兩年半前，當成都各界為大名鼎鼎的和黃地產終于攜巨資入川而歡欣鼓舞之時，有誰會預料到今天的局面？
據本報記者最新調查，盡管俗稱“城南地王”的和記黃埔地產(成都)有限公司名下城南新區項目至今仍然一片荒蕪，但其中886畝土地的銀行評估價已高達人民幣38.45億元，和黃也由此獲得了當地三家銀行總共26.21億元的抵押貸款。而2004年10月29日和黃拍下這幅總面積1036畝的地王時，成交價只是21.35億元。
與此同時，成都業界盛傳：2005年2月28日和黃以3.47億元拿下的溫江區560畝地塊，極有可能悄悄易主。資料顯示，該地塊所在區域開發用地的平均價格，比2005年初上漲至少兩倍。
讓人敬畏的和黃地產，究竟是傳說中財大氣粗的“大象”，還是一只精明狡黠的“小兔子”？
隱性“囤地” 暗中變現？
3月7日，記者再度來到成都南三環邊上，發現身價暴漲的“城南地王”里的道路等基礎建設已鋪設完成，在醒目的“南城都匯”大幅廣告牌旁，是長滿荒草的大片土地，一棟類似售樓部的建筑物孤零零地佇立在地塊一角。
早在去年10月“黃金周”舉行的成都秋季房交會上，和黃地產成都公司這個被命名為“南城都匯”的項目已正式亮相，隨即又一次引起熱切關注。但項目到底何時開盤、預計售價多少等信息，和黃方面諱莫如深。
實際上，成都業界對和黃疑似囤地的猜測由來已久。2006年4月，與“城南地王”隔路相望的一幅123畝地塊，被香港九龍倉以總價7.8億元(折合每畝640萬元)拍得時，就有人算過一筆賬：當初和黃拍下“城南地王”的單價是每畝206萬元，僅僅一年半時間，每畝升值不止400萬元，按1036畝總量算，和黃未動一兵一卒，即可坐收土地溢價40億元以上。
同時當地業界也相信，隨著地價上升和周圍配套建設逐步到位，“城南地王”開發后房價將攀升到一個新水平，初步預計會達到均價每平方米6000元左右。2006年成都市五城區商品房成交均價為每平方米4472元，目前三環邊上部分住宅新盤均價達到了每平方米5000元。
一般人不知道的是，土地溢價給和黃帶來的不僅僅是賬面收益，而是實實在在的真金白銀。近日，記者通過相關渠道得到了一份和黃地產成都公司土地抵押登記表。
該表顯示，和黃“城南地王”1036畝土地共領取了18個土地使用權證中，其中14個(涉及土地886畝)，自2005年底至2006年底先后向中國建設銀行、中國銀行和中國農業銀行的成都分支機構辦理了貸款抵押。三家銀行對886畝土地的總評估價高達38.45億元，平均每畝434萬元，遠遠超過當初每畝206萬元的競拍價。而銀行方面為此向和黃提供了總額達26.21億元的抵押貸款。
“和黃不僅收回了21億元的購地款，還有部分流動資金可作后期開發之用，”一位成都地產研究人士表示，“這離不開和黃雄厚的品牌和資金實力，還有他們成功的商業運營模式。”
如今20多億元的銀行抵押貸款早已到位，“城南地王”仍遲遲未見正式開工動靜，讓外界產生諸多聯想。
“大象”也有苦衷？
回頭來看，過去兩年多來，和黃地產在成都的發展，遠遠談不上一帆風順。
2004年10月底舉行的“城南地王”拍賣會，因為政府倉促發布土地出讓公告，未讓有意競拍企業獲得足夠準備時間而備受外界質疑，和黃在拍賣中毫無懸念地勝出，更留下不少話柄。
不過，原計劃2005年5月“城南地王”交地完畢后即啟動開發的和黃，卻因為該地塊的拆遷糾紛陷入了困境。經當地政府長達兩年的居中協調，和黃才分批陸續拿到這些地塊，并分別辦理了18個土地使用權證。
種種議論和波折并沒有影響和黃地產繼續其成都“圈地”之旅。拿下“城南地王”短短四個月后，由其控制的國誠公司以每畝62萬元的價格拿下成都郊區溫江一幅560畝的地塊。至此，和黃成都購地的賬面資金多達25億元。
但負責操作上述兩大項目的和黃地產成都公司，資金和開發實力似乎不如人們想象中那么強大。
據本報記者查閱的工商登記資料得知：2004年2月，和黃地產成都公司最初的注冊資本只有300萬美元，其中香港和記投資有限公司出資150萬美元，一家由李嘉誠旗下長江實業集團控制的、在英屬維爾京群島注冊的離岸公司持有另外50%股份。
2004年底，長實及和黃聯合發布公告稱，和黃地產成都公司總投資將達30億元，公司注冊資本也將在2005年5月前增至人民幣10.5億元。而工商登記資料顯示，此項增加注冊資本承諾并未如期實現。在后來四川建科會計師事務所出具的驗資報告中，直到2006年10月11日，和黃地產成都公司新增資本第三期實收之后，其注冊資本才達到10.5億元。
開發不如賣地好？
近幾年來，包括和黃“城南地王”在內，成都主要有三宗大幅房地產開發用地出讓，另外兩幅分別是2004年4月中海地產以12億元拍下的1811畝“城西地王”，以及2005年12月華潤置地以人民幣21.4億元競得840畝“城東地王”。目前中海項目已經開發銷售到了第三期，而華潤項目也開工建設了，唯有和黃這只“大象”步履格外緩慢。
但這也許是因為和黃另有打算。有成都業界人士稱，和黃后來拿下的560畝溫江地塊，正暗中與買家接洽，準備轉讓，有意接盤者是一家來自廣州的企業。該地塊項目此前已由和黃命名為“逸翠園”，與去年底鬧出交樓糾紛的和黃北京項目同名。
記者從溫江國土局了解到，該幅土地分為三塊，其中兩塊共計360畝土地已經取得土地使用權證，另外一幅200畝的土地，因為和黃只交納了首期土地出讓金而未正式辦證。對于個中原因，溫江國土局辦公室負責人表示無權回答。有跡象顯示，很可能是這塊地也遇到拆遷難題，如不能妥善解決，政府或會將其收回。
至于溫江地塊轉讓傳聞，記者曾向和黃成都公司求證，對方稱須請示香港總部，但截至本報道發稿時止，記者仍未獲有關回復。
“溫江地塊肯定會出售。”主營房地產策劃業務的成都大觀廣告策劃公司負責人賴翰林表示。他認為和黃成都公司對名下兩幅土地進行了一系列炒作，卻遲遲不啟動開發，其等待土地溢價后通過抵押套現的思路很明顯。出讓地價翻番的溫江地塊，將資金投入“城南地王”開發，不失為旱澇保收之舉。
而廣州某房地產商駐成都公司策劃總監楊旭則分析說，和黃在手頭地塊大幅升值后還向銀行大量抵押貸款乃至轉手賣地，有兩種可能：第一，公司資金緊張，急需現金流；第二，伺機而變，由房產開發轉為地產開發，獲利更快，風險更低。
歸根到底，大面積圈地之后幾乎都會遭遇的曠日持久的拆遷難題，以及包括港資在內的外資開發商進軍內地過程中常見的“水土不服”困境，或許正是和黃成都公司最大的苦衷。
“囤地”獲利之舉，是圖謀已久，還是隨機應變，恐怕一時誰也說不清楚。(黨鵬)
