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“兩稅齊下”的二手房市場必然會出現淡靜的局面，但能否拉下房價上漲的勢頭，則尚未可知
★ 本刊記者/謝良兵
8月13日是京城一個陰雨的周日。下午2點，北京回龍觀住宅區，某二手房中介公司回龍觀分店里，張彤伸著脖子往門外看了看，路上行人稀少。“都半天時間了，估計今天也沒什么人來了。”張彤拿了張都市報開始看起來。最近報紙上多了一些關于二手房“營業稅”和“個稅”的報道。
“有些媒體就喜歡炒作。其實1%的個稅也沒有多少錢，一被媒體夸張吧，很多人都不敢賣房子了。”剛從事二手房經紀業務不到三個月的張彤有些著急地對本刊記者說。要是幾個月都沒有業績，她的工作就難保了。
這個時候，張彤的手機響了。“趙阿姨啊，那邊我會幫你再催催的，您先別急。”掛下電話，張彤告訴記者，因為最近的加稅，本來答應賣給趙阿姨房子的賣家有些遲疑了。她準備再和賣方好好溝通一下。說話間，張彤無奈地笑了笑。
不過，在這家店里，干了幾年的業務員業績還是不錯的。劉震從事這行已經三年了，就在7月底的時候，他剛剛為8個客戶辦理了過戶手續。“可能這段時間比較特殊吧。因為為了避稅，一些客戶提前過戶了。我們店以前每個月大概也就成交3到8套。”劉震這樣對記者解釋他的高業績。
擾人之“靴”終落地
短短的三個月時間內，中國的二手房市場就經歷了兩次成交量“井噴”的境況。
先是5月底，國務院針對房地產市場出臺的“國六條”細則中規定：從2006年6月1日開始，將二手房營業稅的征收年限從2年提高到5年。于是，6月1日前的三天內，全國各地的房屋產權過戶中心就人滿為患，出現了地產市場今年以來少見的排隊現象。而6月1日當天，一切又迅速歸于平靜。
7月26日，《國家稅務總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(108號文)突然現身。《通知》規定，個稅征收于8月1日起在全國執行。全國各地的房屋產權過戶中心再次遭遇人滿為患的景象。據統計，7月27日、28日、31日3天內，北京市二手房總過戶量就達到3660戶，日均1220戶。而8月1日當天的過戶量卻不足100戶。
每次的政策出臺，地產市場就會出現“觀望—交易—觀望”這樣的循環。去年6月1日二手房營業稅開始征收的時候，二手房的交易量就曾驟然下降。“當時剛紅火起來的二手房市場遭到當頭棒喝。偏偏北京又開始在朝陽、海淀等區強制征收二手房交易個人所得稅。二手房的交易量更應聲而跌。”北京房介公司“我愛我家”副總裁胡景暉向本刊記者回憶說。
業內普遍認為，此次“兩稅”的調整和征收，業主與客戶依然會出現觀望情緒，短期內還有可能出現業主由售轉租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費轉稼”的現象。“二手房交易量也會在短期內有一定幅度的下降，但這個觀望期不會太長。”胡景暉判斷說。
在很多人看來，“營業稅”和“個稅”就像是那個家喻戶曉的相聲里的兩只靴子，讓整個市場睡不著覺。不僅老百姓睡不著，中介公司也睡不著。5月底，“營業稅”這只靴子先掉下來，而如今“個稅”這只靴子也掉了下來。此前心煩意亂不知該何去何從的人們終于踏實了。
“因為‘兩稅’的落地，未來的市場預期與市場走勢會變更加明朗、穩定。在經歷過一輪短暫的觀望之后，二手房市場將趨向穩定：該買的買，該賣的賣。”我愛我家副總裁胡景暉認為。
“考慮到個稅從試行到實行有一年的時間差，本年不會再有新的房產交易稅種出現。”北京千萬家市場總監常淑娟對本刊預測說，因為土地增值稅(指地價升值部分，非普通住宅居住滿3年未滿5年的，減半征收；非普通住宅居住未滿3年的，按增值額的30%征收)和新稅種(物業稅)還在醞釀當中。
事實上，早在5月底本輪地產調控剛剛拉開大幕的時候，本刊就曾經撰文預測：“在強調行政調控的同時，加大稅收的杠桿作用，將構成此次地產調控的主要特色”。隨后的事實不斷地證明了本刊“以稅控市”的判斷。
“稅控”下的房價走向
房屋交易稅的不斷調整和征收，說明地產調控打擊投機者的目的十分明確。而事實上，在一定程度上而言，這些稅收政策的確抑制了投機房產的沖動。
北京華源鑫業房地產經紀公司執行董事湯雪印在接受本刊記者采訪時介紹，根據他們的統計，5000元/平方米以下以投資為目的的賣房者占15%，5000～10000元/平方米的投資為目的的賣房者占60%，10000元以上單價的投資者占40%。“如果不包括租房戶，回龍觀、天通苑等大型經濟適用房社區里，入住率僅為30%。”湯雪印說。
理想的調控局面是，在“兩稅”的催化下，很多擁有多套房屋的投資者或者趕在稅款征收之前拋售賣出，或者就轉向租賃市場。由此導致的房源量的不斷增多，將改變其原有供求比例，導致同一類型房屋租金收益下降。在以往政策執行中，上海等房產投機炒作較為嚴重的地區，大量“殺跌出局，斬倉拋盤”現象曾十分明顯。
不過，據業內人士介紹，由于北京整體房地產投機炒作較少，不會出現由于征稅而導致的大量拋盤現象出現，因此房價驟降的現象也不會出現。“北京的二手房市場中自住型購房需求占到90%以上，這是剛性需求。”湯雪印說。
稅收控制政策制定希望“兩稅”的推出能夠拉低房價。但是，近日國家發改委、國家統計局公布的調查數據顯示，今年第二季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.7%，漲幅比上季度高0.2個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲6.4%，二手住房銷售價格同比上漲5.8%。
由于受到“兩稅”的影響，目前除暫緩出售的房產外，其余涉稅上市房產業主心態較為強硬，以提價來補償“兩稅”帶來的損失，也直接導致了房價進一步上漲。據北京信一天房產統計的資料顯示：自“兩稅”征收以后北京二手房平均價格達到了6429元/平方米，比政策之前4～5月份的6193元，每平米上漲了236元，漲幅為3.8%。
湯雪印認為，現在北京的二手房市場還是賣方市場。因此盡管在理論上20%的營業稅與1%的個稅均由賣房人繳納，但實際操作過程中，政府增加的這部分稅收全都轉嫁到買房人身上。而另一方面，客戶轉移了購買方向，遠、郊區縣成交量快速提升，也是二手房成交價格上漲的主要原因。
中信證券房地產研究員段海瑞認為，房地產的一、二級市場應該是聯動的，不應該為了限制投機而限制交易，也不應該為了抑制對新房的需求而犧牲二手房市場的活躍性。“政府應該采取盤活存量、限制增量的方法來發展二手房市場。”段海瑞說。★
