的平均水平。
而在較高租售價格比下，美國樓市并沒有像人們預料的出現泡沫破滅，2004年美國的房價依然保持了持續上升的局面。
市場狀況需綜合考察
反觀北京房地產市場，按照美國售價租金比的計算方法——住房價格除以全年租金，則2006年北京一居室普通住宅的售價租金比為20.21，二居室普通住宅為23.32，三居室普通住宅為23.52。再以單個樓盤價格為例，一套面積100平方米的富力城二期兩居室，目前市場售價每套140萬元左右，租金4500元/月左右，售價租金比為25.93。
以上比值數據與2003年全美平均售價租金比(22.04)不相上下，更遠遠低于美國一些主要大城市的租售價格比。房產的售價租金比可反映房產價格與價值的背離程度，因此是國際上通行的有效衡量房地產市場泡沫現象的方法之一。既然美國當年的房地產市場都沒有泡沫破裂的危機，北京的房價可以說并未完全背離住房的真實價值，仍有上漲的空間。
2006年北京房價上漲幅度超過了10%，市場上出現了北京樓市泡沫已形成的觀點，并預警短時期內這種泡沫將有破裂的可能，并必然導致房價大幅下跌。21世紀不動產分析認為，不能僅僅因為房價上漲速度較快，就判斷泡沫的存在，實際上房產的價格偏離了其真實價值，才是房地產市場泡沫的主要表現。
當然，房產售價租金比更多是作為判斷房產市場投資是否過熱的輔助手段，對于房價趨勢的預判，只能起到參考作用。也就是說，僅僅根據售價租金比較低就判斷房價還會上漲也是有失偏頗的，因為房價上漲受多種因素的影響，包括人口的增長、住房建筑成本的增長、銀行較低的利率等。房地產市場的投資過熱，也會助推了房價上漲，催生房地產市場的泡沫。
總而言之，除了分析售價租金比外，對房地產市場泡沫的判斷，還需要借助更多的分析工具以及社會、經濟等多種因素的綜合考察。
(來源：中國經營報 作者：21世紀不動產）
